Il Salva
Casa ha riaperto il tema dei requisiti minimi
richiesti per l’agibilità degli alloggi, introducendo nell’art. 24
del d.P.R.
n. 380/2001 alcune deroghe che assumono particolare rilievo
negli interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente. Uno
degli aspetti più delicati riguarda il loro utilizzo quando
l’intervento comporta un
cambio di destinazione d’uso verso il
residenziale.
La questione si fa più delicata quando il locale non ha mai
avuto una funzione abitativa, perché occorre stabilire se i
parametri introdotti dai commi 5-bis e 5-ter dell’art. 24 possano
accompagnare anche il passaggio da una diversa categoria funzionale
alla residenza e a quali condizioni.
È su questi aspetti che si è pronunciato il TAR Liguria,
Genova, sez. II, con la
sentenza del 14 settembre 2026, n. 1066, relativa alla
trasformazione di un locale commerciale in monolocale. La decisione
si concentra sull’ambito operativo delle deroghe igienico-sanitarie
introdotte dal Salva Casa e sul carico insediativo
derivante dal nuovo utilizzo dell’immobile, richiamando su
quest’ultimo versante la destinazione risultante dallo stato
legittimo e gli effetti prodotti da un precedente titolo in
sanatoria.
Cambio d’uso in abitazione: quando il Salva Casa consente il
monolocale sotto i 28 mq
L’intervento oggetto del giudizio riguardava un’unità
immobiliare ad uso commerciale, collocata al piano rialzato di un
edificio costruito nel 1970, che mediante SCIA avrebbe dovuto
essere ristrutturata e trasformata in un monolocale con angolo
cottura, con conseguente passaggio alla destinazione
residenziale.
Il Comune aveva vietato l’esecuzione dell’intervento perché la
superficie del locale era inferiore ai 28 mq
previsti dall’art. 3 del D.M. 5 luglio 1975 per un alloggio
monostanza destinato a una persona e perché l’edificio ricadeva
nella fascia di inondabilità “A” del piano di bacino provinciale,
ambito nel quale i cambi di destinazione d’uso sono ammessi a
condizione che non comportino un aumento del carico
insediativo.
Requisiti igienico-sanitari: cosa prevede l’art. 24 del d.P.R. n.
380/2001
Il riferimento iniziale resta il D.M. 5 luglio
1975, che per l’alloggio monostanza stabilisce una
superficie minima, comprensiva dei servizi, pari a 28 mq se
destinato a una persona e a 38 mq se destinato a due persone.
Questi parametri oggi devono essere coordinati con le deroghe
previste dall’art. 24 del d.P.R. n. 380/2001. Nelle more della
ridefinizione dei requisiti igienico-sanitari degli edifici
prevista dall’art. 20, comma 1-bis, dello stesso Testo Unico
Edilizia, la disciplina vigente contempla infatti alcune ipotesi
nelle quali è possibile discostarsi dai valori fissati dal D.M. 5
luglio 1975.
Tra queste rientrano i commi 5-bis e 5-ter dell’art. 24,
introdotti dal D.L. n. 69/2024, convertito dalla Legge n. 105/2024,
che consentono al progettista di asseverare la conformità del
progetto alle norme igienico-sanitarie anche con un’altezza interna
dei locali ridotta fino a 2,40 metri e, per gli
alloggi monostanza comprensivi dei servizi, con una superficie
minima di 20 mq per una persona e di 28 mq
per due persone.
Il rispetto di queste soglie dimensionali, da solo, non basta,
perché la possibilità di asseverare la conformità è legata a
ulteriori condizioni.
In particolare, deve essere assicurato il requisito
dell’adattabilità previsto dal D.M. 14 giugno
1989, n. 236, vale a dire la possibilità di modificare nel tempo lo
spazio costruito, con costi limitati, affinché possa essere reso
fruibile anche da persone con ridotta o impedita capacità motoria o
sensoriale.
A questa condizione, che il TAR considera necessaria, deve
accompagnarsi una delle due ipotesi previste dal comma 5-ter. I
locali possono essere creati o modificati nell’ambito di un
intervento di recupero edilizio che interessi l’intero edificio e
determini un miglioramento delle caratteristiche igienico-sanitarie
rispetto alla situazione precedente; in alternativa, l’alloggio può
essere ristrutturato adottando soluzioni idonee a garantire
adeguate condizioni igienico-sanitarie, tra le quali la norma
richiama l’ampliamento della superficie, quando possibile, e
l’incremento della ventilazione naturale.
Salva Casa e cambio d’uso commerciale-residenziale: quando si
applicano le deroghe
Il Comune aveva sostenuto una lettura restrittiva dell’art. 24,
ritenendo che la nuova disciplina fosse riferibile essenzialmente
al recupero di spazi collocati in edifici storici e già utilizzati
in passato a fini abitativi e che, di conseguenza, non potesse
essere utilizzata per trasformare un locale commerciale in una
nuova abitazione.
