Garage condonato e trasformato in casa: serve il permesso

Si può trasformare in abitazione un garage condonato,
rifacendolo e ricavando un secondo piano, senza il permesso di
costruire? Se il Comune non risponde entro 60 giorni alla domanda
di sanatoria, scatta il silenzio-assenso? Un abuso edilizio vecchio
di anni può ancora essere demolito dal Comune?

Sono domande tutt’altro che banali in una fase in cui la crisi
abitativa e la pressione sugli affitti in molte città spingono a
recuperare ogni metro quadrato disponibile, compresi i locali
accessori. Un nuovo spunto arriva dal Consiglio di Stato che, con
la sentenza n. 6212 del 3
agosto 2026, chiarisce due degli aspetti più sottovalutati
quando si rimette mano a un accessorio condonato: la sua
trasformazione urbanistica e il titolo edilizio necessario.

Il passaggio da garage ad abitazione richiede, infatti, il
permesso di costruire anche se il manufatto è stato condonato, e
chi ricava stanze e un piano abitabile nel vecchio box può
ritrovarsi con un ordine di demolizione dell’intero fabbricato. Non
lo proteggono il condono del garage, la denuncia presentata per
rifarne pareti e copertura, la domanda di sanatoria rimasta senza
risposta o gli anni trascorsi.

Il condono, dunque, non fa del garage una base su cui costruire
liberamente, e una semplice denuncia non basta a farne
un’abitazione.

Accanto a questi, la pronuncia affronta altri due profili
meritevoli di interesse, perché esclude che il silenzio del Comune
sulla sanatoria di un abuso di questo tipo valga come assenso,
anche quando la lettera di avvio del procedimento sembra evocarlo,
e perché conferma che l’ordine di demolire non si indebolisce con
il passare degli anni.

Garage condonato trasformato in abitazione: come nasce il
contenzioso

La vicenda trae origine da un garage di pertinenza di
un’abitazione, condonato nel 2007 con permesso di costruire in
sanatoria. Nello stesso periodo la proprietaria ha presentato una
denuncia di inizio attività per la «semidemolizione» del manufatto,
conservandone i pilastri e rifacendo pareti, copertura e pavimento
con materiali diversi, senza prevedere nuovi piani né cambi
d’uso.

Nel 2011 un sopralluogo ha però rilevato un nuovo edificio a uso
abitativo, con il piano terra trasformato in superficie utile, un
piano superiore ricavato inserendo un nuovo solaio e modifiche
interne e di prospetto.

L’anno successivo il Comune ha ingiunto la demolizione del
fabbricato di due piani, costruito dopo aver demolito il garage
condonato, qualificandolo come nuova costruzione in totale
difformità dalla denuncia. L’ordinanza rilevava il contrasto con lo
strumento urbanistico, che nella zona non consente di aumentare il
carico urbanistico con nuove superfici utili, e con il regolamento
edilizio, per la mancanza dei requisiti minimi di abitabilità.

L’ordinanza è stata impugnata davanti al TAR Marche e nel 2016,
a giudizio pendente, la proprietaria ha chiesto l’accertamento di
conformità, ricevendo la comunicazione di avvio del procedimento,
alla quale non è seguita una decisione espressa.

Respinto il ricorso dal TAR nel 2025, in appello la proprietaria
ha invocato il silenzio-assenso sulla domanda di sanatoria, anche
per l’affidamento generato da un richiamo normativo contenuto in
quella comunicazione. Ha poi qualificato i lavori come
ristrutturazione edilizia e non nuova costruzione, sostenendo che
volume, ingombro e altezza fossero invariati e che il cambio di
destinazione fosse già stato assentito con il condono, e ha
denunciato la sproporzione di una demolizione ordinata a tanti anni
dall’abuso.

Accertamento di conformità, silenzio-rigetto e demolizione: il
quadro normativo

Per comprendere la decisione dei giudici d’appello è necessario
inquadrare bene la normativa di riferimento. La demolizione degli
interventi eseguiti senza permesso di costruire o in totale
difformità è disciplinata dall’art. 31 del d.P.R. n. 380/2001
(Testo Unico Edilizia). Il titolo necessario dipende dalla
categoria dell’intervento, definita dall’art. 3, perché alcune
categorie, a partire dalla nuova costruzione, richiedono di regola
il permesso di costruire previsto dall’art. 10 e non la semplice
segnalazione certificata di inizio attività (nel caso di specie
DIA).

