Extralberghiero, i numeri nascosti del turismo

La crescita degli arrivi rilevata dai dati ufficiali non racconta soltanto un aumento reale della domanda ma racconta anche l’emersione di un mercato ricettivo finora parzialmente invisibile. Il turismo italiano sta vivendo una fase nuova, più complessa di quanto appaia a prima vista, da una parte ci sono i numeri che raccontano un Paese ancora fortemente attrattivo, capace di intercettare domanda internazionale, di presidiare città d’arte, destinazioni balneari, aree interne, borghi, luoghi esperienziali e territori minori, dall’altra parte, però, ci sono dati che vanno interpretati con grande prudenza perché dentro quella crescita apparente si nasconde un fenomeno destinato a incidere profondamente sulla lettura del mercato: l’emersione dell’extra-alberghiero non censito, spinta dall’introduzione del CIN, il Codice Identificativo Nazionale.

Il tema non è marginale e non riguarda soltanto gli addetti ai lavori, piuttosto la credibilità delle statistiche turistiche e la capacità delle amministrazioni locali di governare un fenomeno che per anni è cresciuto più rapidamente delle regole. Per troppo tempo una parte dell’offerta ricettiva, soprattutto legata agli affitti brevi e alle locazioni turistiche, ha vissuto in una zona grigia, visibile sulle piattaforme e spesso invisibile nei sistemi pubblici di controllo ed ora quella zona grigia sta diventando mappa, numero, codice, responsabilità.

Secondo i dati diffusi dal Viminale attraverso la piattaforma Alloggiati Web, nel 2025 gli arrivi turistici in Italia sono passati da 173 milioni a oltre 185 milioni con una crescita del 7,1%. Il dato più significativo riguarda la diversa dinamica tra comparti: gli arrivi nelle strutture alberghiere sono saliti da 101,6 milioni a 104,6 milioni, pari a circa +3%, mentre quelli nelle strutture extra-alberghiere sono cresciuti da 71,4 milioni a 80,6 milioni con un incremento del 13%.  Letto in superficie, sembrerebbe il segnale di una crescita robusta e lineare della domanda ma la superficie, nel turismo è spesso la parte meno interessante del racconto. Federalberghi ha infatti evidenziato un punto decisivo dove una parte di quel balzo non sarebbe necessariamente riconducibile a nuovi turisti arrivati in Italia ma all’emersione di alloggi che prima non erano rilevati. L’associazione ha parlato della necessità di leggere i dati “ceteris paribus”, cioè depurandoli dall’effetto CIN, ricordando che nella banca dati del Ministero del Turismo sono stati registrati oltre 600mila alloggi dei quali, fino all’anno precedente, si sapeva poco o nulla. Questo è il cuore della questione in quanto non siamo davanti soltanto a una crescita del turismo ma a una crescita della visibilità statistica del turismo. È una differenza enorme perché se un appartamento accoglieva Ospiti anche prima ma, non entrava correttamente nei flussi ufficiali, il suo ingresso oggi nel sistema non produce automaticamente nuova domanda: produce nuova misurazione, in pratica è come accendere la luce in una stanza che esisteva già dove non abbiamo costruito nuovi metri quadrati ma abbiamo finalmente visto quelli che erano al buio.

La Banca Dati nazionale delle Strutture Ricettive (BDSR) e degli immobili destinati a locazione breve o turistica nasce proprio con questa finalità cioè mappare l’offerta su scala nazionale, coordinare le informazioni tra Stato, Regioni e territori, al fine di contrastare forme irregolari di ospitalità e rendere identificabile ogni unità ricettiva attraverso il Codice Identificativo Nazionale. Il Ministero del Turismo specifica che la BDSR raccoglie informazioni come tipologia di alloggio, ubicazione, capacità ricettiva, soggetto che esercita l’attività e codice identificativo ed il CIN deve inoltre essere esposto all’esterno della struttura e indicato in ogni annuncio pubblicato. È qui che la questione diventa politica industriale del turismo e non un semplice adempimento burocratico in quanto il CIN non è un numero da appendere a una porta o da inserire in un annuncio online ma un vero e proprio passaggio di maturità del sistema dove si conoscono finalmente i dati di chi accoglie, dove accoglie, con quale capacità, con quali requisiti e dentro quale perimetro amministrativo.

Occorre però evitare una lettura ideologica perché l’extra-alberghiero non è il nemico dell’alberghiero e ciò sarebbe una posizione miope oltre che superata dalla realtà del mercato in quanto B&B, case vacanza, affitti brevi, agriturismi, dimore storiche, appartamenti gestiti professionalmente e forme ibride di ospitalità rispondono a una domanda reale, diversa da quella alberghiera tradizionale. Il turista contemporaneo cerca requisiti come libertà, spazi, cucina, privacy, soggiorni familiari, esperienze più domestiche, permanenze flessibili ed in molti territori, soprattutto nei borghi e nelle aree interne, l’extra-alberghiero ha persino consentito di attivare capacità ricettiva dove l’hotel non esisteva più o non era economicamente sostenibile. Dunque il problema non è l’extra-alberghiero ma l’extra-regolare con una differenza sostanziale tra chi opera rispettando obblighi, sicurezza, fiscalità e trasparenza commerciale e chi invece utilizza la fluidità digitale per sottrarsi ai doveri minimi dell’accoglienza.

