Vendere una casa non significa semplicemente stabilire un prezzo, pubblicare un annuncio e aspettare un acquirente.
Una vendita immobiliare parte, o dovrebbe partire, molto prima della pubblicazione dell’annuncio.
Nella nostra esperienza di agenti immobiliari a Ferrara, uno degli aspetti più importanti è verificare fin dall’inizio che l’immobile sia correttamente documentato sotto il profilo urbanistico, edilizio e catastale.
È un passaggio che talvolta viene sottovalutato dal proprietario, soprattutto quando si tratta di una casa posseduta da molti anni, ricevuta in successione oppure modificata nel tempo.
Eppure proprio da questi controlli può dipendere il buon esito della vendita.
La verifica tecnica dell’immobile prima della vendita
Quando prendiamo in carico un immobile da vendere, riteniamo importante affrontare subito anche gli aspetti tecnici e documentali.
Il proprietario può incaricare un tecnico abilitato – per esempio un geometra, un architetto o un ingegnere – affinché verifichi la situazione dell’immobile.
Il tecnico ricostruisce lo stato legittimo dell’immobile sulla base dei titoli e della documentazione prevista dalla normativa vigente e confronta quanto risulta dalla documentazione edilizia con lo stato reale dell’immobile.
Parallelamente viene verificata la situazione catastale e la corrispondenza della planimetria catastale allo stato di fatto.
È importante fare una precisazione: urbanistica e Catasto non sono la stessa cosa. La conformità della planimetria catastale non dimostra, da sola, la regolarità urbanistico-edilizia dell’immobile.
Ed è proprio per questo che una verifica tecnica completa è così importante.
Perché possono emergere delle difformità?
Una difformità non significa necessariamente trovarsi davanti a un grave abuso edilizio.
Soprattutto negli immobili meno recenti, può capitare che nel corso degli anni siano state effettuate modifiche, che la rappresentazione catastale non sia stata aggiornata oppure che vi siano differenze rispetto alla documentazione edilizia.
Le normative e le modalità operative, inoltre, sono cambiate nel tempo.
Durante la verifica il tecnico può quindi riscontrare una situazione perfettamente regolare oppure individuare differenze che devono essere analizzate.
Alcune possono rientrare nelle tolleranze previste dalla normativa, mentre altre possono richiedere una pratica di regolarizzazione, quando ne ricorrano i presupposti. La disciplina dello stato legittimo e delle tolleranze è contenuta nel Testo Unico dell’Edilizia ed è stata oggetto di modifiche anche con il cosiddetto “Salva Casa”.
È quindi il tecnico incaricato, e non l’agente immobiliare, a stabilire quale sia la situazione specifica dell’immobile e quale eventuale procedura sia necessaria.
Perché fare questi controlli prima di trovare l’acquirente?
Qui entra in gioco un aspetto che, nella pratica quotidiana, consideriamo fondamentale.
Scoprire un problema tecnico prima di mettere in vendita un immobile è molto diverso dallo scoprirlo quando è già stata sottoscritta una proposta d’acquisto.
Nel secondo caso possono esserci un acquirente che aspetta, una banca che deve deliberare un mutuo, un perito incaricato di effettuare la valutazione e una data prevista per il rogito.
Una difformità scoperta in quel momento può rallentare l’operazione e rendere più complessa una compravendita che era già avviata.
Fare le verifiche in anticipo permette invece al proprietario di sapere che cosa sta vendendo e con quale situazione documentale, affrontando per tempo eventuali problematiche.
Una tutela sia per chi vende sia per chi compra
La verifica preventiva non serve soltanto all’acquirente.
È una tutela importante anche per il venditore.
Chi compra ha interesse a sapere che l’immobile che sta acquistando sia correttamente identificato e che la sua situazione tecnica sia stata verificata.
Chi vende, allo stesso tempo, ha interesse ad arrivare al rogito con una situazione chiara, riducendo il rischio che emergano contestazioni o problemi nelle fasi avanzate della compravendita.
Per questo consideriamo la documentazione tecnica non come un semplice adempimento burocratico, ma come uno degli elementi che contribuiscono a rendere più sicura e trasparente una vendita immobiliare.
Il metodo di Agenzia 21 Immobiliare
Quando acquisiamo un immobile in vendita a Ferrara e provincia, il nostro lavoro non si limita alla pubblicità dell’immobile.
Una delle prime attività è proprio quella di ricostruire insieme al proprietario la situazione documentale e individuare ciò che deve essere verificato prima di procedere con la vendita.
Quando è necessario un approfondimento tecnico, il proprietario viene indirizzato a un professionista abilitato che possa effettuare le verifiche di propria competenza.
Questo consente anche a noi, come agenti immobiliari, di gestire la successiva trattativa con informazioni più complete: dalla proposta d’acquisto fino al rapporto con il notaio e, quando l’acquirente ricorre a un finanziamento, alle verifiche richieste per il mutuo.
Il nostro obiettivo è semplice: non arrivare al rogito sperando che sia tutto a posto, ma lavorare affinché ciò che può essere verificato venga affrontato prima.
E l’Attestato di Prestazione Energetica?
Tra i documenti che entrano in gioco nella vendita di un immobile c’è naturalmente anche l’APE – Attestato di Prestazione Energetica.
È un argomento che merita un approfondimento specifico: che cos’è, quando deve essere predisposto, chi può redigerlo e perché è importante già nella fase di commercializzazione dell’immobile.
Ne parleremo nel prossimo approfondimento del nostro blog.
Stai pensando di vendere un immobile a Ferrara o provincia?
Prima ancora di parlare di prezzo e pubblicità, possiamo aiutarti a capire quali documenti è opportuno verificare e quali passaggi affrontare per impostare correttamente la vendita.
Agenzia 21 Immobiliare – Ferrara
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