La Cassazione chiarisce che una piscina parzialmente interrata, stabile e permanentemente incorporata al suolo, è una costruzione a tutti gli effetti e deve rispettare le distanze legali dal confine previste dal codice civile e dagli strumenti urbanistici.
Le piscine possono creare problemi non solo sotto il profilo edilizio e paesaggistico, ma anche nei rapporti tra proprietari confinanti. In particolare, bisogna verificare se l’opera rispetti le distanze imposte dal codice civile, dai regolamenti edilizi e dagli strumenti urbanistici comunali. Infatti la realizzazione di una piscina non completamente interrata può costituire una nuova costruzione quando presenta caratteri di stabilità, solidità e permanenza al suolo. Tutti questi principi emergono dall’ordinanza della Corte di Cassazione che chiarisce come una piscina solo parzialmente interrata debba essere considerata come una costruzione e di conseguenza occorre rispettare le distanze minime dal confine previste dalla disciplina nazionale e locale.
Piscina parzialmente interrata e distanze
In un condominio, un proprietario contesta al vicino la realizzazione di una piscina con opere accessorie, in quanto in parte realizzata troppo vicino al confine e con tubazioni e cavidotti collocati nel suo terreno. Dopo il rigetto iniziale del Tribunale, la Corte d’appello ha accertato che la piscina apparteneva al vicino e che circa metà dell’area interessata violava la fascia di cinque metri. Quindi ordina l’arretramento dell’opera e la rimozione degli impianti dal fondo altrui.
Il proprietario della piscina ha presentato ricorso in Cassazione, sostenendo che le regole sulle distanze non fossero applicabili a un manufatto che egli riteneva interrato.
Piscina parzialmente interrata: perché è una costruzione
La Suprema Corte chiarisce che una piscina, se parzialmente interrata, debba rispettare la norma sulle distanze, in particolare viene precisato che “Nel ritenere applicabile al caso di specie la disciplina recata dall’art. 873 c.c., la sentenza impugnata ha affermato che, venendo in rilievo una piscina solo parzialmente interrata e i manufatti ad essa pertinenti, si è in presenza di «costruzioni» ai fini dell’osservanza delle norme in materia di distanze legali, poiché si tratta di opere non completamente interrate e munite dei caratteri di stabilità, solidità e immobilizzazione rispetto al suolo, indipendentemente dal livello di posa dell’opera stessa. (…) Peraltro, con specifico riferimento alla fattispecie che qui occupa, è stato affermato che «in tema di distanze legali, la nozione di costruzione non si identifica con quella di edificio ma si estende a qualsiasi opera non completamente interrata avente i caratteri della solidità, stabilità e immobilizzazione rispetto al suolo, indipendentemente dalla tecnica costruttiva adoperata; ne consegue che in presenza di norma del piano regolatore generale, integrativa rispetto alla disciplina dettata dal codice civile nelle materie regolate dagli artt. 873 e seguenti c.c., che stabilisce una determinata distanza minima delle costruzioni dal confine del fondo deve computarsi, per la misurazione di detta distanza, altresì la piscina, solo in parte interrata e contenuta da un terrapieno di riporto e da un muro in calcestruzzo armato, trattandosi di opera che rivela i caratteri della solidità ed immobilizzazione rispetto al suolo e che si connota per uno spazio ben definito, strutturalmente limitato in maniera definitiva e non precaria».”
Una piscina può essere considerata una vera e propria costruzione anche se non è un edificio con muri e copertura. In tali casi essa sarà soggetta alle regole sulle distanze dal confine come ogni altra costruzione.
Contano infatti le caratteristiche concrete della piscina ossia deve essere:
- stabile;
- solida;
- vincolo al suolo;
- carattere di permanenza dell’opera.
Una piscina solo parzialmente interrata, contenuta da un terrapieno e da un muro in cemento armato, non è quindi un elemento provvisorio o facilmente rimovibile. Per questo, nel calcolare la distanza minima delle costruzioni dal confine (distanza prevista dal Codice civile e/o dal piano urbanistico comunale) si deve considerare anche la piscina.
L’ordinanza offre un’indicazione pratica importante in quanto una piscina parzialmente interrata non risulta automaticamente irrilevante ai fini delle distanze legali. Se essa presenta caratteristiche strutturali stabili e permanenti, deve essere trattata come una costruzione nei rapporti tra privati.
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Keywords: piscina parzialmente interrata, distanze legali, art. 873 Codice civile, fascia di rispetto.
FAQ TECNICHE: Piscina parzialmente interrata e distanze legali: quando è una costruzione | Ingenio
Una piscina parzialmente interrata è sempre una costruzione?
No. La qualificazione dipende dalle caratteristiche concrete dell’opera. Per la giurisprudenza rilevano solidità, stabilità e immobilizzazione permanente al suolo. Una vasca strutturalmente definita, non precaria e non facilmente rimovibile può quindi essere costruzione anche se non costituisce un edificio.
Quali piscine devono essere verificate rispetto alle distanze dal confine?
La verifica è necessaria soprattutto per piscine fuori terra stabili e piscine interrate solo in parte, con muri di contenimento, terrapieni, strutture in calcestruzzo o impianti permanenti. La tipologia commerciale della piscina non è decisiva: conta la sua effettiva consistenza costruttiva.
Qual è la norma principale sulle distanze legali?
Il riferimento civilistico è l’art. 873 del Codice civile, che disciplina la distanza tra costruzioni su fondi finitimi. La misura concreta può essere integrata o modificata, entro i limiti di legge, dagli strumenti urbanistici e dai regolamenti comunali. La fascia di 5 metri del caso esaminato non è una soglia nazionale generalizzabile.
Il regolamento comunale prevale sempre sulla distanza del Codice civile?
Le prescrizioni locali integrano la disciplina civilistica quando regolano le distanze tra costruzioni o dal confine. Occorre verificare il testo vigente alla data rilevante, il piano urbanistico applicabile e l’eventuale natura derogabile o inderogabile della previsione. [Verificare disciplina urbanistica comunale].
Come va impostata la verifica progettuale prima di realizzare la piscina?
Il progettista deve acquisire rilievo plano-altimetrico, confini catastali e giuridici, quote del terreno, sezioni della vasca e dettagli di muri, terrapieni e locali tecnici. Va poi sovrapposta l’opera alle fasce di rispetto previste localmente. Anche tubazioni e cavidotti non devono invadere il fondo altrui.
Quali controlli e manutenzioni sono utili dopo l’esecuzione?
È opportuno conservare elaborati as-built, fotografie delle fasi di posa, dichiarazioni sugli impianti e documentazione delle opere di contenimento. Verifiche periodiche su impermeabilizzazione, drenaggi, cedimenti del terrapieno e integrità dei muri riducono il rischio di danni e contenziosi.
Quali errori devono evitare committente e impresa?
L’errore principale è ritenere che l’interramento parziale escluda, da solo, le distanze legali. È rischioso usare misure standard senza leggere il piano comunale, trascurare opere accessorie e impianti, oppure confondere la conformità edilizia con il rispetto dei diritti del confinante. Le due verifiche sono distinte.
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