Federalberghi aveva già evidenziato, in sede istituzionale, le criticità legate a un’espansione degli affitti brevi avvenuta per anni con regole insufficienti e controlli deboli con rischi per la sicurezza dei consumatori e nello stesso intervento veniva sottolineato che non si tratta di creare steccati tra alberghi e nuove forme di accoglienza ma tra chi rispetta le regole e chi le ignora. Il mercato turistico non ha bisogno di guerre di categoria ma di regole simmetriche, controlli efficaci e dati affidabili. L’albergo sopporta da sempre un sistema articolato di adempimenti come ad esempio la sicurezza antincendio, i requisiti igienico-sanitari a contratti di lavoro, la fiscalità, le autorizzazioni e così via e, se un altro soggetto vende ospitalità, incassa corrispettivi, utilizza piattaforme globali e partecipa al mercato turistico non può essere trattato come un’attività puramente domestica quando, nei fatti, opera come impresa o micro-impresa dell’accoglienza.

Il CIN, da questo punto di vista, introduce un principio semplice dove chi ospita deve essere identificabile e questo non significa criminalizzare il piccolo proprietario, né appesantire inutilmente chi affitta in modo corretto ma evidenziare un elemento imprescindibile dove l’ospitalità non può essere invisibile e gestita in modo scorretto.

In questo scenario, anche la lettura delle statistiche deve cambiare perché i confronti tra un anno e l’altro rischiano di essere alterati dall’emersione progressiva del sommerso. Se prima una quota rilevante di alloggi non era censita e oggi entra nei database, il dato cresce anche perché cresce il perimetro osservato e questo è certamente un fatto positivo ma deve essere spiegato, diversamente, si rischia di confondere l’opinione pubblica con dati non propriamente reali. Nel 2025, secondo le elaborazioni diffuse dall’ISTAT, si registra un andamento divergente tra arrivi e presenze: gli arrivi risultano in calo dello 0,9%, mentre le presenze crescono del 2,3% rispetto al 2024. Nello stesso comunicato, l’Istat segnala una crescita più marcata delle presenze extra-alberghiere nel quarto trimestre 2025 rispetto agli alberghi e questo conferma che il mercato non può essere letto con un solo indicatore per un semplice motivo: gli arrivi dicono quante persone entrano nel sistema, le presenze dicono quante notti vi restano, il fatturato dice quanto valore economico viene prodotto mentre la redditività dice quanto di quel valore resta all’impresa e al territorio.

Il turismo italiano invece, troppo spesso si accontenta del dato più comodo: “sono aumentati gli arrivi” ma un arrivo non paga stipendi se non genera marginalità e non sostiene investimenti se non produce ricavi adeguati. Un Paese può avere più arrivi e meno valore è ciò è spesso riconducibile a destinazioni che si riempiono ma non necessariamente si arricchiscono. L’emersione dell’extra-alberghiero obbliga quindi a fare un salto di qualità nella governance dove i Comuni, in particolare, non possono limitarsi a subire il fenomeno. La BDSR tra l’altro, prevede anche un “cruscotto” per gli operatori comunali con funzioni di geolocalizzazione, mappa interattiva, visualizzazione delle strutture senza CIN, segnalazioni di strutture mancanti, strutture con CIN non verificato e registro delle verifiche e ciò significa che gli enti locali hanno finalmente uno strumento operativo per conoscere la distribuzione reale dell’offerta, quartiere per quartiere, strada per strada, destinazione per destinazione anche se, uno strumento non può produrre da solo una governance adeguata, servirebbe competenza e capacità di leggere i dati ed incrociarli con altri, diversamente il rischio è avere una banca dati moderna dentro amministrazioni che continuano a ragionare con logiche vecchie.

Il tema, inoltre, non è solo italiano: l’Unione europea ha introdotto il Regolamento 2024/1028 per rendere più trasparente il mercato degli affitti brevi, prevedendo regole comuni sulla raccolta e condivisione dei dati tra host, piattaforme online e autorità pubbliche. Dal 20 maggio 2026 le nuove regole europee sono applicabili e prevedono, tra l’altro, numeri di registrazione verificabili, controlli sulle piattaforme e trasmissione periodica dei dati su soggiorni e notti prenotate. Anche questo passaggio dimostra che non siamo davanti a un capriccio normativo nazionale ma a una vera e propria trasformazione strutturale del mercato europeo dell’ospitalità. Le piattaforme hanno creato un’offerta immensa, flessibile, distribuita, spesso utile al turista e redditizia per i proprietari ma hanno anche prodotto effetti collaterali dovuti a opacità e difficoltà di controllo fiscale e amministrativo.

Per gli alberghi, questa fase rappresenta una sfida ma anche un’opportunità dove l’emersione del sommerso riduce almeno in parte l’asimmetria competitiva e chi ha sempre operato alla luce del sole non può che vedere positivamente l’ingresso nel perimetro delle regole di chi vende ospitalità anche se sarebbe un errore pensare che basti il CIN a restituire automaticamente competitività al comparto alberghiero in quanto gli hotel devono continuare a lavorare sulla qualità e a migliorare il rapporto con il territorio. Per l’extra-alberghiero regolare, invece, il CIN può diventare una forma di legittimazione dove chi opera correttamente si distingue da una condizione di abusivismo e, in un mercato sempre più affollato, la trasparenza diventa un elemento reputazionale di forte impatto nei confronti del turista.

La vera emergenza, dunque, non è l’esistenza dell’extra-alberghiero ma di averlo lasciato crescere troppo a lungo senza una lettura precisa e senza una valutazione seria degli impatti che questo produceva, Certo è pur vero che il CIN non risolverà da solo tutti i problemi e non fermerà automaticamente l’abusivismo ma rappresenta un punto di partenza importante con un auspicato ritorno del principio secondo cui chi opera nel turismo deve essere visibile, identificabile e responsabile e forse, in un Paese che vive troppo spesso di slogan turistici, questa è già una piccola rivoluzione, non perché aggiunge un codice ma soprattutto, perché toglie un alibi.