Con l’aumento dei tassi di interesse, molte persone scelgono di rimandare i progetti di acquisto di una casa o di ridurre l’importo dei loro mutui, il che continua a incidere sulla capacità di assorbimento, sulla liquidità e sulla ripresa del mercato immobiliare.
Tassi di interesse elevati, limiti di prestito bassi
Secondo un rapporto del Ministero delle Costruzioni , nel secondo trimestre del 2026 il credito al settore immobiliare ha continuato a essere controllato con cautela e selettività, dando priorità ai capitali per progetti con documentazione legale completa, fattibilità di realizzazione e completamento e capacità di creare un’offerta reale per il mercato. L’accesso al capitale per le imprese immobiliari ha mostrato una netta differenziazione tra imprese e progetti: gli investitori con una solida capacità finanziaria, piani aziendali fattibili e flussi di cassa stabili hanno avuto un accesso più agevole al credito, mentre i progetti con problemi legali e bassa liquidità hanno continuato a incontrare difficoltà.
La signora Hoang Thu Hang, vicedirettrice del Dipartimento per l’edilizia abitativa e la gestione del mercato immobiliare (Ministero delle Costruzioni), ha valutato che l’aumento dei costi del capitale riduce la capacità degli acquirenti di case di assorbire il credito, aumentando al contempo la pressione finanziaria sugli investitori, soprattutto su quelli con elevati rapporti di indebitamento o progetti con lunghi tempi di realizzazione.
“L’accesso al credito per chi acquista casa rimane un ostacolo, con molte aziende che segnalano difficoltà o problemi significativi nell’ottenere prestiti da parte dei clienti. Tassi di interesse elevati, limiti di prestito bassi e requisiti di verifica del reddito continuano a limitare il potere d’acquisto, soprattutto per i clienti con risorse finanziarie limitate. La difficoltà di accesso al credito aumenta anche il numero di transazioni non andate a buon fine. Di conseguenza, il costo del capitale e le condizioni del credito continuano a incidere sulla capacità di assorbimento del mercato, sulla liquidità e sulla dinamica di ripresa”, ha osservato la signora Hang.
Secondo le società di ricerche di mercato, il tasso di interesse per i mutui ipotecari a tasso fisso di 12-24 mesi offerti dalle banche commerciali si aggira generalmente intorno al 10,9% annuo. Recentemente, alcune banche hanno applicato tassi più elevati, come VPBank con il 13,2% per un mutuo a tasso fisso di 12 mesi, mentre MSB eACB offrono tassi agevolati intorno all’11%. VIB applica l’11,1% per un mutuo a 12 mesi e il 12% per un mutuo a 24 mesi. Al contrario, solo poche banche mantengono un tasso di interesse per i mutui a tasso fisso di 12 mesi inferiore al 10%, tra cui HDBank al 9,8%, VietBank al 9,5% e Woori Bank al 9,3%.
Secondo un rapporto sul sentiment dei consumatori nel settore immobiliare pubblicato da Batdongsan.com.vn, quando i tassi di interesse superano il 7% annuo, la propensione dei consumatori a essere più cauta e la domanda di prestiti mostra segni di rallentamento. Quando i tassi di interesse superano il 9% annuo, la capacità di accettare rischi finanziari diminuisce significativamente, portando molti a rimandare i propri progetti di acquisto di una casa o a ridurre l’importo dei prestiti.
La politica deve evolversi e passare a una valutazione del rischio basata sui mutuatari e sul patrimonio.
Secondo una valutazione dell’Istituto vietnamita per la ricerca e la valutazione del mercato immobiliare (VARS IRE), dal 2023 ad oggi, la politica creditizia e la gestione del mercato immobiliare in Vietnam si sono gradualmente spostate dalla risoluzione dei problemi di liquidità all’indirizzamento dei flussi di capitale verso obiettivi specifici. La fase iniziale si è concentrata sulla prevenzione del ciclo obbligazionario-credito legale attraverso la Risoluzione 33/NQ-CP, il Decreto 08/2023/ND-CP e le politiche di ristrutturazione dei termini di rimborso del debito. Successivamente, i flussi di capitale sono stati indirizzati in modo più specifico verso l’edilizia sociale, l’acquisto di case da parte dei giovani, progetti fattibili e settori identificati come prioritari.