Per questi interventi il responsabile dell’abuso o l’attuale
proprietario possono chiedere il permesso in sanatoria con
l’accertamento di conformità dell’art. 36. La norma richiede che
l’opera sia conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia
vigente sia al momento della realizzazione sia al momento della
domanda (c.d. doppia conformità). Il comma 3 assegna al Comune
sessanta giorni per pronunciarsi, «decorsi i quali la richiesta si
intende rifiutata», una regola che, come la doppia conformità, era
già prevista nel 2016, quando è stata presentata la domanda.

Cambio d’uso da garage ad abitazione: perché serve il permesso di
costruire

Alla luce di questo quadro, i giudici ribadiscono, richiamando
una giurisprudenza consolidata del Consiglio di Stato (sentenza n.
7884/2025), che il cambio di destinazione d’uso da garage a
locale abitabile non può ritenersi urbanisticamente irrilevante. Il
garage trasformato in magazzino o deposito, con o senza opere,
resta uno spazio accessorio senza permanenza di persone. Quello
trasformato in vano residenziale, invece, amplia la superficie
residenziale e la volumetria autorizzate e richiede il permesso di
costruire.

Palazzo Spada aggiunge, rinviando a un altro precedente
(sentenza n.
5423/2025), che una modifica di questo impatto non sarebbe
stata realizzabile neppure con DIA o SCIA, perché supera
radicalmente i confini degli interventi ammessi con quei titoli e
li rende inefficaci. Richiamando un ulteriore precedente (sentenza n.
4200/2023), i giudici ricordano poi che di norma non si possono
realizzare ulteriori opere su un bene abusivamente edificato anche
se oggetto di condono straordinario, e precisano che il principio
vale a maggior ragione quando, come in questo caso, le opere
contrastano con la disciplina urbanistica della zona.

L’ordinanza, del resto, si regge anche sulla mancanza dei
requisiti di abitabilità. È una ragione autonoma, che non è stata
contestata in modo specifico in primo grado e che basta da sola a
giustificarla (provvedimento c.d. plurimotivato, fondato cioè su
più motivi indipendenti).

La natura abusiva delle opere risulta inoltre sostanzialmente
ammessa nella relazione tecnica allegata alla domanda di sanatoria,
che prospettava la rimozione del bagno e del solaio ligneo e il
ritorno all’uso accessorio. A quelle affermazioni la giurisprudenza
riconosce valore confessorio, e per l’insieme di queste ragioni il
motivo sulla qualificazione dei lavori è infondato.

Silenzio sulla sanatoria e demolizione dopo anni: cosa affermano i
giudici

Quanto al silenzio, la domanda è stata presentata ai sensi
dell’art. 36 e resta governata dal suo comma 3. La Corte
costituzionale (sentenza n.
42/2023) legge quella norma come silenzio con valore legale di
diniego (c.d. silenzio-rigetto) e non come semplice inerzia. Sulla
domanda del 2016 si è quindi formato il silenzio-rigetto, con la
conseguenza che è venuto meno l’effetto sospensivo legato alla sua
presentazione e l’ordinanza di demolizione è tornata efficace.

Il richiamo all’art. 20 del Testo Unico Edilizia nella
comunicazione di avvio non cambia questa conclusione. Riguardava
soltanto il comma 2, citato insieme all’art. 8 della Legge n.
241/1990, e indicava la base normativa della comunicazione senza
prefigurare un diverso regime. Decisivo è che l’istanza sia stata
proposta ai sensi dell’art. 36, perché il giudice valuta gli atti
per la loro sostanza. La censura, prima ancora, è inammissibile,
perché non è stata sollevata in primo grado, dove il giudizio
riguardava la sola ordinanza.

Anche il motivo sulla proporzionalità è inammissibile, perché
proposto per la prima volta in appello, e comunque infondato. Con
l’Adunanza Plenaria (sentenza n.
9/2017), i giudici ricordano che l’ordine di demolizione, per
la sua natura vincolata, non richiede motivazione su ragioni di
interesse pubblico diverse dal ripristino della legalità, neppure
quando interviene a distanza di tempo dall’abuso. Aggiungono poi,
sulla scorta della propria giurisprudenza, che un atto vincolato
non lascia, in linea di principio, margini di valutazione sulla
proporzionalità.

Solaio intermedio e cambio d’uso: perché la DIA non basta

Dal punto di vista tecnico, la vicenda mostra che l’invarianza
di volume, ingombro e altezza sostenuta dalla ricorrente non basta
a escludere una trasformazione rilevante. Anche ammesso che
l’involucro fosse rimasto quello originario, il nuovo solaio
intermedio ricava al primo piano una superficie utile prima
inesistente e, insieme al cambio d’uso, rende residenziale una
volumetria autorizzata come accessoria, anche se la pronuncia, va
precisato, non prende posizione espressa sull’alternativa tra nuova
costruzione e ristrutturazione.

