Secondo le “Previsioni della popolazione residente, delle famiglie e delle forze di lavoro – Base 1/1/2025”, pubblicate dall’ISTAT il 31 agosto 2026, nel 2050 l’Italia avrà meno abitanti ma più famiglie, con nuclei più piccoli, più persone sole e una popolazione mediamente più anziana. Per il mondo delle costruzioni la questione non sarà quindi soltanto quanto costruire, ma dove, per chi e soprattutto che cosa trasformare.
Nell’intervista della redazione di INGENIO, Alessandro Panci, presidente del CNAPPC, traduce il cambiamento demografico in criteri progettuali concreti: alloggi flessibili e frazionabili, accessibilità, aging in place, impianti adattabili e recupero del patrimonio esistente. Una prospettiva che porta la demografia dentro il progetto e sposta il Piano Casa dalla quantità degli alloggi alla qualità dell’abitare.
Come cambierà la casa nel 2050? Più famiglie piccole, alloggi flessibili e patrimonio da riconvertire
Nel 2050 l’Italia avrà circa quattro milioni di abitanti in meno, ma quasi 900 mila famiglie in più rispetto a oggi. È un dato che obbliga gli architetti a ripensare il modo stesso in cui progettiamo la residenza? Quali tipologie abitative rischiano di diventare obsolete?
Alessandro Panci
Sì, ma partirei da una distinzione: il cambiamento demografico non avrà gli stessi effetti in tutti i territori. Nelle grandi città la domanda abitativa potrà rimanere sostenuta, alimentata dall’arrivo di nuovi residenti e dalla ricerca di quartieri più attrezzati e meglio serviti. A questa domanda si affianca quella turistica, che risponde però a esigenze diverse e non va confusa con il bisogno di abitazioni stabili. Nei piccoli centri meno attrattivi, invece, il rischio è che una parte crescente del patrimonio rimanga inutilizzata, perdendo progressivamente manutenzione e valore.
Non diventeranno quindi obsolete soltanto alcune dimensioni di alloggio, ma soprattutto le abitazioni troppo rigide: difficili da adattare, costose da gestire, poco accessibili o lontane dai servizi. La crescita dei nuclei più piccoli richiederà anche alloggi più contenuti, ma ridurre le superfici non basta. La vera sfida è progettare case capaci di rispondere a bisogni differenti e di trasformarsi nel tempo senza perdere qualità.
Case progettate per famiglie che non esistono più: come recuperare e adattare il patrimonio residenziale
Nel 2050 circa il 42% delle famiglie italiane sarà composto da una sola persona. Il patrimonio residenziale esistente, spesso progettato per nuclei familiari molto più grandi, come può essere adattato senza ricorrere necessariamente alla demolizione e ricostruzione?
Alessandro Panci
Il riutilizzo del patrimonio immobiliare esistente non incontra soltanto difficoltà tecniche ed edilizie: spesso gli ostacoli che ne impediscono o rallentano la trasformazione sono di natura proprietaria o normativa.
Nei tessuti storici, le Norme Tecniche di Attuazione spesso limitano o impediscono il frazionamento degli alloggi. La perimetrazione dei centri storici riguarda anche ambiti urbani più estesi rispetto al nucleo antico: a Roma, ad esempio, interessa quartieri di formazione più recente, come i Parioli e altri.
Un ulteriore ostacolo è la frammentazione della proprietà. Dissidi familiari o difficoltà nel raggiungere accordi tra proprietari possono bloccare la riconversione degli edifici, lasciandoli inutilizzati o sottoutilizzati.
Servono quindi norme più flessibili, capaci di favorire l’adattamento degli immobili nel rispetto della sicurezza, della qualità abitativa e dei valori da tutelare. A queste devono affiancarsi piani nazionali che orientino gli interventi a partire da una conoscenza approfondita delle esigenze delle persone. Non basta contare gli alloggi disponibili: occorre comprendere chi dovrà abitarli, con quali bisogni e in quali contesti, per indirizzare il recupero verso usi appropriati e duraturi.
