Chi compra una casa con abusi edilizi realizzati dal precedente
proprietario è obbligato a demolire a sue spese? Il Salva Casa può
bloccare la demolizione se l’ordinanza è stata notificata prima
della riforma? Cosa si rischia se scadono i 90 giorni e non si è
demolito?
A questi interrogativi risponde il Consiglio di Stato con la
sentenza n.
6752 del 1° settembre 2026, che conferma l’ordine di
demolizione degli abusi edilizi notificato a chi aveva comprato
l’immobile anni dopo la loro realizzazione e chiarisce che una
norma sopravvenuta più favorevole non travolge l’ordinanza già
adottata. Conta la disciplina in vigore al momento in cui l’atto è
stato emesso, non quella sopravvenuta dopo. Per chi ha comprato
significa poter essere chiamato a demolire a proprie cure e spese
entro 90 giorni un abuso commesso da altri, perché l’obbligo di
ripristino segue l’immobile e non la colpa, con la prospettiva di
perdere il bene e l’area di sedime se lascia scadere il
termine.
Non lo protegge il tempo trascorso dall’acquisto, né
l’estraneità alla realizzazione delle opere e non protegge una
disciplina più favorevole (il Decreto Salva Casa) se l’ordinanza di
demolizione è stata emessa prima. La possibilità di sanare, quando
esiste, è una strada parallela che va aperta con un’istanza propria
e non si fa valere impugnando l’ordine di ripristino.
Ordine di demolizione a chi ha comprato l’immobile: la vicenda
Nel giugno 2019 il proprietario di un compendio immobiliare,
acquistato nel 2008, riceve un’ingiunzione comunale di demolizione
e ripristino dello stato dei luoghi, adottata a valle di un
accertamento dei tecnici comunali e di un verbale della polizia
municipale. L’atto contesta otto abusi, tra cui due magazzini in
muratura, una tettoia in legno, due gazebo, un forno-barbecue, una
piscina completamente interrata di oltre settanta metri quadrati e,
all’ottavo punto, difformità nella distribuzione interna anche
strutturale.
Il TAR respinge il ricorso, qualifica l’ingiunzione atto dovuto
e sorretto da una descrizione puntuale delle violazioni, e ritiene
irrilevante che gli abusi siano stati commessi da altri, perché a
ottemperare è tenuto il proprietario attuale. In appello
l’interessato insiste su tre fronti. Il primo è il mancato rinvio
dell’udienza, chiesto in primo grado per attendere l’attuazione
regionale del Decreto Salva Casa poi intervenuta nel luglio 2025.
Seguono la natura non edilizia e comunque la sanabilità dei
manufatti accessori, sulla scorta di una perizia depositata
nell’aprile 2025, e l’illegittimità dell’acquisizione al patrimonio
comunale nei confronti di chi è rimasto estraneo agli abusi. In
sede cautelare gli effetti della sentenza erano già stati sospesi
per approfondire la contestazione sulle difformità interne.
Salva
Casa, sanatoria e demolizione: le norme in gioco
Le disposizioni che reggono il caso sono poche e conviene
isolarle prima di leggere la decisione. L’art. 31 del
d.P.R. n.
380/2001 (Testo Unico Edilizia) impone al proprietario
e al responsabile dell’abuso la rimozione delle opere realizzate
senza permesso, in totale difformità o con variazioni essenziali,
con l’acquisizione gratuita del bene e dell’area di sedime in caso
di inottemperanza nei 90 giorni. L’art. 3, comma 1, lett. e)
individua gli interventi di nuova costruzione, che l’art. 10
subordina a permesso di costruire, mentre l’art. 6 elenca le opere
realizzabili senza titolo, tra cui le opere di pavimentazione e
finitura degli spazi esterni e gli elementi di arredo delle aree
pertinenziali degli edifici.
Sull’altro versante si colloca il Decreto-Legge n. 69/2024
(Decreto Salva Casa), convertito dalla Legge n. 105/2024, che ha
introdotto l’accertamento di conformità dell’art. 36-bis con la sua
doppia conformità attenuata, riferita alle parziali difformità,
alle variazioni essenziali e agli abusi legati alla SCIA, mentre
per gli abusi maggiori resta l’art. 36 con la doppia conformità
piena. A questa cornice si aggiunge la disciplina regionale del
luglio 2025, invocata dall’appellante come normativa sopravvenuta
capace di incidere sulla vicenda.
Il Salva Casa non cancella l’ordinanza di demolizione già
adottata
Alla luce di questo quadro, i giudici d’appello osservano che lo
scrutinio di legittimità si misura sulla normativa vigente al
momento in cui l’atto impugnato è stato adottato e non su quella
successiva. La controversia ha per oggetto un’ordinanza del giugno
2019, per cui la disciplina regionale del 2025 non ne intacca la
legittimità.
Ne discende la conferma del diniego di rinvio, perché l’attesa
di futuri ed eventuali provvedimenti regionali non può paralizzare
la giurisdizione su un contenzioso maturato sotto la normativa
precedente. La dedotta sanabilità delle opere è parimenti
irrilevante, poiché i procedimenti di sanatoria sono estranei agli
atti impugnati.
