Francoforte non si muove, almeno per ora. Nella riunione di politica monetaria di oggi, la quinta del 2026, il Consiglio direttivo della Banca Centrale Europea ha confermato le attese della vigilia, lasciando invariati tutti e tre i tassi di riferimento: quello sui depositi resta al 2,25%, mentre le operazioni di rifinanziamento principali e marginali restano ancorate rispettivamente al 2,40% e al 2,65%.
Una decisione ampiamente prevista dagli analisti, che però non deve trarre in inganno chi in questi mesi sta valutando l’acquisto di una casa e la scelta del mutuo più conveniente. Perché se è vero che oggi la fotografia del mercato non cambia, i mercati stanno già scommettendo su uno scenario diverso per l’autunno, uno scenario che potrebbe rimescolare le carte tra tasso fisso e tasso variabile.
Il variabile resta più conveniente, ma il margine si assottiglia
Guardando ai dati dell’Osservatorio di MutuiOnline.it aggiornati a luglio, il tasso medio applicato ai mutui variabili a 20 e 30 anni è salito dal 2,58% al 2,80%, un rialzo che arriva come conseguenza diretta della stretta decisa dalla BCE lo scorso 11 giugno. Nonostante l’aumento, il variabile continua a costare meno del fisso, il cui tasso medio si attesta oggi al 3,33%.
Tradotto in numeri concreti: per un finanziamento tipo da 120.000 euro con durata ventennale, la rata mensile del variabile si ferma oggi a 653 euro, contro i 685 euro richiesti dal fisso. Un risparmio di 32 euro al mese che, spalmato sull’intera durata del prestito, si traduce in un beneficio complessivo superiore ai 7.600 euro di interessi.
Con i tassi BCE fermi almeno nel breve periodo, il differenziale tra le due formule di finanziamento dovrebbe restare sostanzialmente stabile anche nelle prossime settimane. Ma è guardando oltre l’orizzonte immediato che la situazione si complica.
Perché l’autunno potrebbe ribaltare la convenienza
Le curve forward dell’Euribor, l’indice che determina l’andamento dei mutui a tasso variabile e che segue passo dopo passo le mosse della BCE, raccontano una storia diversa da quella di oggi. I mercati scontano già un primo rialzo di 25 punti base nella prossima riunione di politica monetaria, fissata per il 10 settembre.
Le stime indicano che l’Euribor a un mese potrebbe salire dal 2,20% attuale al 2,64% entro dicembre, mentre quello a tre mesi passerebbe dal 2,48% al 2,80%. E non è tutto: secondo alcune proiezioni, entro l’inizio del 2027 potrebbero materializzarsi addirittura due rialzi consecutivi, sempre nell’ordine di 25 punti base ciascuno.
Se questo scenario si realizzasse, il vantaggio di chi ha scelto o sceglierà un mutuo variabile si ridurrebbe progressivamente, fino quasi ad azzerarsi.
Cosa cambierebbe nella rata: i numeri dello scenario settembre
Se la BCE alzasse i tassi di 25 punti base a settembre, come i mercati oggi si aspettano, il tasso medio dei mutui indicizzati all’Euribor supererebbe la soglia psicologica del 3%, portandosi intorno al 3,05%. Ipotizzando che nel frattempo il tasso fisso resti stabile, il risparmio mensile garantito dal variabile crollerebbe da 32 a circa 17 euro, con la rata media che salirebbe a 668 euro.
Anche il beneficio complessivo sugli interessi ne risentirebbe in modo netto: da oltre 7.600 euro si scenderebbe a poco più di 4.000 euro sull’intera durata del finanziamento. Un dimezzamento che rende la scelta del variabile molto meno scontata di quanto sembri oggi.
Chi segue da vicino l’andamento del mercato dei mutui invita alla cautela: nel valutare un finanziamento non basta guardare alle condizioni disponibili nell’immediato, ma è necessario ragionare anche sulla possibile traiettoria dei tassi nei mesi a venire. Le prossime mosse di Francoforte potrebbero infatti incidere in modo sostanziale sul costo complessivo del prestito, soprattutto per chi opta per una soluzione a tasso variabile.
Al rialzo atteso a settembre, secondo alcune proiezioni di mercato, potrebbe aggiungersene un secondo entro la fine dell’anno, sempre da 25 punti base. In questo scenario il tasso medio dei mutui variabili arriverebbe al 3,30%, un livello praticamente identico a quello attuale del tasso fisso. Chi sceglie oggi l’Euribor come parametro di riferimento potrebbe quindi ottenere un risparmio reale solo nel breve periodo, mentre il tasso fisso offrirebbe una protezione più solida da eventuali rialzi futuri. Resta comunque sempre disponibile la surroga, l’operazione a costo zero che consente di trasferire il proprio mutuo presso un altro istituto qualora in futuro si presentassero condizioni più vantaggiose.
Gli italiani intanto non hanno dubbi: il fisso resta il preferito
Se sui tassi il dibattito è aperto, sulle scelte concrete degli italiani i dati non lasciano spazio a interpretazioni. A luglio 2026 il tasso fisso si conferma nettamente la soluzione più richiesta, rappresentando il 94,0% delle domande complessive di mutuo, in crescita rispetto al 91,4% registrato appena un mese prima, a giugno. Il tasso variabile resta invece confinato a un ruolo marginale, fermo al 2,9% del totale delle richieste.
Cambia poco anche la durata media dei finanziamenti, che si attesta a 24 anni e 6 mesi: un valore in lieve calo rispetto ai 24 anni e 10 mesi di giugno, ma comunque tra i più alti registrati negli ultimi anni, segno di quanto gli italiani tendano oggi a spalmare il peso del debito su archi temporali sempre più lunghi.
Sul fronte immobiliare, il valore medio delle case oggetto di finanziamento sale leggermente a 227.000 euro, contro i 226.700 euro del mese precedente. Scende invece l’importo medio richiesto per il mutuo, che passa da 146.500 a 143.300 euro, segnale forse di una maggiore prudenza nell’indebitamento o di un aumento della quota di capitale proprio messa sul piatto dagli acquirenti. Cresce infine, seppur di poco, anche l’età media di chi chiede un mutuo, che passa da 39 anni e 9 mesi a 40 anni e 2 mesi, confermando un trend ormai consolidato di accesso alla casa sempre più tardivo.
Cosa conviene fare, allora?
La fotografia di oggi racconta un variabile ancora vantaggioso, ma con un margine di convenienza che rischia di assottigliarsi rapidamente nei prossimi mesi. Chi sta valutando un mutuo in questo momento si trova quindi davanti a un bivio non banale: inseguire il risparmio immediato del variabile, sapendo che potrebbe ridursi entro fine anno, oppure blindare oggi un tasso fisso, rinunciando a un vantaggio nel breve periodo in cambio di una maggiore prevedibilità della rata nei prossimi vent’anni.
Non è un caso che la stragrande maggioranza degli italiani abbia già scelto la seconda strada. E con due possibili rialzi dei tassi BCE all’orizzonte tra settembre e l’inizio del 2027, la prudenza sembra destinata a restare la parola d’ordine del mercato dei mutui anche nei prossimi mesi.
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