Tutto in un solo giorno: la giunta comunale ha approvato ieri la proposta del nuovo Piano di Governo del Territorio da portare in consiglio comunale, e nella stessa serata la commissione urbanistica ne ha ricevuto la prima presentazione ufficiale da parte dell’assessore Andrea Civati (Nella foto, in uno dei comparti di rigenerazione, quello del piano stazioni). Un impianto che, come già annunciato più volte nei mesi scorsi, rovescia l’impostazione del piano vigente: non più decine di aree di completamento e trasformazione sparse in città, ma dieci ambiti di trasformazione individuati puntualmente, pensati per orientare in modo netto lo sviluppo verso la rigenerazione urbana e il recupero delle aree dismesse. E molte novità, tra incentivi e variazioni tra i passaggi amministrativi.
“Una presa in giro decidere tutto a fine luglio”: le proteste sui tempi
Prima ancora che la presentazione entrasse nel merito però, la seduta si è aperta sullo scontro procedurale. Il consigliere Eugenio De Amici (Fratelli d’Italia) ha contestato duramente il calendario deciso dalla presidenza: i corposi documenti sono arrivati ai consiglieri solo nel pomeriggio di ieri, e la commissione Urbanistica è tenuta a tornare a riunirsi già giovedì 23 con “la medesima struttura” di lavori, e da lunedì 27 a mercoledì 29 sono state fissate tre sedute consecutive per discussione e votazione.
De Amici ha parlato di un “tour de force” imposto alla commissione dopo che l’amministrazione, a suo dire, ha accumulato ritardi nell’elaborazione dei documenti per poi pretendere un esame lampo a fine legislatura e ha ricordato che il percorso ha attraversato circa venti riunioni dedicate più alla filosofia generale del piano che alla sostanza normativa.
L’assessore Civati ha respinto la critica, rivendicando un percorso partecipativo «avviato il 27 febbraio 2024 con la discussione in consiglio comunale del documento preliminare, e proseguito con decine di incontri con consigli di quartiere, categorie economiche, ordini professionali ed enti del territorio». Ha citato come esempio concreto di ascolto delle opposizioni l’accoglimento di una proposta del consigliere Franco Formato (Varese Ideale) sull’utilizzo di una app per riconoscere l’accessibilità dei luoghi, confluita nella versione del piano ora al vaglio della commissione. Il presidente della commissione, Domenico Marasciulo, ha preso atto delle rimostranze rinviando il confronto di merito alle sedute di discussione, mentre in avvio Civati ha anche ringraziato il dirigente dell’ufficio di piano, l’architetto Gianluca Gardelli, e tutti i suoi collaboratori, il Politecnico di Milano — nelle persone dei responsabili scientifici Arcidiacono e Pogliani —, l’Università dell’Insubria, con il supporto giuridico dell’avvocato professor Boscolo, e il dipartimento di Economia, ricordando il contributo dato in fase di avvio anche dall’attuale rettrice, Maria Pierro, allora alla guida dello stesso dipartimento.
Dieci ambiti di trasformazione, misurati in metri quadrati e non più in volumi
Il cuore del documento di piano, come ha spiegato Civati, è la nuova geografia degli ambiti di trasformazione, organizzati per categorie in base alla capacità edificatoria assegnata. Agli ambiti di trasformazione strategica e riorganizzazione della struttura urbana — il comparto delle stazioni, via Bainsizza, l’area dell’ex conceria e gli ambiti della Valle Olona legati alla riqualificazione urbanistica — è riservata la capacità volumetrica maggiore. Seguono gli ambiti di completamento urbano, che comprendono via Gasparotto, viale Borri, viale Aguggiari, due aree di via Daverio e l’area di via Albani con le ex scuderie; l’unico ambito di ricomposizione dei margini urbani, alle Serre di Capolago; e due ambiti a carattere produttivo, in via per Schianno e in via Cà Bassa.
