Il Piano Casa può favorire l’aumento degli investimenti istituzionali nel residenziale italiano, sostenere una maggiore capacità produttiva del settore delle costruzioni e promuovere la nascita di grandi società immobiliari con patrimoni destinati alla locazione. È l’auspicio di Davide Albertini Petroni, presidente di Confindustria Assoimmobiliare, che indica nell’attrazione dei capitali privati, nelle semplificazioni urbanistiche e negli interventi fiscali le leve per rispondere alla domanda di abitazioni, soprattutto a prezzi accessibili. Intervenendo al 2° Pambianco BIP Real Estate Summit, Albertini Petroni definisce il Piano Casa la prima politica industriale dedicata al settore immobiliare. Il piano, spiega, prevede attività di breve, medio e lungo periodo articolate in tre pilastri. Il primo riguarda la riqualificazione degli alloggi di edilizia pubblica oggi non assegnati perché necessitano di interventi di manutenzione. È una risposta rivolta alla fascia economicamente più fragile della popolazione. Il secondo punta alla valorizzazione degli immobili pubblici, anche attraverso il coinvolgimento di Invimit SGR e forme di partenariato pubblico-privato.
“Molti dei nostri associati già lavorano con Cassa Depositi e Prestiti e con Invimit per la valorizzazione degli asset pubblici”, osserva il presidente. La novità più rilevante per gli operatori privati è però il terzo pilastro: “È quello di favorire l’attrazione dei capitali privati, con delle limitazioni, ma con un sistema di semplificazioni”. Albertini Petroni auspica che altri investitori presentino progetti e che i decreti attuativi chiariscano il rapporto tra i poteri dei commissari e quelli delle amministrazioni locali. L’obiettivo è accelerare la realizzazione degli interventi senza lasciare incerte le responsabilità dei diversi soggetti coinvolti.
IL DIVARIO CON L’EUROPA E LA NECESSITÀ DI CAMBIARE SCALA
Il punto di partenza è il peso ancora limitato degli investimenti istituzionali nel residenziale italiano. Nel confronto richiamato durante il Summit, il comparto rappresenta circa l’8% degli investimenti immobiliari istituzionali, contro una media europea indicata intorno al 25%. Albertini Petroni cita inoltre circa un miliardo di euro investito nel residenziale in Italia, rispetto ai cinque miliardi della Spagna e ai nove della Germania. “Abbiamo un gap importante da colmare rispetto al resto d’Europa”, afferma. Alla distanza tra i volumi di investimento si accompagna una forte domanda di abitazioni, sia sul libero mercato sia nel segmento a prezzi accessibili. Per attrarre capitali e aumentare l’offerta, sostiene il presidente di Assoimmobiliare, occorre intervenire sul contesto normativo e fiscale e dare maggiore scala alle operazioni. “L’80% delle iniziative è sotto i 100 appartamenti: è impensabile fare un Piano Casa con questi numeri”, osserva. Servono interventi più grandi e imprese di costruzioni capaci, nella sua prospettiva, di realizzare “due-tremila case l’anno”. La crescita della capacità produttiva deve andare di pari passo con la nascita di operatori in grado di acquistare gli immobili sviluppati e mantenerli in locazione. Queste società potrebbero soddisfare una parte della domanda di affitto, in particolare quella delle giovani famiglie, e offrire agli sviluppatori un acquirente per le operazioni completate. “Dobbiamo favorire anche l’exit delle operazioni immobiliari, cioè la costituzione di società immobiliari che detengano grandi patrimoni residenziali in locazione”, afferma Albertini Petroni, richiamando modelli già presenti in altri Paesi europei.
