Brescia, servono 5.900 alloggi in quindici anni: il Piano punta su affitti e recupero della città

Brescia avrà bisogno di circa 5.900 alloggi nei prossimi quindici anni. È la stima da cui parte il Piano per l’Abitare del Comune, dopo la conclusione dello studio sul fabbisogno presente e futuro della città. Ora si apre la fase operativa: l’Amministrazione avvierà una ricognizione del patrimonio pubblico e delle aree dismesse, individuerà gli interventi da portare a un livello di progettazione adeguato per partecipare ai prossimi bandi e lavorerà a strumenti per ampliare l’offerta in locazione.

Il Piano dovrà definire quali abitazioni servono, a chi destinarle, a quali condizioni economiche e attraverso quali strumenti recuperarle o realizzarle. L’obiettivo indicato è rispondere alla domanda senza consumare nuovo suolo agricolo, intervenendo sul patrimonio esistente e sulle aree già urbanizzate.

Lo studio è stato realizzato da Fondazione Campus con il contributo della Fondazione Cariplo e il supporto scientifico del Cresme, in collaborazione con l’Agenzia per la Casa e Cape. L’analisi mette insieme dinamiche demografiche, domanda abitativa già esistente, consistenza e caratteristiche degli immobili, andamento del mercato, nuove forme dell’abitare e possibilità di finanziamento.

Più famiglie, anche con una crescita contenuta della popolazione

La pressione abitativa, secondo lo studio, dipende soprattutto dall’aumento del numero delle famiglie, più che da una crescita equivalente della popolazione. La progressiva riduzione della dimensione media dei nuclei — oggi sotto le due persone — farà aumentare la richiesta di case anche se il numero complessivo degli abitanti crescerà in misura più limitata.

Entro il 2033 sono previsti circa 19mila nuovi nuclei familiari, mentre circa 12mila termineranno il proprio ciclo di vita. La presentazione stima circa 7.500 famiglie in più entro la fine degli anni Trenta. Considerando l’incremento dei nuclei, la domanda pregressa, le situazioni di disagio abitativo estremo e il sovraffollamento, il fabbisogno complessivo di partenza è valutato in circa 9mila alloggi.

Da questa cifra vengono sottratte le risposte già in corso o previste: le soluzioni alternative all’appartamento tradizionale, gli interventi edilizi già programmati e gli alloggi pubblici in fase di ristrutturazione o recupero. Le residenze per anziani, il senior living, il cohousing e gli studentati riducono il fabbisogno stimato di circa 900 unità; tra gli interventi pubblici in corso o previsti la presentazione considera inoltre circa 500-700 alloggi tra Comune e Aler. Il fabbisogno residuo per i prossimi quindici anni è così stimato in 5.900 appartamenti.

Una parte della domanda potrebbe inoltre essere influenzata dalle nuove residenze universitarie. La presentazione segnala che la riapertura dei termini per i finanziamenti pubblici potrebbe favorire a Brescia la realizzazione di altri 500-600 posti letto, equivalenti a circa 100 abitazioni. La previsione riguarda un’opportunità aggiuntiva rispetto alle nuove strutture già avviate e considerate nello studio.

L’offerta in affitto è scesa dell’85 per cento

Una delle criticità più marcate riguarda il mercato della locazione. In dieci anni, secondo l’analisi, l’offerta di abitazioni in affitto a Brescia si è ridotta dell’85% e oggi rappresenta meno del 10% dell’offerta abitativa presente sul mercato. La difficoltà riguarda in particolare i giovani, le famiglie che non possono acquistare casa e i lavoratori che arrivano in città e devono trovare in tempi rapidi un alloggio a un costo compatibile con il reddito.

Per questo lo studio propone di articolare il fabbisogno in circa 1.000 alloggi di edilizia pubblica, classificati come Sap, 2.200 di edilizia sociale e convenzionata, Sas, e 2.700 di edilizia libera. Almeno due terzi degli alloggi della componente Sas dovrebbero essere destinati alla locazione. Si tratta di stime da approfondire nella costruzione del Piano.

La difficoltà di accesso alla casa si intreccia con le soluzioni già sperimentate e con i nuovi interventi di edilizia sociale. A settembre il Comune ha pubblicato il bando per 82 alloggi a canone sostenibile; il tema degli alloggi per chi lavora in città è emerso anche nel dibattito sui nuovi autisti e le case a prezzo calmierato.

Sessantaquattromila case sovradimensionate

Il secondo grande ambito di intervento è il patrimonio edilizio già esistente. Lo studio stima che a Brescia ci siano circa 64mila alloggi sovradimensionati, pari al 70% delle abitazioni. Molti furono costruiti tra gli anni Sessanta e Ottanta per nuclei di tre o quattro persone; oggi le famiglie bresciane sono composte in media da meno di due persone.

La presentazione indica come possibile linea di lavoro la demolizione e ricostruzione di una parte di questi immobili. Intervenendo sul 20% del patrimonio sovradimensionato — circa 13mila alloggi — e aumentando del 20% il numero delle abitazioni a parità di superficie complessiva, si potrebbero ottenere circa 2.500 alloggi aggiuntivi, pari a oltre il 40% del fabbisogno stimato. La stima presuppone interventi di sostituzione edilizia con appartamenti più piccoli e non comporterebbe nuovo consumo di suolo.

