Immobili abusivi, divisione ereditaria a rischio nullità

Il caso: divisione ereditaria, retratto e attribuzione dell’immobile

La controversia riguardava lo scioglimento di una comunione ereditaria avente ad oggetto un fabbricato composto da più unità immobiliari.

Alcuni condividenti chiedevano la divisione del bene, la sua attribuzione in proprietà esclusiva e la condanna di uno degli altri partecipanti al pagamento di un’indennità per l’occupazione di una parte dell’immobile. Domandavano inoltre il rimborso delle somme sostenute per il condono edilizio e per il pagamento dei tributi gravanti sul cespite.

Il convenuto contestava la qualità di condividente di uno degli attori, sostenendo che quest’ultimo aveva acquistato alcune quote ereditarie senza rispettare il diritto di prelazione previsto dall’art. 732 c.c. Esercitava quindi il retratto successorio e chiedeva l’attribuzione dell’unità immobiliare che utilizzava come abitazione familiare da molti anni.

Il Tribunale rigettava la domanda di riscatto, dichiarava il diritto delle parti a procedere alla divisione e, all’esito della consulenza tecnica, attribuiva l’intero immobile ai condividenti titolari della quota maggiore. La Corte d’appello confermava la decisione, valorizzando la rilevante disparità tra le quote e ritenendo giustificata l’attribuzione del bene ai maggiori quotisti.

Contro la sentenza d’appello il condividente soccombente proponeva ricorso per cassazione, denunciando, tra l’altro, l’impossibilità di procedere alla divisione a causa delle irregolarità urbanistiche e della mancata corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile, i dati catastali e le planimetrie depositate.

La regolarità urbanistica come condizione della divisione

La Suprema Corte ha accolto il primo motivo di ricorso, relativo alla violazione dell’art. 46 del D.P.R. n. 380/2001 e dell’art. 40 della legge n. 47/1985.

I giudici hanno richiamato il principio secondo cui la nullità urbanistica degli atti di trasferimento immobiliare ha natura testuale e formale. Essa ricorre quando l’atto non contiene gli estremi del titolo abilitativo, oppure quando il titolo indicato è inesistente o non è riferibile all’immobile.

La presenza di semplici difformità sostanziali rispetto al titolo edilizio non determina, da sola, l’incommerciabilità del bene, purché nell’atto siano presenti le menzioni urbanistiche richieste. Diversamente, quando tali indicazioni mancano del tutto, opera la nullità prevista dalla legge.

In materia di divisione, tuttavia, la verifica assume una rilevanza specifica. La Corte ha ribadito che il giudice non può disporre lo scioglimento di una comunione avente ad oggetto un fabbricato abusivo, o una parte di esso, in assenza della dichiarazione relativa agli estremi della concessione edilizia, del permesso di costruire o degli atti equipollenti.

La regolarità edilizia rappresenta infatti una condizione dell’azione ai sensi dell’art. 713 c.c., sotto il profilo della possibilità giuridica della divisione. La pronuncia giudiziale non può produrre un effetto traslativo più ampio di quello che le parti potrebbero realizzare mediante un contratto.

Il controllo può essere effettuato d’ufficio anche in Cassazione

La sentenza ha confermato che la mancanza della documentazione urbanistica e l’omesso esame della stessa da parte del giudice possono essere rilevati d’ufficio in ogni stato e grado del processo.

L’irregolarità urbanistica può dunque essere dedotta anche per la prima volta nel giudizio di cassazione, purché si tratti di una nullità testuale, riconducibile ai casi espressamente previsti dalla legge. Non è invece sufficiente invocare una mera difformità materiale dell’immobile quando l’atto contiene le menzioni urbanistiche prescritte.

Nel caso esaminato, dalla consulenza tecnica risultavano due manufatti aggiuntivi abusivi, uno destinato a deposito e l’altro a dispensa. Soltanto il primo era stato riportato nella planimetria allegata alla domanda di condono, ma non risultava conclusa la procedura con il rilascio della concessione in sanatoria.

Non era stata inoltre prodotta la documentazione alternativa costituita dalla domanda di condono corredata dalla prova del pagamento delle prime due rate dell’oblazione. La Corte ha quindi ritenuto che il complesso immobiliare fosse, allo stato degli atti, privo della necessaria regolarità urbanistico-edilizia.

Conformità catastale e nullità dello scioglimento della comunione

La Cassazione ha accolto anche il secondo motivo, relativo all’art. 29, comma 1-bis, della legge n. 52/1985.

La disposizione prevede che gli atti aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento della comunione di diritti reali su fabbricati debbano contenere, a pena di nullità:

• l’identificazione catastale dell’immobile;
• il riferimento alle planimetrie depositate in catasto;
• la dichiarazione di conformità dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto.

La dichiarazione può essere sostituita dall’attestazione di un tecnico abilitato. Non è però sufficiente una generica affermazione di conformità della sola planimetria, poiché il controllo deve riguardare anche i dati catastali.

La Corte ha precisato che l’assenza della dichiarazione o dell’attestazione determina una nullità assoluta. La disciplina persegue infatti una finalità pubblicistica di contrasto all’evasione fiscale e impone al giudice di verificare la presenza delle menzioni catastali prima di pronunciare lo scioglimento della comunione.

Il mancato controllo integra un errore di diritto censurabile ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c. e può essere rilevato anche per la prima volta in sede di legittimità.

Nel giudizio in esame non risultava che il consulente tecnico avesse attestato la conformità catastale del bene, né che avesse provveduto all’eventuale rettifica dei dati e delle planimetrie per renderli corrispondenti allo stato effettivo dell’immobile.

Esito della decisione e principio ricavabile

La Cassazione ha quindi accolto i primi due motivi del ricorso, dichiarando assorbiti gli altri e rinviando la causa alla Corte d’appello competente, in diversa composizione.

Di seguito il principio ricavabile:

In sede di scioglimento giudiziale di una comunione ordinaria o ereditaria, la regolarità urbanistico-edilizia del fabbricato e la presenza delle menzioni catastali previste dall’art. 29, comma 1-bis, della legge n. 52/1985 costituiscono condizioni dell’azione. Il giudice non può disporre la divisione se non risultano gli estremi del titolo edilizio o degli atti equipollenti e se manca la dichiarazione, o l’attestazione tecnica, di conformità dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto. La relativa mancanza determina una nullità assoluta, rilevabile d’ufficio in ogni stato e grado del giudizio, anche in Cassazione.