IVA E BENI STRUMENTALI, LE RICHIESTE DI ASSOIMMOBILIARE
Per rendere sostenibile la nascita di grandi società della locazione, Assoimmobiliare chiede modifiche al trattamento fiscale degli immobili residenziali detenuti da operatori professionali. Albertini Petroni indica anzitutto il tema della detrazione dell’Iva sugli acquisti e sulle spese di investimento. “Se compro un fabbricato, pago l’Iva e non la posso detrarre. È quindi un costo che carico sulle locazioni o sui prezzi di vendita”, spiega. La possibilità di detrarla, secondo il presidente, contribuirebbe anche a contenere i canoni. L’altra richiesta riguarda il riconoscimento degli immobili destinati alla locazione come beni strumentali dell’impresa, con il relativo trattamento in bilancio. “È il bene che mi permette di svolgere la mia attività”, osserva Albertini Petroni. Ammette che la misura avrebbe un impatto sui conti pubblici e la definisce una scelta politica, ma ritiene che possa favorire la formazione di grandi patrimoni residenziali in affitto. Ricorda, a questo proposito, le società assicurative che in passato possedevano migliaia di appartamenti e sottolinea che nuovi operatori della locazione potrebbero acquistare gli immobili realizzati dagli sviluppatori, come avviene in altri mercati europei.
MILANO, LA CERTEZZA DELLE NORME È ANCORA UN NODO
Nel confronto al Summit, Albertini Petroni affronta anche le conseguenze dell’incertezza urbanistica per gli investimenti. A proposito della vicenda giudiziaria relativa alla Torre Milano di via Stresa, definisce “paradossale” il quadro della città: da un lato richiama l’assoluzione degli imputati, dall’altro critica il cambiamento del Piano di governo del territorio portato avanti dal Comune e i ritardi nei procedimenti amministrativi. Sono valutazioni del presidente di Assoimmobiliare, che invita la politica nazionale a intervenire sulla normativa per ridurre il disallineamento tra le regole statali, regionali e locali. “Una norma nazionale ci vuole”, afferma. L’incertezza interpretativa, sostiene, condiziona il lavoro dei funzionari pubblici e riguarda anche altre città. Per superarla chiede una revisione organica della legge urbanistica del 1942, delle norme sugli standard urbanistici del 1968 e del Testo unico dell’edilizia del 2001. Senza una cornice amministrativa più chiara, avverte, anche gli interventi del Piano Casa rischiano di dipendere continuamente da procedure commissariali.
LOGISTICA E DATA CENTER, LA RICHIESTA DI PIANI NAZIONALI
Per Albertini Petroni, il riconoscimento di una politica industriale per la casa può aprire la strada a una programmazione di lungo periodo anche per le altre attività immobiliari. “Il real estate comincia a essere percepito non solo come un’attività di investimento, ma come la creazione di un’infrastruttura”, afferma. Gli immobili, nella sua lettura, sono spazi necessari alle attività dell’economia reale e devono evolvere insieme ai cambiamenti demografici, produttivi e climatici. Tra i comparti per i quali chiede una maggiore pianificazione cita la logistica. Secondo i dati richiamati dal presidente, l’Italia dispone di circa 40 milioni di metri quadrati di capannoni, con una dotazione per abitante inferiore a quella europea e una forte concentrazione al Nord. Il Sud, osserva, presenta opportunità legate ai porti, alle imprese manifatturiere e alle filiere produttive. Per coglierle, sostiene, occorre misurare il fabbisogno e mettere gli enti locali nelle condizioni di pianificare nuovi insediamenti. o stesso criterio dovrebbe guidare lo sviluppo dei data center. Albertini Petroni richiama la crescita dei progetti e delle richieste di allaccio elettrico, ma avverte che la concentrazione degli investimenti e le esigenze di energia e acqua impongono regole condivise. “Serve un piano nazionale” per valutare il fabbisogno effettivo e distribuire gli interventi sul territorio, afferma, ricordando che Lombardia e Piemonte hanno già avviato iniziative normative a livello regionale. Guardando al prossimo anno, il presidente di Assoimmobiliare indica risultati concreti sui quali misurare il Piano Casa: i primi alloggi pubblici ristrutturati e assegnati, l’ingresso di altri operatori privati nel terzo pilastro e una maggiore capacità degli enti locali di tradurre i progetti finanziabili in cantieri. “Siamo capaci di raccogliere miliardi sul mercato”, osserva. La sfida, conclude, è individuare gli interventi e creare le condizioni perché possano partire.
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