Speculazione immobiliare nell’UE: la crisi abitativa tra finanza e “renovictions”

L’Unione Europea sta attraversando una crisi senza precedenti sul fronte dell’accesso alla casa, con i prezzi degli immobili e i canoni di locazione che crescono a ritmi vertiginosamente superiori rispetto a quelli dei salari, rendendo l’acquisto di un’abitazione un miraggio e spingendo un numero sempre maggiore di famiglie verso l’insicurezza abitativa. Sebbene il dibattito pubblico si concentri spesso sulla carenza di offerta di nuovi alloggi, uno studio globale commissionato dalla Commissione Speciale sulla Crisi Abitativa del Parlamento Europeo (HOUS) e realizzato dagli esperti Manuel B. Aalbers, Felix Bohmer, Rodrigo Ferrnandez, accende i riflettori sul vero motore immobile del problema, individuato nella finanziarizzazione del settore residenziale. Il mattone, insomma, ha smesso di essere un diritto sociale per trasformarsi principalmente in un asset finanziario speculativo.

La metamorfosi del mercato: dalla finanza basata sul debito a quella guidata dalla ricchezza.

Il legame tra finanza e mercato immobiliare ha cambiato radicalmente pelle dopo il crollo globale del 2008, segnando il passaggio cruciale tra due modelli macroeconomici ben distinti. Nella fase trainata dal debito, che si è protratta fino al 2008, la crescita dei prezzi era alimentata dall’espansione del credito ipotecario ai privati e dai mutui tradizionali. Al contrario, nella fase trainata dalla ricchezza, che caratterizza il mercato dal 2015 a oggi, i prezzi delle case hanno ripreso a correre con un incremento del 61% tra il 2015 e il 2024, a fronte di un crollo dei mutui alle famiglie, scesi nello stesso periodo del 18%.

A muovere i fili del mercato non sono più i risparmiatori, ma i grandi patrimoni accumulati e i fondi di investimento istituzionali, come fondi pensione, compagnie assicurative, società quotate e veicoli non quotati, costantemente a caccia di rendimenti in contesti di tassi d’interesse volatili. Solo tra il 2004 e il 2024, il valore patrimoniale dei fondi immobiliari residenziali quotati nell’UE-27 è letteralmente esploso, passando da 4,8 a ben 198,7 miliardi di euro, trasformando l’Europa in uno dei principali magneti mondiali per la speculazione immobiliare.

Le criticità: le due facce della speculazione distruttiva.

Lo studio analizza in profondità i modelli di business dei grandi locatori societari, evidenziando due precise criticità che stanno scardinando l’equilibrio sociale delle città europee. La prima è la speculazione basata sulle valutazioni, in cui i grandi fondi non guadagnano più dalla produzione o dalla gestione ordinaria degli affitti, ma dalla rivalutazione fittizia o contabile degli asset che detengono in portafoglio. I dati contabili sono impietosi, poiché tra il 2004 e il 2024, a fronte di affitti cresciuti di 19 volte, il valore delle proprietà dei fondi quotati è aumentato di 42 volte. Nel 2024, per ogni euro di canone d’affitto annuale incassato, i fondi quotati esponevano a bilancio oltre 11 euro di valore patrimoniale, una cifra che nei fondi non quotati, ancora più opachi, schizza a 17. Il profitto deriva quindi dall’aspettativa che l’immobile costi sempre di più, un meccanismo perverso che rema esplicitamente contro l’obiettivo pubblico dell’accessibilità economica.

La seconda criticità riguarda le pratiche abusive a danno degli inquilini, messe in atto dai grandi locatori per giustificare queste continue rivalutazioni contabili e attirare capitali. Tra le strategie aggressive volte a massimizzare i profitti nel più breve tempo possibile figurano le cosiddette “renovictions”, ovvero gli sfratti per ristrutturazione, che consistono nell’uso strumentale di interventi di ammodernamento spesso solo cosmetici e superficiali per allontanare gli inquilini storici, aggirare i tetti sui canoni e rimettere l’alloggio sul mercato a prezzi stracciati. A questo si aggiungono le molestie e la scarsa manutenzione, intese come il degrado programmato degli stabili e la riduzione dei servizi per spingere i residenti meno abbienti ad andarsene spontaneamente, oltre agli sfratti senza colpa e a un aumento generalizzato dell’insicurezza contrattuale che alimenta la segregazione socio-spaziale ed espelle le famiglie dai centri urbani verso le periferie.

