Un aspetto del nuovo Piano di Governo del Territorio destinato a incidere concretamente sulle scelte di proprietari e imprese è il sistema degli incentivi. Il piano, spiegato in commissione urbanistica dall’assessore Andrea Civati e dall’architetto Gianluca Gardelli, costruisce una fitta rete di sconti e bonus, pensata per orientare chi interviene sugli immobili verso gli obiettivi che l’amministrazione considera prioritari: velocità di intervento, qualità paesaggistica, finalità sociali.
Il bonus per chi si muove in fretta: fino al 20% di volume in più
Il primo incentivo, trasversale a tutti i tessuti della città, riguarda la tempistica. Chi interviene su un immobile entro sei mesi dall’entrata in vigore del piano ottiene un incremento del 20% della superficie realizzabile. Chi interviene entro il primo anno non subisce alcuna riduzione. Da quel momento in poi, però, il beneficio si riduce progressivamente, fino ad azzerarsi del tutto per chi interviene oltre il settimo anno. È un meccanismo pensato, secondo l’assessore, per contrastare l’abbandono e il degrado di alcuni immobili dismessi, che nel tempo generano allarme sociale e percezione di insicurezza in alcuni quartieri: prima si interviene, più conviene; più si aspetta, meno conviene, fino a azzerare qualunque vantaggio.
Gli incentivi legati alla qualità dell’intervento
Una seconda famiglia di incentivi premia il tipo di intervento realizzato, indipendentemente dai tempi. Gli interventi di recupero filologico — cioè su edifici di particolare rilevanza, per impatto sulle strade pubbliche o per posizione centrale — ottengono un incremento del 5% della superficie in caso di semplice manutenzione straordinaria, che sale al 10% per gli altri interventi di recupero. La demolizione di manufatti giudicati incongrui rispetto al contesto, subordinata a una delibera di giunta comunale che ne individui puntualmente i casi, può valere fino al 15% di superficie aggiuntiva.
A questi si aggiungerà, tramite un futuro regolamento sulla qualità del paesaggio ancora da approvare, un incentivo fino al 15% per gli interventi che garantiscono un elevato valore paesaggistico, insieme a una riduzione dei contributi di costruzione. Lo stesso regolamento riguarderà anche gli edifici di pregio storico-architettonico, per i quali il piano prevede già oggi un percorso specifico attraverso il progetto di inserimento, che prevede la riduzione dei contributi costruttivi in misura del 100%, con l’obiettivo — ha spiegato Civati — di far percepire ai proprietari la cura del proprio immobile non come un onere procedurale, ma come un’occasione di valorizzazione economica concreta.
Le esenzioni totali per finalità sociali
Il capitolo più corposo è quello degli incentivi a finalità sociale, che in alcuni casi arrivano all’esenzione totale dai contributi di costruzione — quindi un risparmio stimato dall’amministrazione tra il 10 e il 20% del costo complessivo dell’operazione edilizia, a seconda delle dimensioni dell’intervento.
Beneficiano dell’esenzione totale gli interventi di recupero o trasformazione destinati specificamente a giovani coppie, anziani, forze dell’ordine, operatori dei servizi pubblici e studenti fuori sede. Stessa esenzione per gli interventi di recupero e nuova costruzione finalizzati a social housing, cohousing, alloggi per persone con disabilità o malattie croniche.
Un capitolo a parte riguarda le residenze per dipendenti di aziende con sede nel territorio comunale, anch’esse esenti dagli oneri. Civati ha collegato esplicitamente questa misura alla difficoltà, segnalata da anni dal sistema produttivo locale, di reperire personale in alcuni settori, citando in particolare il trasporto pubblico locale, dove la carenza di autisti si traduce talvolta in tagli al servizio non per motivi di costo, ma per l’impossibilità materiale di garantirlo. L’obiettivo dichiarato è rendere più sostenibile, per le aziende varesine, la realizzazione di alloggi per i propri dipendenti, in un contesto – ha detto l’assessore facendo un parallelo con Milano — in cui il costo della casa è già diventato un ostacolo concreto all’assunzione di personale in alcuni settori.
Esenzione totale anche per chi destina locali a microimprese, studi, laboratori o negozi con l’obiettivo di dare sbocchi occupazionali a persone disoccupate da almeno due anni, con età inferiore ai 25 o superiore ai 50 anni. Anche in questo caso il beneficio si applica in proporzione, quindi può riguardare anche un singolo piano terra di un condominio destinato a questo tipo di attività.
Completano il quadro delle esenzioni i servizi educativi per la fascia 0-6 anni – micronidi, nidi e scuole dell’infanzia – e le attività culturali e sportive, a condizione che siano convenzionate con il Comune. L’esenzione si estende infine ai programmi ad elevata inclusività sociale già descritti nell’articolo sugli ambiti di trasformazione, che possono tradursi sia in interventi edilizi veri e propri sia in iniziative immateriali come accordi di vicinato o programmi sociali.
Un sistema pensato per orientare le scelte, non solo per premiarle
Nel complesso, il sistema degli incentivi disegnato dal piano si muove su tre livelli — insediativo, paesaggistico e sociale — e condivide un’impostazione di fondo: non si limita a fissare regole quantitative su cosa e quanto si può costruire, ma prova a rendere economicamente conveniente ciò che l’amministrazione considera prioritario, dalla rapidità di recupero degli immobili dismessi alla realizzazione di alloggi per categorie sociali fragili o professionalmente strategiche per la città.
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