Va precisato che l’argomento secondo cui il Salva Casa non
produrrebbe effetti finché la Regione non ha perfezionato i propri
adempimenti appartiene alla motivazione di primo grado, riportata
in sentenza come sintesi, mentre in appello il rigetto poggia sul
criterio della normativa applicabile al tempo dell’atto.
Piscina interrata senza permesso di costruire: perché è nuova
costruzione
Sul secondo fronte i giudici d’appello osservano che una piscina
interrata a servizio di un fabbricato residenziale comporta opere
invasive e durevoli sul suolo, idonee a trasformare in modo stabile
il territorio e a modificare la consistenza e la redditività
dell’immobile, anche ai fini catastali. Ne discende la
qualificazione come nuova costruzione e la necessità del permesso
di costruire, perché la vasca non è pertinenza urbanistica e
conserva un’autonomia funzionale che il collegamento con la casa
non elide. Quella conclusione non viene meno né per le dimensioni
contenute, né per la collocazione nell’area pertinenziale
recintata, in difetto di una disciplina derogatoria di fonte
legislativa.
Cade con questo la lettura atomistica proposta in appello. La
perizia guardava ai manufatti nella loro singolarità, mentre
l’amministrazione li ha valutati nel loro insieme, cogliendo
un’alterazione palese del territorio che imponeva il titolo
edilizio, e le caratteristiche della vasca, precisano i giudici, la
rendono nuova costruzione anche presa da sola.
Abusi
del precedente proprietario: chi deve demolire
Qui il testo va letto con esattezza. L’ordine di ripristino è
stato notificato a chi aveva acquistato l’immobile quasi undici
anni prima, e le censure che lo contestavano non reggono, per cui
il rilievo di primo grado sull’obbligo del proprietario attuale
esce indenne dall’appello. La censura sull’estraneità agli abusi
riguardava però la sola acquisizione al patrimonio comunale ed è
stata respinta per una ragione preliminare, ovvero che l’ordinanza
non dispone l’acquisizione ma avverte che l’area sarà acquisita in
caso di inottemperanza. La posizione dell’acquirente estraneo,
quindi, non è stata decisa nel merito.
Sul piano sistematico la distinzione conta parecchio, ed è
quella tracciata dall’Adunanza Plenaria (sentenza n. 16/2023).
L’ordine di demolizione ha natura riparatoria, colpisce l’opera e
individua il suo destinatario in chi è obbligato propter rem, senza
alcuna valutazione sullo stato soggettivo del titolare del bene.
L’acquisizione gratuita ha invece natura afflittiva e presuppone
l’imputabilità dell’inottemperanza, con onere di deduzione e prova
a carico del destinatario.
La conseguenza pratica è netta, perché la buona fede non evita
la demolizione e il rimedio va cercato prima del rogito. È qui che
la verifica documentale prima del rogito, da condurre con il
modello di relazione di regolarità edilizia e catastale,
intercetta le opere prive di titolo che il venditore spesso non
cita o presenta come arredo di giardino.
Il rigore, del resto, vale in entrambe le direzioni. Sulle
difformità nella distribuzione interna l’ordinanza risulta viziata
per difetto di motivazione e di istruttoria, perché si ferma a una
formula generica e il verbale di accertamento richiamato,
depositato dallo stesso Comune, non contiene traccia di quelle
difformità.
Compravendite e abusi edilizi: cosa cambia per acquirenti e
tecnici
In conclusione, Palazzo Spada ha accolto l’appello soltanto
sulle difformità interne, annullando in parziale riforma
l’ordinanza limitatamente a quel punto, e lo ha respinto per il
resto.
La postura che ne deriva è esigente per chi compra e per chi lo
assiste. La due diligence edilizia va estesa a piscine, tettoie e
gazebo con lo stesso rigore riservato al corpo di fabbrica
principale, perché sono proprio i manufatti percepiti come
accessori a far scattare l’ordine.
La pronuncia si allinea a un orientamento fermo sulla doverosità
della demolizione e insieme ricorda che le riforme più favorevoli
non riscrivono all’indietro gli atti già adottati. Chi compra,
insomma, eredita il giardino e tutto quello che ci hanno costruito
sopra.
Domande frequenti su abusi edilizi, acquirente e Salva Casa
Chi acquista un immobile risponde degli abusi edilizi commessi
dal venditore?
L’ordine di demolizione segue il bene e viene rivolto al
proprietario attuale a prescindere da chi ha realizzato le opere.
L’acquisizione gratuita al patrimonio comunale ha invece natura
sanzionatoria e presuppone l’imputabilità della mancata
ottemperanza.
Il Salva Casa si applica a un’ordinanza di demolizione già
notificata?
No. Un’ordinanza si valuta sulla normativa in vigore alla data
in cui è stata emessa, e l’eventuale sanatoria va chiesta in un
procedimento separato.
Per una piscina interrata serve il permesso di costruire?
Sì, quando è realizzata a servizio di un fabbricato e incide in
modo invasivo e durevole sul suolo, perché integra una nuova
costruzione e non una pertinenza urbanistica.
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