Una scelta definita “tecnica ma sostanziale” dall’assessore riguarda l’unità di misura: non più metri cubi su metro quadrato, ma metri quadrati su metri quadrati. Ogni ambito avrà un indice territoriale minimo obbligatorio, a cui si somma una quota perequativa anch’essa obbligatoria per raggiungere l’indice minimo complessivo. Per accedere a una quota ulteriore, facoltativa, gli operatori potranno scegliere tra quattro strade: l’acquisto di diritti edificatori perequativi sul registro comunale, l’attivazione di procedure concorsuali di progettazione, la realizzazione di programmi ad elevata inclusività sociale — dalle sedi di associazioni ai micronidi, dai portierati sociali al cohousing, fino a residenze per operatori dei servizi pubblici e forze dell’ordine — oppure prestazioni ambientali ed ecosistemiche aggiuntive rispetto ai minimi di legge.
Tra i parametri ecosistemici introdotti spicca, per la prima volta, un indice di densità arborea: nel comparto ATS01, che riguarda l’area di via Bainsizza, sarà richiesto l’impianto di almeno 81 alberi di tipologie specificate dalle norme. Anche l’altezza massima cambia impostazione: resta un parametro chiave, ma sarà espressa anche in numero di piani, per impedire che si aggirino i limiti riducendo artificialmente l’altezza dei singoli piani pur di guadagnare volumetria.
Tra le variazioni rispetto alla proposta portata in Valutazione Ambientale Strategica, l’assessore ha segnalato l’eliminazione dell’ambito di trasformazione relativo al centro commerciale Iper di Valle Olona: la previsione di ulteriore potenziamento commerciale è stata stralciata a seguito delle osservazioni ricevute e delle criticità di carattere idraulico emerse nei mesi scorsi.
Dieci aree (più una) di rigenerazione, dal centro storico al Colle di Biumo
Accanto agli ambiti di trasformazione, il piano individua undici più ampie aree di rigenerazione urbana, con obiettivi e azioni prioritarie che coinvolgono sia gli ambiti di trasformazione sia i tessuti ordinari. L’elenco comprende il Comparto stazioni–viale Belforte, via San Vito Silvestro–via Crispi, Ippodromo–viale Valganna, Valle Olona, Masnago–Avigno, viale Borri–Università, Schiranna, Valle Olona Sud–Bevera, Campo dei Fiori e San Fermo. A queste si aggiunge, come novità rispetto alle scorse commissioni, l’area di rigenerazione dell’undicesimo ambito, il Colle di Biumo, individuato per la prima volta nella sua interezza come comparto strategico per lo sviluppo turistico e culturale della città, in ragione della presenza di Villa Panza e della proprietà della Camera di Commercio a Ville Ponti.
A queste si affiancano gli ambiti strategici della città pubblica, che comprende il sistema delle attrezzature sportive di Masnago, l’Ippodromo, Piazza della Repubblica, il plesso scolastico di via Como e via Rainoldi, l’ex macello civico, l’Università e il Campus Bizzozzero, le Ville Ponti.
Sul paesaggio, il piano introduce sei paesaggi differenziati (Paesaggio delle valli 0luviali Olona, Bevere e Vellone; Paesaggio rurale della piana di Luco; Paesaggio urbano di Varese Sud; Paesaggio urbano centrale; Paesaggio urbano degli assi di via Crispi e via Sanvito Silvestro; Paesaggio urbano di viale Valganna e viale Belforte; Paesaggio urbano di San Fermo; Paesaggio urbano di Varese Nord) con altezze massime calibrate sul contesto specifico e non più su un parametro uniforme di zona, così da evitare, ha spiegato Civati, che un edificio della stessa altezza abbia lo stesso impatto a Capolago come in viale Borri.
Meno “nuova costruzione”, più recupero e trasformazione dell’esistente
Il piano delle regole introduce una semplificazione lessicale e normativa importante: le norme tecniche di attuazione di documento di piano, piano dei servizi e piano delle regole vengono unificate in un solo testo, e gli interventi edilizi vengono ricondotti a tre macrocategorie. Il recupero edilizio riguarda tutti gli interventi che conservano l’edificio esistente senza demolizione di volume e sagoma; la trasformazione comprende demolizioni e ricostruzioni, fedeli o meno all’esistente; gli interventi urbanistici restano legati alla pianificazione attuativa vera e propria. Come ha spiegato l’architetto Gardelli, l’obiettivo è superare il linguaggio delle singole categorie edilizie previste dal Testo Unico — manutenzione, restauro, ristrutturazione — parlando semplicemente di “interventi di recupero” ammessi, mentre per le trasformazioni l’indice edificatorio non dipenderà più dal volume esistente ma dalla densità del contesto in cui si opera.