La geografia asimmetrica dello sciacallaggio immobiliare.

I grandi investitori non colpiscono ovunque con la stessa intensità e la loro penetrazione non dipende tanto dalle leggi finanziarie sui fondi immobiliari, quanto dalla presenza strutturale di grandi portafogli immobiliari concentrati che possono essere acquistati in blocco. Le tre grandi porte d’ingresso della speculazione in Europa sono state storicamente ben definite. La prima è rappresentata dalle privatizzazioni di massa in Germania, soprattutto a Berlino, Austria e Svezia, dove la vendita di centinaia di migliaia di alloggi pubblici e sindacali a cavallo degli anni 2000 ha creato dal nulla i giganti societari che oggi dominano il mercato. La seconda porta è costituita dalle crisi dei mutui e dalle cosiddette “Bad Banks” in Spagna e Irlanda, dove lo scoppio della bolla del 2008 ha spinto gli Stati a creare veicoli pubblici per assorbire i crediti deteriorati delle banche, svendendo poi interi stock di case pignorate a fondi avvoltoio globali come Blackstone. Infine, laddove la proprietà è fortemente frammentata come in Italia o in Francia, i fondi aggirano l’ostacolo colonizzando nicchie di mercato specifiche, quali gli alloggi per studenti, le case di cura per anziani, il co-living e gli affitti turistici brevi intermediati dalle piattaforme online, sottraendo così case ai residenti storici.

Il fallimento delle risposte politiche e l’arbitraggio normativo.

Lo studio boccia parzialmente le risposte finora messe in campo dall’Unione Europea. Il recente Piano europeo per gli alloggi accessibili della Commissione Europea riconosce il problema della speculazione, ma si limita a proporre monitoraggio, trasparenza e un ulteriore afflusso di capitali. Gli autori sottolineano come facilitare l’accesso alla finanza senza regole stringenti non crei case popolari, ma gonfi semplicemente il valore dell’esistente, poiché se il capitale corre più velocemente dell’offerta di alloggi, i prezzi aumentano e l’accessibilità peggiora.

Inoltre, i grandi attori globali sfruttano costantemente l’arbitraggio normativo, muovendo i capitali oltrefrontiera per insediarsi dove le tutele per gli inquilini sono più deboli o dove i regimi fiscali sono più permissivi, eludendo le tasse e vanificando le risposte isolate dei singoli Stati o Comuni. Questa dinamica è evidente nei casi di resistenza locale e nei loro relativi limiti. In Danimarca, ad esempio, l’introduzione della “Lex Blackstone” nel 2020 ha imposto un blocco di cinque anni agli aumenti d’affitto post-ristrutturazione per scoraggiare le strategie mordi-e-fuggi, spingendo il fondo americano a ridurre le attività ma anche a spostare semplicemente i capitali altrove. A Berlino, nel 2021, la cittadinanza ha votato a favore di un referendum per la socializzazione di oltre 240.000 alloggi in mano alle grandi multinazionali della locazione, a dimostrazione di una fortissima tensione sociale dal basso. Parallelamente, il municipio di Barcellona ha tentato di introdurre indici di riferimento per i canoni e di requisire appartamenti vuoti, scontrandosi tuttavia con i limiti delle competenze locali e i veti delle corti costituzionali nazionali.

Serve un cambio di paradigma?

Per uscire dall’impasse, la ricerca raccomanda un’inversione di rotta radicale, sostenendo che la casa debba essere trattata come un’infrastruttura sociale essenziale e non come una fiche da casinò finanziario. Le proposte sul tavolo dei decisori europei includono l’introduzione di una maggiore tracciabilità e una riforma del fisco per contrastare le strutture di elusione fiscale dei locatori transfrontalieri e rendere trasparente l’effettiva proprietà dei patrimoni immobiliari. Si richiede inoltre lo stop alle pratiche di “renovictions” blindando i contratti di locazione, rafforzando le tutele contro gli sfratti e limitando i rincari legati alle ristrutturazioni energetiche. Un altro pilastro fondamentale è la canalizzazione del credito tramite la reintroduzione di forme di orientamento del credito bancario, vincolando i sostegni pubblici a capitali a lungo termine che accettino rendimenti non speculativi. Infine, si auspica un ritorno al pubblico, capace di sottrarre suolo al mercato libero tramite il diritto di prelazione pubblica e di finanziare massicciamente l’edilizia sociale, cooperativa e permanentemente accessibile, considerata l’unica vera barriera contro la speculazione selvaggia.

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