La spinta che aveva caratterizzato Il mercato dei mutui nel 2025 si sta progressivamente esaurendo. Nel secondo trimestre 2026 le nuove erogazioni hanno raggiunto 13,2 miliardi di euro, appena l’1,5% in più rispetto allo stesso periodo dello scorso anno. Forte contrazione delle operazioni di surroga.
Il mercato dei mutui rallenta
I nuovi dati di Banca d’Italia confermano un rallentamento che emerge con particolare evidenza dagli ultimi trimestri: la crescita su base annua dei nuovi contratti destinati all’acquisto di abitazioni era ancora intorno al 10% nel quarto trimestre 2025, è scesa al 6,6% nei primi tre mesi del 2026 e si è ridotta all’1,5% tra aprile e giugno.
Nel complesso del primo semestre 2026 i nuovi mutui erogati superano i 25 miliardi di euro, circa il 4% in più rispetto ai primi sei mesi del 2025. Il mercato rimane quindi su volumi elevati e ancora superiori a quelli dello scorso anno, ma il progressivo avvicinamento a una situazione di stabilità appare ormai evidente.
Il rallentamento precede il nuovo rialzo dei tassi
Il trend assume particolare rilievo alla luce del cambiamento dello scenario che si è verificato nei mesi scorsi. Il rallentamento delle erogazioni era infatti già in corso prima che l’aumento dell’inflazione e le nuove decisioni della BCE riportassero verso l’alto il costo del denaro e gli indici utilizzati per i mutui.
Dopo i rialzi dei tassi BCE di giugno e settembre, l’Euribor è progressivamente aumentato durante l’estate: ad oggi gli indici a 1 e 3 mesi si collocano rispettivamente intorno al 2,4% e 2,6%, mentre gli IRS sulle principali durate dei mutui a tasso fisso sono saliti nell’area del 3,5% -3,7%. Anche le aspettative per i prossimi anni sono cambiate: le curve dei future Euribor aggiornate prospettano oggi tassi sensibilmente più elevati rispetto alle previsioni formulate soltanto durante l’estate.
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Questo non implica necessariamente un’immediata contrazione delle nuove erogazioni. Le condizioni effettivamente offerte dipenderanno anche dalle politiche commerciali delle banche, che finora hanno assorbito almeno in parte l’aumento degli indici di mercato. Il nuovo scenario introduce però un ulteriore elemento di attenzione per un mercato che, già prima dell’ultimo rialzo dei tassi, mostrava segnali evidenti di perdita di velocità.
Surroghe in forte diminuzione
Il quadro cambia ulteriormente se ai nuovi contratti si aggiungono surroghe e sostituzioni.
Nel secondo trimestre 2026 le erogazioni complessive ammontano a circa 13,8 miliardi di euro, con un calo di circa il 7% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno
A incidere è soprattutto l’andamento delle surroghe, che a seguito del rialzo dei tassi perdono convenienza e crollano di oltre il -70%, passando dai circa 1,7 miliardi del secondo trimestre 2025 a poco più di 500 milioni nel 2026. Le sostituzioni rappresentano invece una componente molto più contenuta, pari a circa 120 milioni.
Considerando il totale mutui misurato da Banca d’Italia, nel primo semestre dell’anno sono stati erogati circa 26,6 miliardi di euro, contro 27,8 miliardi nello stesso periodo del 2025.
Lombardia, Lazio, Emilia-Romagna e Veneto concentrano oltre metà dei nuovi mutui
La distribuzione territoriale rimane fortemente concentrata nelle regioni economicamente e demograficamente più grandi.
La Lombardia si conferma nettamente al primo posto: nel secondo trimestre 2026 registra oltre 3,4 miliardi di nuovi contratti, circa il 26% dell’intero mercato nazionale, con una crescita di poco inferiore al 2% rispetto allo stesso trimestre del 2025.
Segue il Lazio, con circa 1,6 miliardi e una quota superiore al 12%, ma in lieve diminuzione su base annua (-1,8%). Emilia-Romagna e Veneto pesano rispettivamente poco meno del 10% e poco più del 9% del mercato nazionale e mantengono una dinamica positiva, con incrementi intorno al 2% e al 3%.
Tra le altre regioni maggiori si distingue la Campania, dove i nuovi contratti crescono di circa il 7% rispetto al secondo trimestre 2025. Il Piemonte registra un incremento superiore al 3%, mentre Puglia e Sicilia risultano sostanzialmente stabili.
Un andamento particolare riguarda la Toscana. Nel secondo trimestre 2026 le nuove erogazioni ammontano a circa 960 milioni di euro, il 5% in meno rispetto al miliardo di euro dello stesso periodo del 2025.
Il dato si inserisce però in una dinamica precedente particolarmente sostenuta: nel complesso del 2025 le nuove erogazioni di mutui in Toscana erano aumentate di oltre un terzo. I dati del 2026 indicano quindi soprattutto un ridimensionamento rispetto ai livelli particolarmente elevati raggiunti l’anno precedente.
Un mercato ancora solido, ma con una crescita sempre più debole
I dati del secondo trimestre di Banca d’Italia rafforzano quindi l’immagine di un mercato dei nuovi mutui che non si è fermato, ma che sta progressivamente perdendo velocità.
La sequenza degli ultimi trimestri mostra un passaggio da una crescita ancora a doppia cifra alla fine del 2025 a valori ormai prossimi alla stabilità. A questo rallentamento si aggiunge ora uno scenario dei tassi meno favorevole rispetto a quello della prima parte dell’anno: l’inflazione è tornata a salire, la BCE ha aumentato già due volte il costo del denaro e le aspettative di mercato indicano tassi potenzialmente più elevati e più persistenti di quanto previsto durante l’estate.
La dinamica delle erogazioni nella seconda parte del 2026 sarà quindi particolarmente significativa per capire se il mercato riuscirà a mantenere una crescita, seppure moderata, oppure se il rallentamento osservato negli ultimi trimestri porterà verso una fase di stabilizzazione o di contrazione, con le conseguenti ricadute anche sul mercato immobiliare.
A cura di Roberto Anedda
Responsabile Analisi Mercati e Public Relations Credipass
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