Perché le grandi residenze sono finite sulle colline
Il momento in cui nasce tutto è documentato con una precisione rara. Intorno al 1450 Cosimo il Vecchio acquista da Niccolò Baldi un terreno in forte pendenza sotto Fiesole. Fra il 1451 e il 1457, su incarico del figlio Giovanni de’ Medici, vi viene costruita quella che oggi conosciamo come Villa Medici di Fiesole. Vasari ne attribuì il progetto a Michelozzo, uno studio del 2004 ha proposto il nome di Leon Battista Alberti, e i documenti di cantiere citano Bernardo Rossellino e Antonio Manetti.
Quello che conta non è l’attribuzione, è l’invenzione. Fino a quel momento la residenza di campagna del patriziato era una casa fortificata o una fattoria: serviva a difendersi o a produrre. Questa no. Ha pianta quadrata e geometrica, logge aperte sul paesaggio, nessun cortile centrale e nessun elemento difensivo. Il forte dislivello del terreno, che qualunque costruttore dell’epoca avrebbe considerato un difetto, viene risolto con grandi terrazzamenti che sostengono giardini pensili, cosa mai vista prima per una dimora agreste.
È la prima grande residenza italiana progettata intorno a una vista. Il paesaggio smette di essere ciò che sta fuori e diventa la stanza principale della casa. Da quel modello discendono Poggio a Caiano, l’intera tipologia della villa rinascimentale e, per linea diretta, quasi tutto quello che oggi si vende sulle colline fiorentine. Chi compra qui compra un’idea architettonica datata 1451, e in gran parte è questo che ne sostiene il valore nel tempo. Sul tema della villa storica come tipologia abbiamo raccolto un quadro più ampio nell’articolo dedicato alle ville storiche italiane più iconiche.
Il sito UNESCO delle ville e dei giardini medicei
Dal 2013 il sistema delle residenze medicee è iscritto nella Lista del Patrimonio Mondiale con il sito “Ville e giardini medicei in Toscana”, composto da quattordici beni: dodici ville e due giardini ornamentali.
L’elenco comprende la Villa di Careggi, la Villa di Castello, la Villa della Petraia, il Giardino di Boboli, la Villa del Poggio Imperiale, la Villa di Cafaggiolo a Barberino di Mugello, la Villa de Il Trebbio a San Piero a Sieve, la Villa Medici di Fiesole, la Villa di Cerreto Guidi, il Giardino di Pratolino a Vaglia, la Villa di Poggio a Caiano, la Villa di Artimino a Carmignano, il Palazzo di Seravezza e la Villa La Magia a Quarrata.
Sei di questi beni si trovano a Firenze o nella sua cintura collinare immediata. Vanno conosciuti, ma per una ragione indiretta: sono quasi tutti pubblici o istituzionali e non sono in commercio. Quello che il mercato offre è il patrimonio che è cresciuto intorno a loro, costruito nei secoli successivi a loro immagine, spesso dalle stesse famiglie e con lo stesso impianto, e sottoposto oggi a vincoli dello stesso tipo. Conoscere i modelli serve a capire che cosa si ha davanti quando si visita una villa in vendita.
Le colline, una per una
La geografia del valore, su queste pendici, cambia in modo significativo in pochi chilometri.
Fiesole e San Domenico formano il versante più internazionale. È qui che si concentrano gli indirizzi che hanno costruito la reputazione mondiale delle colline fiorentine, dalla Villa Medici alla Villa I Tatti, oggi sede del centro di studi del Rinascimento dell’Università di Harvard, alla Villa Le Balze, oggi della Georgetown University. Fiesole è un comune autonomo, con una propria disciplina urbanistica, e questo ha conseguenze pratiche che vedremo. Via San Domenico, la strada che sale dalla città verso il paese, registra una mediana di 1,7 milioni per immobile.
Settignano e Maiano sono la collina degli scultori, quella che ha dato il nome a Desiderio da Settignano e ha visto crescere i Rossellino. Più riservata e meno battuta di Fiesole, ospita giardini di grande importanza come quello della Gamberaia, e offre in genere un rapporto fra qualità e prezzo più favorevole.
