Secondo il rapporto di VIS Rating sul settore immobiliare residenziale – Prospettive per il secondo semestre 2026, la domanda di abitazioni si è indebolita significativamente nel secondo trimestre, poiché i tassi di interesse sui mutui sono rimasti elevati, mentre l’offerta è aumentata notevolmente in molti mercati principali.
Nei primi sei mesi dell’anno, l’offerta di nuovi appartamenti ad Hanoi e Ho Chi Minh City è aumentata del 33% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, dopo un incremento del 48% registrato nel 2025. Questo forte aumento dell’offerta è trainato da una serie di progetti su larga scala in fase di realizzazione nelle aree periferiche di Hanoi, Da Nang e Ho Chi Minh City.
Nonostante l’abbondanza di offerta, l’aumento dei costi dei prestiti sta mettendo sotto pressione gli acquirenti di case. Il tasso di assorbimento delle nuove abitazioni lanciate sul mercato ad Hanoi e Ho Chi Minh City è sceso al 73% nel secondo trimestre, rispetto al 95% del 2025.
Anche il mercato secondario si è calmato. Il numero di transazioni immobiliari a livello nazionale nei primi sei mesi dell’anno è diminuito del 36% rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso, in un contesto di tassi di interesse medi sui mutui che quest’anno si sono attestati tra il 14% e il 16%.
La domanda di alloggi è diminuita drasticamente nel secondo trimestre a causa dei tassi di interesse persistentemente elevati (Fonte: VIS Rating).
Anche l’andamento dei prezzi comincia a riflettere un indebolimento della domanda. Nel secondo trimestre, i prezzi delle case sul mercato secondario si sono adeguati in modo generalizzato, mentre quelli sul mercato primario sono rimasti relativamente stabili. I prezzi degli appartamenti nelle zone centrali di Hanoi e Ho Chi Minh City sono aumentati solo dell’1% circa rispetto al trimestre precedente.
La crescita del credito rallenta, i prezzi delle obbligazioni salgono alle stelle.
L’indebolimento della domanda ha coinciso con una riduzione dell’accesso al capitale per gli investitori. La crescita del credito immobiliare è rallentata all’8,6% nei primi sei mesi dell’anno, un calo significativo rispetto al 15% dello stesso periodo del 2025, poiché le autorità di regolamentazione hanno continuato a controllare la rapida crescita del credito in questo settore.
Anche il canale di raccolta di capitali tramite emissione di azioni è rimasto debole. Il valore totale delle emissioni azionarie nei primi sei mesi dell’anno è diminuito dell’86% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, raggiungendo solo circa 350 miliardi di VND, pari a circa il 3% del valore totale delle emissioni per l’intero anno 2025.
Secondo i piani approvati dall’assemblea generale degli azionisti, diverse società di sviluppo immobiliare di medie dimensioni dovrebbero raccogliere capitali negli ultimi sei mesi dell’anno per far fronte agli obblighi obbligazionari e finanziare lo sviluppo dei progetti. Novaland prevede di raccogliere capitali per estinguere le obbligazioni scadute, mentre Phat Dat e Hai Phat intendono integrare le risorse per lo sviluppo dei progetti.
In un contesto di restrizioni al credito e al capitale proprio, le obbligazioni sono diventate un canale di finanziamento sempre più importante per le imprese immobiliari. Il valore delle emissioni obbligazionarie ha raggiunto i 149.500 miliardi di dong nei primi nove mesi dell’anno, con un incremento del 126% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. L’attività di emissione si è concentrata principalmente nelle mani di pochi grandi sviluppatori, tra cui Vingroup e Masterise.
Nei primi nove mesi dell’anno si è registrato un forte aumento dell’emissione di obbligazioni immobiliari residenziali (Fonte: VIS Rating).
In particolare, è aumentato anche il costo della raccolta di capitali tramite l’emissione di obbligazioni. Il tasso di interesse medio di emissione ha raggiunto circa l’11,4%, 110 punti base in più rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso.
VIS Rating prevede che l’attività di emissione di obbligazioni immobiliari rimarrà elevata nel prossimo futuro. Ciò è dovuto alla necessità di rifinanziare circa 167 trilioni di VND di obbligazioni immobiliari in scadenza nel quarto trimestre del 2026-2027, nonché alla necessità di capitali per finanziare lo sviluppo di progetti su larga scala.
Gli utili sono aumentati, ma il flusso di cassa è rimasto debole.
Secondo VIS Rating, le società immobiliari quotate in borsa hanno registrato profitti positivi nei primi sei mesi dell’anno grazie alla forte attività di consegna dei progetti avviati nel periodo 2024-2025.
I ricavi e gli utili prima degli interessi, delle imposte e degli ammortamenti (EBITDA) sono aumentati rispettivamente dell’89% e del 100% su base annua, raggiungendo i livelli più alti dal 2022. Questo risultato indica che la redditività del settore è stata significativamente supportata dall’avanzamento delle consegne dei progetti.
Tuttavia, il miglioramento della redditività non è stato accompagnato da un corrispondente aumento del flusso di cassa operativo. Il rapporto debito/capitale proprio è salito al 74% nei primi sei mesi dell’anno, rispetto a una media del 54% registrata nel periodo 2022-2025. VIS Rating ritiene che questa situazione possa peggiorare a partire dalla seconda metà dell’anno, a causa dell’indebolimento della domanda di abitazioni, che limiterà le vendite e allungherà i tempi di incasso dei pagamenti dagli acquirenti.
Inoltre, queste imprese potrebbero trovarsi ad affrontare una maggiore pressione sulla liquidità a causa del calo delle vendite, dell’indebolimento del flusso di cassa operativo e del mantenimento di oneri di debito consistenti. Anche il continuo ricorso a finanziamenti a costi elevati può aggravare la pressione finanziaria.
Fonte: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/lai-suat-vay-mua-nha-len-16nam-giao-dich-giam-manh-o-ha-noi-tphcm-20261008080330005.htm
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