Più anziani, nuove esigenze abitative: accessibilità, comfort e assistenza entrano nel progetto della casa
Più di un italiano su tre avrà almeno 65 anni. Accessibilità, assenza di barriere, comfort estivo, sicurezza domestica e possibilità di ricevere assistenza a casa dovrebbero diventare requisiti ordinari del progetto residenziale, andando oltre il semplice rispetto delle norme?
Alessandro Panci
Certamente sì. La legge 13 del 1989 ha rappresentato un passaggio importante per il superamento delle barriere architettoniche, ma oggi è necessario adottare una prospettiva più ampia. L’accessibilità non riguarda soltanto le difficoltà motorie, ma anche quelle sensoriali e cognitive e, più in generale, le condizioni di fragilità, temporanee o permanenti, che ciascuno può sperimentare nel corso della vita.
Progettare con questa consapevolezza significa curare la leggibilità degli spazi, l’illuminazione, la semplicità d’uso delle dotazioni domestiche, il comfort estivo e la possibilità di ricevere assistenza senza dover stravolgere l’abitazione. Il rispetto della norma deve essere il punto di partenza, non il limite dell’attenzione progettuale.
Occorre quindi aggiornare il quadro normativo, integrando questi principi nella disciplina ordinaria dell’edilizia. Affidarli esclusivamente a una normativa separata rischia di alimentare l’idea che riguardino situazioni eccezionali, anziché esigenze che devono trovare risposta nella progettazione quotidiana. L’accessibilità non è un requisito speciale per pochi, ma una componente essenziale della qualità dell’abitare per tutti.
“Aging in place”: perché la progettazione della terza età parte dalla casa ma arriva fino al quartiere
Il concetto di “aging in place”, cioè consentire alle persone di invecchiare nella propria casa e nel proprio quartiere, può diventare uno dei nuovi paradigmi dell’architettura italiana? Come dovrebbe cambiare concretamente il progetto?
Alessandro Panci
Sì, perché la casa non è soltanto uno spazio fisico: è anche un insieme di relazioni, abitudini e legami con il territorio. Consentire alle persone di continuare ad abitarla significa preservare, quando lo desiderano, la loro autonomia e il senso di appartenenza alla comunità.
Sul piano progettuale, questo richiede ambienti riconfigurabili, partizioni interne facilmente modificabili, impianti predisposti per futuri adeguamenti e spazi accessibili, capaci anche di accogliere una persona che presti assistenza. A queste soluzioni devono accompagnarsi procedure edilizie più semplici e misure fiscali coerenti con l’obiettivo di favorire l’adattamento delle abitazioni.
Ma il progetto non può fermarsi alla porta di casa. Percorsi pedonali accessibili, luoghi di incontro e servizi di prossimità sono altrettanto importanti. Invecchiare nel proprio quartiere deve significare poter continuare a viverlo, non soltanto restarvi.
Edifici adattabili nel tempo: come progettare alloggi frazionabili, impianti modificabili e spazi riconfigurabili
Se famiglie e bisogni cambieranno più rapidamente, quanto diventeranno importanti reversibilità e adattabilità dell’edificio: alloggi frazionabili o aggregabili, impianti modificabili, ambienti capaci di cambiare funzione nel corso della vita?
Alessandro Panci
Devono diventare criteri centrali del progetto. L’obiettivo non è impedire agli edifici di invecchiare, ma evitare che diventino prematuramente inadatti alla vita delle persone. Un immobile che continua a essere utilizzato ha maggiori possibilità di ricevere la cura e la manutenzione necessarie alla sua conservazione.
Occorre quindi pensare fin dall’inizio a come un alloggio potrà essere diviso, aggregato o riorganizzato, rendendo accessibili e modificabili anche le reti impiantistiche. Negli edifici storici questo percorso richiede maggiore attenzione e soluzioni compatibili con i valori da tutelare; le tecnologie possono offrire opportunità di adeguamento meno invasive, da valutare caso per caso.
La domotica e i sistemi di assistenza a distanza possono contribuire alla sicurezza, all’autonomia e a una gestione più semplice della casa. Devono però essere strumenti comprensibili e facili da usare, capaci di affiancare, non sostituire, le relazioni e l’assistenza umana.