Pian dei Giullari e Arcetri sono il vertice assoluto dei valori. È la collina di Galileo, che trascorse gli ultimi anni nella Villa Il Gioiello, e della Torre del Gallo. L’offerta è strutturalmente minima, le proprietà sono grandi, la mediana per immobile supera i 2,3 milioni.
Poggio Imperiale e il viale dei Colli uniscono la villa medicea omonima al sistema di viali panoramici disegnati da Giuseppe Poggi negli anni Sessanta dell’Ottocento, quando Firenze era capitale. È una zona di grandi residenze a pochi minuti dal centro, con una mediana intorno ai 2,1 milioni.
Bellosguardo e Marignolle occupano il versante sud occidentale, con la vista frontale sulla cupola che ha dato il nome al primo dei due. Via di Santa Maria a Marignolle si colloca fra gli indirizzi più alti della città, con 1,95 milioni di mediana.
Via Bolognese e il versante nord ospitano alcune delle proprietà più estese vicine al centro, Villa La Pietra fra tutte, in una fascia che il Novecento ha urbanizzato solo in parte.
Careggi, Castello e La Petraia, sul lato nord occidentale, costituiscono la cintura medicea più antica, oggi in parte assorbita dalla città e per questo meno omogenea, ma con episodi di grande valore.
Bagno a Ripoli, Candeli e l’Impruneta compongono l’anello esterno. Qui il rapporto fra superficie di terreno e prezzo migliora in modo netto, la collina si apre, e si entra in un mercato che ha più in comune con la campagna toscana che con la città.
La colonia anglo-fiorentina, perché conta ancora
C’è un capitolo di questa storia che il mercato di oggi tende a dare per scontato e che invece è decisivo nel valutare una proprietà.
Dalla fine del Settecento le ville fiorentine cominciano a passare in mani straniere. La stessa Villa Medici di Fiesole, venduta da Cosimo III nel 1671 per quattromila fiorini, nel 1772 arriva a Lady Margaret Orford, cognata di Horace Walpole, che fa ampliare il giardino superiore e costruire la limonaia. Dal 1862 al 1897 appartiene all’artista inglese William Blundell Spence, poi a Lady Sybil Cutting, madre della scrittrice Iris Origo.
Villa La Pietra, in via Bolognese, racconta la stessa parabola. Modificata negli anni Sessanta del Quattrocento dal banchiere Francesco Sassetti, acquistata dai Capponi nel 1545, portata alla forma attuale nel Seicento dal cardinale Luigi Capponi, ospita l’ambasciata di Prussia fra il 1865 e il 1871, negli anni in cui Firenze è capitale. Nel 1903 viene affittata da Arthur Acton, mercante d’arte anglo-napoletano, che nel 1907 la acquista con il patrimonio della moglie Hortense Mitchell, figlia di un banchiere di Chicago. Fra il 1905 e il 1930 gli Acton rifanno i giardini in stile barocco italiano, popolandoli di quasi duecento statue in gran parte portate dalle ville del Brenta.
La figura che tiene insieme tutta questa stagione è un architetto inglese nato a Montevideo, Cecil Pinsent, attivo in Toscana fra il 1909 e il 1939. Ha firmato il giardino di Villa I Tatti per Bernard Berenson fra il 1909 e il 1914, quello di Villa Le Balze per Charles Augustus Strong fra il 1911 e il 1913, la risistemazione neorinascimentale del giardino di Villa Medici per Lady Sybil Cutting fra il 1911 e il 1923, La Foce per Iris Origo dal 1927, Villa Capponi dal 1939.
Il punto pratico è questo: una parte consistente di ciò che oggi viene presentato come giardino rinascimentale su queste colline è in realtà una reinterpretazione del primo Novecento, colta e di altissima qualità, ma di altra data. Saperlo cambia due cose. Cambia la valutazione, perché il valore di un impianto autentico e quello di un rifacimento storicizzato non sono lo stesso valore. E cambia il perimetro degli interventi possibili, perché anche i giardini novecenteschi di questa scuola sono spesso tutelati, e la Soprintendenza ragiona su quello che c’è, non su quello che un acquirente immagina di ripristinare.
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