Il TAR non ha condiviso questa interpretazione. I commi 5-bis e
5-ter non contengono le limitazioni indicate dall’Amministrazione e
lo stesso riferimento all’“alloggio monostanza”,
presente nel comma 5-bis, lettera b), viene utilizzato dai giudici
per confermare che la disposizione può riguardare una fattispecie
come quella sottoposta al loro esame.
La disciplina
sull’agibilità in deroga introdotta dal Salva
Casa è quindi applicabile anche quando un locale con funzione
non residenziale viene trasformato in un’unità abitativa.
Nel motivare questa lettura, il TAR ha richiamato le finalità
attribuite alla nuova disciplina, legate al recupero e al rinnovo
del patrimonio edilizio esistente, alla riduzione del consumo di
suolo e alla possibilità di ricavare soluzioni abitative attraverso
il riuso di spazi esistenti, mantenendo adeguate condizioni
igienico-sanitarie per gli occupanti.
La stessa interpretazione trova riscontro nelle linee di
indirizzo e nei criteri interpretativi sul Salva Casa pubblicati
dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti il 31 gennaio
2025. Il riferimento al recupero “soprattutto” di spazi e locali
appartenenti all’edilizia storica non viene letto dal TAR come una
limitazione dell’ambito applicativo della norma, che resta
utilizzabile anche per immobili preesistenti di epoca meno
risalente e già destinati a funzioni non residenziali.
L’applicabilità della disciplina derogatoria ai
locali provenienti da una destinazione non residenziale non
esaurisce comunque le verifiche necessarie, che comprendono tutti
gli altri presupposti richiesti dall’art. 24 e le ulteriori
disposizioni applicabili all’intervento.
D.M. 5 luglio 1975 e immobili preesistenti: il nodo dell’art. 10
del D.L. n. 76/2020
Nel giudizio era stato richiamato anche l’art. 10, comma 2, del
D.L. n. 76/2020, convertito dalla Legge n. 120/2020, secondo cui i
requisiti del D.M. 5 luglio 1975 non si applicano agli immobili
realizzati prima dell’entrata in vigore dello stesso decreto e
ubicati nelle zone A o B, oppure in zone a queste assimilabili.
Il dubbio riguardava l’applicazione di questa previsione anche
ai locali preesistenti con funzione non abitativa successivamente
trasformati in residenza.
Sul punto la giurisprudenza non è univoca: alcune decisioni
hanno ammesso una lettura estensiva anche al cambio verso la
funzione residenziale, mentre altre hanno seguito
un’interpretazione più restrittiva.
Il TAR ha lasciato irrisolto il contrasto, ritenendo sufficiente
ai fini della controversia la disciplina successivamente introdotta
nell’art. 24, commi 5-bis e 5-ter, del d.P.R. n. 380/2001,
considerata applicabile anche alla trasformazione di locali non
residenziali in abitazioni.
Alla sentenza n. 1066/2026 non può quindi essere attribuito un
principio generale sull’applicabilità dell’art. 10, comma 2, del
D.L. n. 76/2020 ai cambi d’uso verso la residenza, trattandosi di
una questione che i giudici hanno ritenuto di poter lasciare
impregiudicata.
Monolocale di 25,30 mq: aerazione naturale e limiti alla
motivazione postuma
L’alloggio previsto dal progetto aveva una superficie di
25,30 mq, inferiore ai 28 mq richiesti in via
ordinaria dal D.M. 5 luglio 1975 per una persona, ma superiore alla
soglia indicata dall’art. 24, comma 5-bis, del d.P.R. n.
380/2001.
Durante il giudizio il Comune aveva sostenuto che, anche
ammettendo l’applicazione della nuova disciplina, la soluzione
progettuale non avrebbe soddisfatto le condizioni previste
dall’art. 24, comma 5-ter, lettera b).
Questa obiezione non ha potuto sostenere il provvedimento
impugnato, perché non figurava tra le ragioni sulle quali il Comune
aveva fondato l’inibizione della SCIA. Il TAR ha richiamato il
principio secondo cui la motivazione dell’atto
amministrativo non può essere integrata successivamente
mediante gli scritti difensivi prodotti nel processo, dovendo le
ragioni della decisione risultare dal provvedimento adottato
dall’Amministrazione.
Secondo la documentazione prodotta, il progetto del monolocale
risultava conforme alla normativa sull’eliminazione delle barriere
architettoniche e prevedeva un incremento dell’aerazione naturale
attraverso la modifica dei serramenti e l’aumento della
superficie finestrata apribile, così da ottenere
un adeguato ricambio d’aria.
