Prima casa e abitazioni accorpate, le regole per il credito d’imposta agevolato

Il mercato immobiliare italiano si trova spesso a dover districare nodi interpretativi complessi quando si decide di vendere una prima casa strutturata su abitazioni accorpate per acquistarne una nuova, richiedendo il riconoscimento del credito d’imposta agevolato. Uno dei casi più frequenti e dibattuti riguarda proprio le modalità di calcolo dei bonus fiscali quando le vicende catastali si intrecciano con i tributi di trasferimento.

Sul punto, l’Agenzia delle Entrate ha emanato un chiarimento fondamentale con la risposta all’interpello n. 117 del 4 giugno 2026, delineando un confine netto e rigoroso tra le quote agevolabili e quelle ordinarie nell’ipotesi di vendita e riacquisto di immobili uniti in passato.

Prima casa, il perimetro dell’agevolazione

La normativa legata all’acquisto della prima casa rappresenta l’ossatura delle agevolazioni immobiliari nel nostro Paese. L’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al Testo Unico delle disposizioni concernenti l’Imposta di Registro (TUR, approvato con Dpr n. 131/1986), prevede la riduzione dell’aliquota dell’imposta di registro al 2% (ovvero l’Iva al 4% in caso di acquisto da costruttore) per i trasferimenti a titolo oneroso di abitazioni non lussuose (escludendo quindi le categorie catastali A/1, A/8 e A/9), purché l’acquirente rispetti determinati requisiti soggettivi e oggettivi stabiliti nella Nota II-bis.

Tra i vincoli stringenti imposti dalla legge vi è l’impossibilità di possedere un altro immobile acquistato con le medesime agevolazioni su tutto il territorio nazionale o un’altra abitazione idonea nello stesso comune. Tuttavia, la prassi e la giurisprudenza hanno progressivamente ammesso la possibilità di acquistare un immobile contiguo a quello preposseduto al fine di procedere a un ampliamento, a patto che l’operazione dia vita a abitazioni accorpate che mantengano, nel loro complesso, le caratteristiche di un’abitazione non di lusso.

Il problema interpretativo sorge nel momento in cui il contribuente decide di rimettere sul mercato l’unità risultante dalla fusione per acquistarne una nuova, richiedendo il riconoscimento del credito d’imposta agevolato introdotto dall’articolo 7 della Legge n. 448/1998. Questo meccanismo consente di scomputare dalle imposte dovute sul nuovo acquisto l’importo versato a titolo di registro o Iva in relazione al precedente acquisto agevolato. Ma come si quantifica questo credito se l’immobile venduto è il frutto di una stratificazione temporale di acquisti, in parte agevolati e in parte ordinari?

La risposta all’interpello n. 117/2026

La fattispecie esaminata dall’Amministrazione Finanziaria nella recente risposta n. 117/2026 trae origine dall’istanza presentata da due contribuenti tramite il proprio notaio. La cronistoria immobiliare dei soggetti istanti risultava così articolata.

Nel 1986, i contribuenti acquistavano un immobile a uso abitativo fruendo legittimamente delle agevolazioni prima casa previste dalla normativa dell’epoca.

Nel 2004, gli stessi acquistavano un secondo appartamento adiacente e contiguo al primo, con l’esplicita finalità di ampliare gli spazi della propria abitazione principale. In questa seconda occasione, le imposte di trasferimento venivano corrisposte applicando l’aliquota ordinaria, poiché la celebre Circolare n. 38/E del 12 agosto 2005 dell’Agenzia delle Entrate, che ha ufficialmente esteso il bonus alle acquisizioni destinate all’ampliamento, sarebbe stata emanata solo l’anno successivo.

A seguito del secondo acquisto, i proprietari procedevano alla fusione materiale dei locali e alla conseguente unificazione sul piano catastale, dando vita a un’unica rendita e a un solo subalterno.

Trovandosi oggi nella necessità di vendere l’immobile risultante dalle abitazioni accorpate per acquistarne un altro nello stesso Comune da adibire nuovamente a propria dimora abituale, i contribuenti hanno chiesto se fosse possibile accedere integralmente alle agevolazioni sul nuovo rogito e, soprattutto, in che misura potesse essere fatto valere il credito d’imposta agevolato per il riacquisto.

La regola della scissione fiscale nel calcolo del credito

L’Agenzia delle Entrate ha adottato un approccio analitico e letterale per la risoluzione del quesito. Il presupposto cardine stabilito dall’articolo 7 della Legge n. 448/1998 per la maturazione del tax credit è che il contribuente alieni un immobile per il quale si è fruito dell’aliquota agevolata. Ne deriva logicamente che l’imposta di registro o l’Iva assolta in misura ordinaria non può in alcun modo confluire nel paniere del credito da recuperare.

Nel caso di abitazioni accorpate laddove le porzioni originarie abbiano subìto trattamenti tributari disomogenei, il notaio incaricato del nuovo rogito dovrà operare una vera e propria ricostruzione storica e millesimale. Il credito d’imposta agevolato sarà calcolato prendendo come riferimento unicamente la somma versata nel 1986 per la prima porzione. Tutta l’imposta pagata nel 2004 per l’acquisto della porzione di ampliamento resta definitivamente incamerata dallo Stato e non potrà essere utilizzata in detrazione o in compensazione.

Questo principio tutela l’erario da indebiti doppi benefici: se sulla seconda quota non vi è stata l’applicazione dell’aliquota di favore al momento dell’acquisto, non può esservi un ristoro o un recupero al momento della successiva alienazione. La fusione delle unità immobiliari non cancella la natura originaria dei singoli flussi fiscali.

La nuova tempistica: estensione a due anni per la rivendita

Accanto al tema del calcolo del credito, l’Agenzia delle Entrate ha confermato un’importantissima novità di natura temporale che agevola i contribuenti nelle transazioni di riacquisto. Il comma 4-bis della Nota II-bis, originariamente introdotto dalla Legge di Stabilità 2016, ha scardinato il vecchio obbligo di vendere la precedente prima casa prima del nuovo acquisto.

La norma consente infatti di acquistare la nuova abitazione beneficiando immediatamente delle imposte ridotte, rimandando l’alienazione dell’immobile preposseduto. Il dato normativo di estremo rilievo richiamato esplicitamente dall’AdE è la modifica introdotta dall’articolo 1, comma 116, della Legge n. 207/2024. Quest’ultima disposizione ha raddoppiato i termini a disposizione del contribuente: il termine entro cui alienare la vecchia casa (nel nostro caso, quella derivante dalle abitazioni accorpate) è stato esteso da uno a due anni dalla data del nuovo atto di acquisto agevolato.

Qualora il contribuente non riesca a perfezionare la vendita delle abitazioni accorpate entro il biennio, decadrà dall’agevolazione fruita sul nuovo acquisto, con la conseguente richiesta da parte degli uffici finanziari della differenza tra l’imposta ordinaria e quella ridotta, maggiorata delle sanzioni di legge e degli interessi di mora.