Roma è, numeri alla mano, il primo mercato residenziale italiano: nel 2025 ha registrato oltre 37mila compravendite e più di 25mila locazioni di lungo periodo, superando Milano su entrambi i fronti. Ma dietro questo primato si nasconde una città sempre più divisa tra chi può comprare casa e chi fatica anche solo ad affittarla.
Un podcast per comprendere le radici delle disuguaglianze italiane e interrogarsi su come ridurre i divari che attraversano le nostre comunità. Tra patrimoni che crescono e redditi che ristagnano, tra chi eredita opportunità e chi eredita svantaggi.
Sono alcuni dei dati intorno ai quali si è snodato, stamattina in Campidoglio, il convegno “Il ruolo della cooperazione nell’attuazione del Piano casa a Roma“, promosso da Legacoop Lazio e Legacoop Abitanti Lazio.
Il mercato cresce e lascia indietro i più poveri
Ad aprire i lavori con una lettura dei dati è stato Giuseppe Roma, presidente di Rete urbana delle rappresentanze, che ha ricostruito le dinamiche dell’abitare in Italia e nella Capitale negli ultimi settant’anni. Il quadro che ne emerge è quello di un Paese che ha progressivamente abbandonato l’affitto per la proprietà: se nel 1951 il 49% delle famiglie italiane viveva in locazione, oggi la quota si è ridotta a poco meno del 20%, mentre la proprietà è salita dal 40% al 74%. Solo negli ultimi anni si osserva una lieve inversione di tendenza, trainata soprattutto dall’aumento delle famiglie straniere e di quelle a basso reddito, per le quali l’acquisto resta fuori portata.
I prezzi, nel frattempo, non hanno fatto che salire: dal 1958 al 2025 il valore reale degli immobili residenziali è cresciuto del 160%, mentre gli acquisti sono aumentati del 184% a fronte di una crescita della popolazione italiana di appena il 19%. Un divario che racconta, secondo Roma, un mercato dove la casa resta principalmente “bene d’uso” – circa l’80% degli acquisti avviene per uso diretto – ma dove il costo dell’abitare cresce più velocemente dei redditi.
Passando dai dati nazionali a quelli della capitale, a Roma il problema emerge con particolare forza sul fronte degli affitti: nel 2025 il canone medio concordato di lungo periodo (143,7 euro al mq/anno) è cresciuto del 22,9% rispetto al 2022: quasi il doppio della media nazionale (+13,4%).
Il Piano casa nazionale e le “case popolari”
In questo contesto, si colloca la domanda posta nel suo intervento da Mauro Iengo, presidente di Legacoop Lazio: «Come far dialogare le iniziative dell’amministrazione Gualtieri per l’emergenza abitativa con il Piano casa del governo Meloni? Soprattutto il secondo pilastro del Piano, dedicato proprio all’housing sociale, rischia secondo Iengo di essere scollegato dall’edilizia residenziale pubblica, con una logica più orientata all’investimento immobiliare che al servizio abitativo di interesse pubblico, aprendo persino alla possibilità di vendita di patrimonio pubblico», ha osservato Iengo.
Da qui la richiesta di una «alleanza tra istituzioni, territori, finanza e impresa privata insieme alla cooperazione, per costruire modelli sostenibili in un contesto in cui – questo è un dato di fatto, frutto però di scelte ben precise – le politiche abitative non possono più essere interamente a carico della finanza pubblica. Serve una “finanza paziente“, non concentrata solo sul profitto, per evitare che il Piano casa finisca per alimentare gentrificazione e speculazione invece di offrire un nuovo paradigma».
Potrebbe essere cruciale, in questa prospettiva, la strategia della «prevalenza della locazione sostenibile, capace di mantenere nel tempo uno stock di alloggi accessibili: un compito per cui la cooperazione, secondo Iengo, ha le competenze per tenere insieme accessibilità, sostenibilità e coesione sociale, gestendo l’intero ciclo dell’abitare come pieno esercizio di cittadinanza e non solo come fornitura di un tetto.
Le criticità del decreto Piano casa secondo Legacoop
Sulle criticità del Piano Casa (decreto legge 66/2026, convertito con la legge 116/2026 del 2 luglio) è intervenuto anche Maurizio Campagnani, responsabile di Legacoop Abitanti Lazio.
Quattro, in sintesi, le criticità individuate nel provvedimento: «Risorse insufficienti rispetto agli obiettivi dichiarati; assenza di una vera strategia sull’edilizia residenziale pubblica, che il decreto affida al solo recupero del patrimonio esistente senza prevedere nuovi alloggi; uno sbilanciamento eccessivo a favore degli operatori privati; una mortificazione del ruolo della pianificazione urbanistica».
Secondo Campagnani, «solo coordinando gli interventi pubblici — Stato, Regioni ed enti locali — e valorizzando l’esperienza di chi ha già dimostrato nel tempo di saper rispondere ai bisogni abitativi, si potrà cominciare a costruire una risposta adeguata al paradosso demografico in atto: una popolazione che diminuisce ma un numero di famiglie che aumenta, e con esso la domanda di abitazioni. Solo una collaborazione strutturata tra settore pubblico, settore privato e società civile potrà contribuire ad avviare una vera soluzione al problema dell’abitare», ha concluso.
Il fabbisogno di Roma: 70mila alloggi nei prossimi anni
Puntando di nuovo la lente d’ingrandimento su Roma, l’assessore al Patrimonio e alle Politiche abitative di Roma Capitale, Tobia Zevi, ha così sintetizzato, in numeri, il «fabbisogno abitativo di Roma: 70mila alloggi, di cui 20mila di edilizia residenziale pubblica, 30mila di edilizia sociale e 20mila di edilizia libera. A una domanda crescente e diversificata per reddito e composizione familiare, il Piano casa nazionale stanzia risorse insufficienti», ha detto.
In riferimento al caso Spin Time, che recentemente lo ha visto in prima linea, Zevi ha «rivendicato la nostra linea di coerenza sulle occupazioni: a Roma sono da tempo censiti 30-40 edifici privati, occupati da almeno 15 anni. L’amministrazione non consente nuove occupazioni, ma ha deciso di affrontare quelle storiche con legalità e umanità, restituendo gli immobili ai proprietari, laddove richiesto, ma assicurando al tempo stesso una casa agli occupanti».
Tra queste occupazioni storiche, c’è Spin Time: «Dopo il fallimento della trattativa, portata avanti – voglio ricordarlo – con la presenza costante del vescovo ausiliario Benoni Ambarus, l’impegno dell’amministrazione è ora garantire una casa a tutti i nuclei entro sei mesi e assicurare la continuità dell’esperienza Spin Time in un altro centro. Al tempo stesso, siamo fiduciosi che si possa rifunzionalizzare l’edificio in chiave residenziale e sociale, con soluzioni miste che evitino un “finto sociale” e che, con la mediazione della cooperazione, portino di nuovo famiglie a basso reddito nel centro della città».
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