Il TAR non ha svolto un nuovo accertamento tecnico sostitutivo
dell’Amministrazione sulla completa sussistenza dei requisiti
richiesti dal comma 5-ter, avendo escluso la possibilità di
sostenere l’atto attraverso una ragione ostativa introdotta
soltanto in giudizio e rilevato, successivamente, le
caratteristiche dell’intervento risultanti dalla documentazione
progettuale.
Cambio d’uso in fascia di inondabilità A: quando aumenta il carico
insediativo
Quanto al rischio idraulico, l’edificio ricadeva nella
fascia di inondabilità A. L’art. 15, comma 2,
delle norme di attuazione del piano di bacino consente in
quest’area gli interventi di ristrutturazione edilizia ricadenti
negli ambiti di tessuto urbano consolidato e, in caso di cambio di
destinazione d’uso, richiede che non venga determinato un aumento
del carico insediativo neppure temporaneo, ferma restando
l’adozione delle misure di protezione civile previste dal piano di
bacino e dai piani comunali.
L’immobile era collocato in zona “TB”, litoranea
turistico-balneare, assimilata per la propria densità edilizia a
una zona B.
Il Regolamento Regionale (Liguria) n.
1/2025 considera aumento del carico insediativo un
incremento significativo, individuabile indicativamente in una
misura superiore al 20%, del numero di abitanti, addetti o utenti
di immobili esistenti dal quale derivi un maggiore fabbisogno di
standard urbanistici. Lo stesso regolamento precisa, ai fini
dell’applicazione dei piani di bacino, che i cambi di destinazione
d’uso riguardanti porzioni limitate di un edificio esistente non
comportano aumento del carico insediativo.
La valutazione richiedeva quindi di verificare gli effetti della
nuova utilizzazione rispetto alla destinazione legittima esistente
prima dell’intervento.
Stato legittimo e carico insediativo: quale destinazione conta nel
cambio d’uso
Per verificare il carico insediativo, il TAR ha fatto
riferimento allo stato legittimo
dell’immobile.
La destinazione da utilizzare come termine di confronto deve
essere quella risultante dall’art. 9-bis, comma 1-bis, del d.P.R.
n. 380/2001 e, nel caso esaminato, non coincideva con quella
indicata nella licenza edilizia originaria.
Il titolo del 1970 prevedeva un magazzino, mentre il locale era
stato successivamente destinato ad attività commerciale in
difformità dal progetto autorizzato. Quella trasformazione era
stata però condonata mediante concessione edilizia
in sanatoria nel 1995, con la conseguenza che il confronto
necessario per valutare il carico insediativo doveva essere
effettuato assumendo come situazione di partenza la destinazione
commerciale.
Il TAR ha quindi confrontato le caratteristiche delle due
utilizzazioni. Un esercizio commerciale comporta almeno la presenza
di un addetto e genera durante la giornata un flusso di clienti e
fornitori, insieme ai relativi spostamenti; il monolocale di 25,30
mq, secondo la ricostruzione contenuta nella sentenza, è invece
destinato a ospitare un solo abitante.
Il fatto che l’uso residenziale prosegua anche nelle ore
notturne non è stato ritenuto sufficiente per configurare un
incremento significativo del carico. Il TAR ha considerato
verosimile una riduzione della presenza antropica
complessiva nell’arco delle ventiquattro ore e ha comunque escluso
un aumento superiore alla soglia del 20% individuata dalla
disciplina regionale.
Il passaggio dalla destinazione commerciale a quella
residenziale, pertanto, non determinava un aumento dei fattori di
rischio collegati alla collocazione dell’edificio nella fascia di
inondabilità.
Cambio d’uso con il Salva Casa: le verifiche prima di trasformare
un locale in abitazione
Il TAR ha quindi accolto il ricorso e annullato il provvedimento
con cui il Comune aveva vietato l’esecuzione dell’intervento.
Per opere di questo tipo, la superficie minima costituisce solo
uno degli elementi da verificare. L’asseverazione prevista
dall’art. 24 del d.P.R. n. 380/2001 richiede il rispetto
dell’adattabilità e delle condizioni indicate dal comma 5-ter, alle
quali si aggiungono le verifiche urbanistiche e quelle derivanti
dalle eventuali discipline di settore applicabili
all’immobile e all’area.
Sul carico insediativo, la sentenza aggiunge un’indicazione
utile anche per altre fattispecie: il confronto tra gli effetti
della nuova destinazione e quelli della situazione precedente deve
essere effettuato assumendo come riferimento la
destinazione risultante dallo stato legittimo,
tenendo conto anche dei titoli in sanatoria che abbiano modificato
nel tempo la situazione originariamente assentita.
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