Il Comune intende quindi valutare sotto il profilo urbanistico gli edifici di edilizia pubblica, per individuare quelli sui quali la demolizione e ricostruzione potrebbe consentire di aumentare il numero degli alloggi e migliorarne l’efficienza. Per gli immobili abitati andranno pianificate anche le sistemazioni temporanee delle famiglie durante i lavori: la presentazione osserva che in caso di demolizione e ricostruzione i residenti potrebbero dover lasciare le abitazioni per almeno tre anni. Il tema richiede particolare attenzione per le persone anziane e fragili.

La strategia dovrà considerare anche le aree dismesse. Tra i passaggi annunciati ci sono la loro mappatura e l’individuazione di quelle utilizzabili per nuovi interventi residenziali. La scelta è coerente con l’indirizzo di privilegiare la rigenerazione della città costruita e il recupero degli immobili, limitando il ricorso alle aree agricole. Anche nel confronto sulla pianificazione urbanistica cittadina è emersa la necessità di coordinare il recupero delle aree già urbanizzate con gli obiettivi di contenimento del consumo di suolo a Brescia.

Gli alloggi vuoti potenzialmente disponibili sono circa mille

Le statistiche Istat indicano circa 14mila abitazioni non occupate su un patrimonio di circa 105mila alloggi. Il dato comprende però situazioni diverse: case destinate a studenti o turisti, immobili abbandonati o in ristrutturazione, abitazioni interessate da successioni o vincoli giuridici, alloggi usati per altre funzioni e case che i proprietari scelgono di non mettere sul mercato.

La presentazione segnala inoltre che circa 2mila abitazioni risultano in vendita e che circa mille immobili sarebbero rimasti liberi dopo il decesso dei proprietari senza essere immessi sul mercato. Al netto di queste situazioni, lo studio stima in circa un migliaio gli alloggi effettivamente sfitti e potenzialmente occupabili. Molti, tuttavia, avrebbero bisogno di interventi di ristrutturazione: il recupero dello sfitto può contribuire alla risposta, ma da solo non è sufficiente a coprire il fabbisogno.

Il Fondo comunale per l’abitare e le risorse pubbliche

Il nuovo Piano di governo del territorio istituirà il Fondo comunale per l’abitare, con uno specifico capitolo di bilancio. Il Fondo potrà sostenere diversi aspetti delle politiche abitative: offrire garanzie alle famiglie che faticano ad accedere al mercato libero e favorire l’incontro tra domanda e offerta; tutelare i proprietari dai rischi legati alla locazione, come morosità, mancato rilascio o danneggiamento degli alloggi; sostenere il pagamento degli affitti per i nuclei in difficoltà e incentivare i canoni concordati.

Le risorse potranno inoltre contribuire al recupero degli alloggi Erp comunali non assegnabili, alla realizzazione di nuove abitazioni Sap e Sat e a una migliore utilizzazione del patrimonio pubblico. Tra gli obiettivi indicati ci sono anche la possibilità di accompagnare le famiglie verso un alloggio più adeguato quando le dimensioni della casa non corrispondono più a quelle del nucleo e la sperimentazione di nuove forme di edilizia sociale. Al Fondo potranno concorrere finanziamenti regionali, nazionali ed europei.

La presentazione individua tre canali pubblici principali. A livello regionale è attivo un bando per l’housing da 32 milioni di euro, con la possibilità di ulteriori stanziamenti negli anni successivi. Sul piano nazionale, il Piano Casa prevede risorse per 10 miliardi di euro: rapportate alla popolazione bresciana, la stima contenuta nel documento è di circa 35 milioni per la città. Il quadro si completa con il Piano europeo per l’edilizia abitativa accessibile, che punta ad aumentare l’offerta, mobilitare investimenti pubblici e privati, sostenere le persone vulnerabili e promuovere riforme strutturali.

Per partecipare ai finanziamenti, il Comune dovrà arrivare con immobili e aree individuati, verifiche urbanistiche già svolte e progetti sufficientemente maturi. La ricognizione del patrimonio pubblico e delle aree dismesse servirà anche a costruire un elenco di interventi concretamente realizzabili e candidabili ai bandi.

Abitare Brescia e i progetti già avviati

Il Piano non parte da zero. Una parte del lavoro è svolta da Abitare Brescia, il nuovo nome dell’Agenzia per la Casa, che accompagna le famiglie nella ricerca di una soluzione e lavora per favorire l’immissione sul mercato di alloggi a condizioni sostenibili. L’Agenzia individua abitazioni disponibili, offre garanzie ai proprietari e sostiene l’incontro tra domanda e offerta nel mercato privato.

Tra i progetti già coerenti con la direzione indicata dal Piano figura Home Future Brescia (4S), che prevede soluzioni abitative per lavoratori e anziani, con una combinazione di edilizia libera e convenzionata. Regenera Brescia, sviluppato con il Comune e con il supporto finanziario di Invimit SGR, affronta il divario tra il costo degli alloggi e le retribuzioni dei nuovi dipendenti pubblici che arrivano in città e prevede la riqualificazione di un edificio comunale. Un altro filone riguarda gli accordi territoriali per realizzare soluzioni abitative destinate ai nuovi lavoratori, con il coinvolgimento delle imprese.

Il Piano dovrà mettere a sistema queste esperienze, le politiche pubbliche già attive, le opportunità offerte dal mercato e le competenze presenti sul territorio. La fase successiva allo studio dovrà tradurre il fabbisogno in un programma di interventi, stabilendo priorità, strumenti, soggetti coinvolti e fonti di finanziamento.