Sul piano sistematico, dopo il Decreto Salva Casa l’art. 23-ter,
comma 1-quinquies, del Testo Unico lega il titolo per il cambio
d’uso della singola unità immobiliare al regime delle opere
necessarie, secondo lo schema che segue, ripreso anche dalle linee
guida del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti.

Titolo per il cambio d’uso della
singola unità immobiliare in base alle opere (art. 23-ter, comma
1-quinquies, d.P.R. n. 380/2001)

Lo schema riguarda soltanto i cambi d’uso semplificati dei commi
1-bis e 1-ter e non si applica alle unità al primo piano fuori
terra o seminterrate, né al cambio d’uso tra categorie diverse di
un intero immobile, per i quali decide la legislazione regionale.
Soprattutto, non consente di trasformare un garage in abitazione
con una SCIA, perché secondo l’orientamento ribadito dalla sentenza
quel passaggio amplia superficie e volumetria e richiede comunque
il permesso di costruire.

Per chi redige le relazioni allegate alle domande di sanatoria
ne deriva un’avvertenza, perché la descrizione delle opere da
rimuovere, che deve comunque restare fedele, può essere letta come
ammissione dell’abuso, come è accaduto anche in un caso analogo
deciso dal Consiglio di Stato (sentenza n. 4188/2026).

Ordine di demolizione dopo anni e garage condonato: le conclusioni
operative

In conclusione, il Consiglio di Stato ha respinto l’appello,
confermando la sentenza del TAR Marche, con la conseguenza che
l’ordinanza di demolizione resta pienamente efficace.

La pronuncia impone un metodo che parte dal titolo, perché su un
accessorio condonato occorre ricostruire che cosa sia stato
legittimato, per struttura e destinazione, prima di scegliere come
intervenire.

Nel contenzioso, infine, un’ordinanza sorretta da più ragioni va
contestata in ciascuna fin dal primo grado, perché ciò che si
trascura davanti al TAR, di regola, non si recupera in appello.

La decisione si colloca nel solco rigoroso tracciato
dall’Adunanza Plenaria sulla demolizione tardiva e in una linea che
Palazzo Spada ha confermato anche di recente, ora qualificando la
trasformazione del garage in abitazione come ristrutturazione
edilizia soggetta a permesso di costruire (sentenza n. 4443/2026),
ora come difformità sostanziale sanzionata con la demolizione
(sentenza n. 4188/2026).
Il condono chiude i conti con il passato del manufatto, ma non apre
alcun credito per ampliarlo.

Garage trasformato in abitazione: le domande più frequenti

Serve il permesso di costruire per trasformare un garage in
abitazione?

Secondo il consolidato orientamento del Consiglio di Stato,
ribadito più volte anche nel 2026, sì, perché trasformare un garage
in vano abitabile amplia la superficie residenziale e la volumetria
autorizzate e, per un intervento di questo impatto, DIA o SCIA non
bastano. Dopo il Decreto Salva Casa va comunque verificato il
regime dei titoli per il cambio d’uso dell’art. 23-ter del d.P.R.
n. 380/2001, insieme alle regole regionali e comunali.

Il silenzio del Comune sulla domanda di sanatoria vale come
assenso?

Dipende dal tipo di sanatoria. Nell’accertamento di conformità
dell’art. 36 del d.P.R. n. 380/2001, previsto per gli interventi
senza titolo o in totale difformità, dopo sessanta giorni la
domanda si intende rifiutata e l’eventuale ordinanza di demolizione
già emessa torna efficace, mentre l’art. 36-bis considera accolta
dopo quarantacinque giorni la richiesta di permesso in sanatoria
per parziali difformità e variazioni essenziali, salvo sospensione
in presenza di vincolo paesaggistico.

Si possono fare nuovi lavori su un garage condonato?

Sì, ma entro i limiti di ciò che il condono ha legittimato. Il
Consiglio di Stato (sentenza n. 2848/2026) ha
riconosciuto che l’immobile condonato può essere oggetto degli
stessi interventi consentiti a un immobile legittimo,
ristrutturazione compresa, mentre la Corte costituzionale (sentenza
n. 86/2026)
esclude premialità volumetriche fuori dai casi previsti dalla
legge. Le trasformazioni che aumentano superfici, volumi o carico
urbanistico, come quella del garage diventato abitazione, restano
invece esposte al principio restrittivo ribadito dalla sentenza n.
6212/2026, a maggior ragione se contrastano con la disciplina
urbanistica della zona.