Non basta costruire nuove case: perché il Piano Casa deve puntare sulla trasformazione dell’esistente
Il dibattito sulla casa continua spesso a concentrarsi sul numero di nuovi alloggi. Alla luce delle proiezioni demografiche, non sarebbe invece necessario spostare una parte molto maggiore delle risorse sulla trasformazione e sull’adeguamento del patrimonio esistente?
Alessandro Panci
La manutenzione e la ristrutturazione del patrimonio edilizio esistente rappresentano il primo “pilastro” del Piano Casa. Questa attenzione al recupero non deve però esaurirsi nel raggiungimento di obiettivi numerici: deve tradursi in interventi capaci di rispondere ai bisogni reali delle persone.
Il successo di una politica abitativa, infatti, non si misura soltanto dal numero di alloggi realizzati o recuperati, ma anche dalla loro qualità: dall’accessibilità alla sostenibilità dei costi di gestione, dalla vicinanza ai servizi alla capacità di rispondere alle esigenze di chi li abita.
Investire nella flessibilità degli spazi e nella loro capacità di adattarsi significa rendere gli interventi utili più a lungo e valorizzare le risorse impiegate. Non basta recuperare un immobile per soddisfare le esigenze di oggi: occorre renderlo capace di accogliere anche quelle di domani.
La demografia entra nel progetto? Nuclei più piccoli, popolazione anziana e nuovi modelli dell’abitare
Un edificio progettato nel 2026 sarà quasi certamente utilizzato dalla popolazione del 2050. La demografia dovrebbe quindi entrare formalmente nel brief e nei dati di progetto, così come oggi entrano clima, energia, mobilità e vita utile dell’opera?
Alessandro Panci
Sì, la demografia dovrebbe entrare stabilmente nei dati di progetto. Del resto, molti di noi abitano in edifici costruiti decenni o secoli fa, che hanno attraversato trasformazioni profonde proprio per rispondere a modi di vivere diversi.
La differenza è che oggi questi cambiamenti avvengono più rapidamente. Per questo non possiamo progettare pensando a un unico modello familiare, immutabile per tutta la vita dell’edificio. Dobbiamo considerare scenari differenti: nuclei più piccoli, una popolazione più anziana, nuove forme di convivenza e bisogni di assistenza.
Le proiezioni demografiche non vanno trattate come previsioni infallibili, ma come strumenti per valutare la capacità del progetto di adattarsi. La risposta all’incertezza è una maggiore flessibilità, sostenuta tanto dalle soluzioni edilizie quanto da un quadro normativo che ne consenta l’evoluzione.
Dal Piano Casa alla politica dell’abitare: quali strumenti servono davvero ai progettisti
Il CNAPPC indica rigenerazione, recupero del patrimonio e qualità urbana tra le priorità del Piano Casa. Alla luce di questi dati, quali strumenti servirebbero ai progettisti per passare da una politica della “casa” a una vera politica dell’“abitare”?
Alessandro Panci
Il primo passaggio è mettere al centro la persona e tradurre questo principio in strumenti concreti: una conoscenza più approfondita dei bisogni, dati territoriali aggiornati, procedure chiare, incentivi al recupero e regole capaci di valutare la qualità effettiva degli spazi.
Dobbiamo superare un approccio esclusivamente quantitativo. Superfici minime e rapporti aeroilluminanti rispondono a esigenze di tutela che non possono essere trascurate; occorre però valutare come affiancare alle prescrizioni dimensionali criteri prestazionali e soluzioni tecnologiche che garantiscano condizioni adeguate di salubrità, sicurezza e comfort, anche negli interventi sul patrimonio esistente.
Una politica dell’abitare deve inoltre tenere insieme casa, servizi, spazi pubblici e relazioni sociali. La qualità della vita domestica dipende anche da ciò che si trova fuori dall’alloggio e dalla possibilità di partecipare alla vita del quartiere.
L’impegno del CNAPPC è contribuire a questa prospettiva attraverso il confronto sulle politiche e sulle proposte legislative, dalla ricostruzione nel Centro Italia alla rigenerazione urbana, dalla revisione della disciplina edilizia al Piano Casa, fino all’auspicata nuova legge urbanistica. Il filo conduttore è considerare le persone non soltanto come un dato numerico, ma come portatrici di esigenze diverse, alle quali il progetto deve dare risposte di qualità.
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