Zero consumo di suolo: spariscono le “nuove aree edificabili”
Sparisce di fatto la nuova edificazione su suolo libero: il piano non prevede più aree edificabili ex novo, e ogni intervento parte da un lotto già costruito. Un procedimento di accelerazione premia chi interviene rapidamente sugli immobili dismessi: un incremento del 20% della superficie realizzabile per chi avvia i lavori entro sei mesi dall’entrata in vigore del piano, nessuna riduzione entro il primo anno, poi una diminuzione progressiva fino ad azzerare l’incentivo per chi interviene oltre il settimo anno — una misura pensata, secondo l’assessore, per contrastare il degrado e l’abbandono di alcuni immobili nei quartieri.
Cambia anche la gestione degli edifici di pregio storico o architettonico: la competenza sui progetti di intervento passa dalla commissione urbanistica integrata alla commissione paesaggio, che verrà rafforzata nella componente tecnica con una sottocommissione dedicata proprio agli edifici storici, assorbendo di fatto le funzioni oggi svolte dalla consulta della qualità urbana.
Cambi di destinazione d’uso più liberi fino a 250 metri quadrati
Sul fronte delle destinazioni d’uso, il piano raggruppa le funzioni in quattro macrocategorie — residenziale/turistico-ricettiva/terziaria-direzionale, produttiva, commerciale e rurale — introducendo il principio dell’invarianza funzionale: il cambio di destinazione tra funzioni della stessa macrocategoria, se contenuto entro 250 metri quadrati e tre unità immobiliari, non comporterà il pagamento di oneri né la dotazione di nuovi parcheggi. Una norma che, ha sottolineato l’assessore, potrà incidere concretamente sul valore degli immobili non più idonei alla residenza, oggi difficili da riconvertire per i costi elevati del cambio di destinazione.
Incentivi economici per chi recupera, per il paesaggio e per il sociale
Il piano introduce un sistema articolato di incentivi. Sul piano insediativo, gli interventi di recupero filologico su edifici di particolare rilevanza godranno di un incremento del 5% della superficie in caso di manutenzione straordinaria e del 10% per altri interventi di recupero; la demolizione di manufatti giudicati incongrui, previa delibera di giunta, potrà valere fino al 15% di superficie aggiuntiva. Un futuro regolamento sulla qualità del paesaggio potrà riconoscere incentivi fino al 15% per interventi ad elevata valenza paesaggistica.
Sul piano sociale, sono previste esenzioni totali dagli oneri di costruzione per interventi rivolti a giovani coppie, anziani, forze dell’ordine, operatori dei servizi pubblici e studenti fuori sede; per il social housing, il cohousing e gli alloggi per persone con disabilità o malattie croniche; per le residenze destinate a dipendenti di aziende con sede a Varese, pensate in particolare per rispondere alla carenza di personale nel trasporto pubblico locale e in altri settori produttivi; per le attività economiche destinate a soggetti disoccupati da almeno due anni, con età inferiore ai 25 o superiore ai 50; per i servizi educativi 0-6 anni e per le attività culturali e sportive convenzionate con il Comune.
Il calendario: tre sedute a fine mese per discussione e voto
La presentazione riprenderà giovedì 23 con il piano dei servizi. Le tre sedute di lunedì 27, martedì 28 e mercoledì 29 avranno il medesimo ordine del giorno — discussione e votazione — e, come chiarito dal presidente Marasciulo su richiesta della consigliera Barbara Bison, potranno essere utilizzate anche per porre domande e chiarimenti tecnici, oltre che per il confronto politico, qualora la seduta di giovedì non fosse sufficiente a esaurire tutti i quesiti. È stata inoltre ipotizzata l’introduzione di un tempo massimo di intervento per ciascun commissario, per evitare che la discussione si concentri su pochi interventi molto lunghi.
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