Punti chiave
- Una SCIA ordinaria non può supplire al permesso richiesto per variazioni essenziali che incidono su volume, superficie, altezza e distribuzione funzionale.
- La definizione nominale di “locale accessorio” non prevale sulla complessiva consistenza, collocazione e reale carico urbanistico dell’opera.
Abbiamo una gerarchia di categorie di intervento edilizie, collegata alle rispettive procedure amministrative ammissibili, e in pochi casi è possibile usare titoli abilitativi superiori rispetto a quello previsto; invece, come regola generale è vietato usare il titolo edilizio di livello inferiore per legittimare interventi rientranti in quello superiore. Questo criterio vale anche per il regime delle sanatorie e regolarizzazioni edilizie previste dagli articoli 6-bis, 34-ter, 36 e 36-bis.
Anche se le variazioni essenziali, definite dall’articolo 32 TUE, escludono da esse gli spazi accessori, questo non può consentire usi estensivi illimitati, e la realizzazione di un locale molto esteso non basta a qualificarlo tale, perchè le dimensioni, collocazione, tamponature e utilizzo concreti possono configurare una trasformazione rilevante del progetto nel suo complesso, e pertanto incompatibile con una semplice SCIA. Questo è il succo della sentenza TAR Lazio, Roma, sez. II-bis, n. 14685 dell’8 settembre 2026, in cui il ricorso è stato dichiarato improcedibile perché, durante il giudizio, era stato rilasciato un nuovo permesso di costruire, tuttavia è importante riscontrare il chiarimento espresso dal Tribunale.
La vicenda: variante negata, SCIA e successivo permesso
L’impresa costruttrice aveva avviato opere in difformità dal permesso originario (rilasciato nel 2017 per demolire preesistenti edifici e ricostruire tre palazzine, mentre attendeva l’esito di una richiesta per variante sostanziale. Dopo il diniego, alcune modifiche erano state riproposte mediante deposito della SCIA ordinaria nel 2019, comprendendo anche uno spazio indicato come stenditoio condominiale. dopo oltre un mese, il Comune aveva dichiarato inefficace la segnalazione certificata esercitando gli strumenti di autotutela ex L. 241/1990, ritenendola inidonea rispetto alla portata degli interventi trattati, e accertato che le opere in variante erano già state effettuate. Quanto sopra è conforme al principio per cui la SCIA non produce effetto fuori dai casi ammessi (Cons. di Stato n. 4262/2026).
Inoltre, la SCIA è stata dichiarata inefficace per inesatta attestazione circa la piena conformità dello stato di fatto ai titoli edilizi indicati: è arcinoto che sulle SCIA non si forma il silenzio-assenso sul titolo edilizio, a differenza dei veri titoli autorizzativi come il Permesso, e che la SCIA ordinaria non può regolarizzare o legittimare opere abusive non sanate.
Anche se durante il giudizio è stato chiesto e ottenuto il rilascio di un permesso di costruire in sanatoria per la mancata variante sostanziale delle opere già compiute, e pertanto venuto meno l’interesse sul punto, è interessante il rapporto esaminato tra SCIA e variazioni essenziali al progetto approvato. E comunque sia, il successivo rilascio del permesso di costruire non ha “recuperato” retroattivamente neppure la validità della SCIA.
La SCIA non si applica alla variante essenziale
Il TAR ha osservato che tamponature e configurazione dell’ultimo piano rivelavano la creazione di nuova volumetria e una maggiore altezza; inoltre, la denominazione dello spazio ottenuto come stenditoio non era sufficiente per evitare la qualifica di variazione essenziale.
«difatti, quest’ultima è annoverabile tra i parametri urbanistici (per questa ragione l’amministrazione richiama il d.m. 2 aprile 1968, n. 1444), sicché la sua variazione non può essere realizzata mediante s.c.i.a. Diversamente opinando, si giungerebbe al paradosso (evidenziato nei documenti tecnici dall’amministrazione) di consentire un’elevazione senza limiti di piani stamponati: l’irragionevolezza della tesi porta al sua rigetto, confermando la logicità e coerenza della decisione.
25. In aggiunta, quanto allo stenditoio condominiale posto al di sopra dell’ultimo piano, va osservato come l’amministrazione abbia rilevato l’irragionevolezza del progetto (d’altronde, come osservato in precedenza, nelle intenzioni del costruttore, il fine era la creazione di ulteriore superficie residenziale), attese le limitate dimensioni – 8,5 mq – del lavatoio condominiale (soprattutto se confrontato con gli oltre 400 mq di stenditoio), posto peraltro al piano interrato: ne sarebbe conseguito, dunque, un superfluo ed ingiustificato aggravio urbanistico».
Questa oggettiva sproporzione non ha consentito la qualifica di illecito minore, riclassificandola piuttosto in una variazione essenziale. Tutto ciò conferma pure che una pratica edilizia di livello inferiore non può essere utilizzata per legittimare una trasformazione che richiede il permesso di costruire, e a maggior ragione se posteriormente all’esecuzione dell’opera. Sul tema delle variazioni essenziali occorre rammentare che si tratta di un ambito incidente parametri urbanistici, edilizi e funzionali rilevanti, gestiti solitamente con Permesso di Costruire o al più con SCIA alternativa, ma non SCIA ordinaria. Per questo, i relativi parametri di riferimento devono essere verificati anche rispetto alle legislazioni regionali, alle Norme Tecniche Attuative dei PRG comunali, e al Regolamento Edilizio Tipo nazionale e regionale.
Conclusioni e consigli utili
La sentenza TAR Lazio n. 14685/2026 ha confermato nuovamente che tra le categorie di intervento edilizie sussistono delle gerarchie ben definite, ed esse sono rigidamente collegate con le relative procedure di intervento. Quando la disciplina lo prevede, è possibile “scendere” dal Permesso di Costruire a SCIA Alternativa (art. 10 TUE) oppure da Permesso di costruire a SCIA ordinaria (varianti minori art. 22 TUE), e comunque fatto salvo diverse disposizioni regionali sul punto.
Per evitare contenzioso occorre individuare il titolo abilitativo corretto prima dei lavori e non usare la SCIA come soluzione provvisoria a una variante sostanziale al permesso di costruire. Il rischio è quello di credere di aver dotato di titolo abilitativo un intervento, che invece a causa della sua inapplicabilità risulterà effettuato senza titolo.
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Sono CARLO PAGLIAI, ingegnere urbanista, esperto in conformità e commerciabilità immobiliare.
Normativa e giurisprudenza richiamate
- d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, articoli 22 e 32;
- codice del processo amministrativo, articolo 34, comma 3;
- disciplina regionale del Lazio sulle variazioni essenziali applicata nel caso;
- Consiglio di Stato, precedente giudizio sulla variante richiamato in sentenza;
- TAR Lazio, Roma, sez. II-bis, sentenza 8 settembre 2026, n. 14685.
FAQ
Una variazione essenziale al permesso è fattibile con SCIA ordinaria?
Il DPR 380/2001 stabilisce che le variazioni essenziali sottostanno al Permesso di Costruire
Le variazioni essenziali sono definite da chi?
I principi generali sono presenti nell’articolo 32 DPR 380/2001, ma le legislazioni regionali posso integrare con definizioni più dettagliate a livello qualitativo e quantitativo.
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