“Questa è la direzione giusta perché le attuali difficoltà del mercato immobiliare non sono dovute solo alla mancanza di capitali, ma sono anche contemporaneamente legate a questioni legali relative ai progetti, ai costi dei terreni, alla struttura dei prodotti, alla capacità di assorbimento e alla fiducia degli acquirenti”, ha osservato il leader di VARS IRE.
Se un progetto non è conforme alla legge, il prezzo di vendita è inadeguato, il prodotto non soddisfa la domanda o gli acquirenti non hanno la capacità di rimborsare il debito, e soprattutto se le procedure sono complicate e piene di ostacoli, allora i tassi di interesse agevolati non sono sufficienti a creare una domanda sostenibile. Pertanto, VARS IRE ritiene che il credito sia efficace solo quando è accompagnato da un progetto fattibile, procedure semplificate e mutuatari con la capacità di rimborsare il debito.
Riconoscendo che il cambiamento fondamentale necessario nel prossimo periodo riguarda la mentalità in materia di gestione del credito, i dirigenti di VARS ritengono che le politiche debbano evolversi verso una valutazione del rischio basata sui mutuatari, sugli attivi, sulla finalità dell’utilizzo del capitale e sulla loro capacità di rimborso.
Nello specifico, la Banca di Stato del Vietnam deve valutare regolarmente la capacità di resistenza delle banche a scenari quali il calo dei prezzi degli immobili, il ritardo nella consegna dei progetti, la scadenza delle obbligazioni o una diminuzione del valore delle garanzie.
La Banca di Stato del Vietnam deve rafforzare gradualmente criteri quali il rapporto tra prestiti in essere e valore delle garanzie, l’ammontare totale dei debiti e la capacità di rimborso del mutuatario. Chi acquista la prima casa, chi acquista alloggi sociali, chi acquista alloggi a prezzi accessibili e chi possiede attività che generano flussi di cassa devono avere accesso a forme di credito più adeguate. La classificazione dovrebbe basarsi su dati concreti relativi ai mutuatari e alle attività, piuttosto che principalmente sulla denominazione dei prodotti.
Inoltre, il Ministero delle Finanze e la Banca di Stato del Vietnam devono ricercare e sviluppare fonti di capitale non bancarie, come obbligazioni societarie, fondi di investimento immobiliare e altri prodotti finanziari idonei. Tuttavia, VARS IRE sostiene che l’espansione dei canali di capitale debba essere accompagnata da requisiti di trasparenza delle informazioni, valutazione indipendente e gestione del rischio. La creazione di un ulteriore canale di raccolta fondi dovrebbe essere evitata se i rischi, in ultima analisi, ricadono sulle banche o sul bilancio statale.
Sottolineando che il problema del credito immobiliare non riguarda semplicemente la sua inasprimento o allentamento, ma soprattutto la sua allocazione, lo scopo per cui viene impiegato e il livello di rischio che comporta, il leader di VARS IRE ha affermato che il capitale dovrebbe essere prioritariamente destinato a progetti con documentazione legale completa, realizzabili, in grado di creare ulteriore offerta abitativa, di soddisfare bisogni reali e di generare un significativo effetto a catena; mentre il capitale utilizzato per la speculazione o per il prolungamento di progetti non più redditizi deve essere adeguatamente controllato.
“Se questi gruppi non vengono differenziati, un allentamento del credito potrebbe aumentare i rischi per le banche; al contrario, un inasprimento del credito generalizzato potrebbe far sì che i progetti privi di finanziamenti rimangano incompiuti e si trasformino, in ultima analisi, in crediti inesigibili”, ha commentato il leader di VARS IRE.
Fonte: https://www.vietnamplus.vn/nhieu-nguoi-dan-tri-hoan-mua-nha-khi-mat-bang-lai-suat-ngan-hang-tang-cao-post1140254.vnp
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