Quale meccanismo di determinazione dei prezzi viene utilizzato?
Parlando con un giornalista del quotidiano Tien Phong , il dottor Tran Xuan Luong, direttore dell’Istituto vietnamita per la ricerca economica e immobiliare (VIREED), ha affermato che si tratta di un orientamento politico flessibile e tempestivo che segue da vicino lo spirito della Risoluzione 21 sulla ristrutturazione del mercato immobiliare, riportando i prodotti al loro reale valore di sfruttamento anziché alla speculazione.
Secondo lui, se attuata correttamente, la politica potrebbe apportare molti benefici. In primo luogo, il riacquisto degli appartamenti completati ma invenduti contribuirebbe a liberare immediatamente spazio, limitando lo spreco di risorse sociali.
Il vice primo ministro Pham Gia Tuc, a capo del Comitato direttivo centrale per le politiche abitative e il mercato immobiliare, ha recentemente suggerito la possibilità di riacquistare unità abitative commerciali invendute a scopo di locazione, garantendo al contempo efficienza, conformità alle normative urbanistiche e disposizioni di legge .
Inoltre, questa opzione può ridurre i tempi di creazione di un fondo per l’edilizia abitativa; invece di impiegare 2-4 anni per approvare e costruire nuovi progetti di edilizia sociale, lo Stato disporrà di un fondo per l’edilizia abitativa a disposizione dei lavoratori in tempi brevi.
Un altro vantaggio è la maggiore liquidità che apporta al mercato. Se effettuata su una base di valutazione ragionevole, i fondi raccolti possono aiutare le imprese ad affrontare alcuni dei loro obblighi finanziari, ridurre la pressione sul flusso di cassa e supportare la ristrutturazione dei debiti relativi al progetto.
Tuttavia, il dottor Tran Xuan Luong ha sottolineato che il principale ostacolo alla politica è il problema della valutazione: a quale prezzo lo Stato riacquisterà i beni, su quale base e quale ente sarà responsabile della valutazione?
Secondo lui, gli appartamenti commerciali hanno in genere costi di investimento iniziali molto più elevati rispetto agli alloggi sociali. Se lo Stato li riacquista al prezzo richiesto o al prezzo previsto dall’investitore, il rischio di un uso inefficiente del bilancio è concreto. In tal caso, la politica di sostegno all’accesso all’alloggio potrebbe inavvertitamente trasformarsi in un meccanismo per salvare le imprese.
Al contrario, se un immobile ha un prezzo troppo basso, il costruttore potrebbe rifiutare la transazione a causa di problemi relativi ai costi di capitale, ai prestiti bancari o a precedenti impegni finanziari.
Per affrontare questo problema, il dottor Tran Xuan Luong ha proposto di istituire un meccanismo di determinazione dei prezzi rigoroso, che non si basi esclusivamente sul prezzo di listino delle aziende o sui prezzi di mercato gonfiati da aspettative speculative. La valutazione deve essere condotta da un’agenzia di valutazione indipendente e verificata dalla Corte dei Conti. Solo allora le autorità competenti saranno autorizzate a erogare i fondi.
Inoltre, i criteri di selezione dei progetti da acquisire devono essere rigorosi, con una situazione legale impeccabile al 100% e senza controversie complesse o ipoteche. Gli appartamenti selezionati devono garantire qualità, sicurezza e la possibilità di essere resi abitabili in tempi brevi.
Anche la posizione e la connettività infrastrutturale sono fattori cruciali. Gli alloggi in affitto devono essere ben collegati alle zone industriali, alle scuole e agli ospedali. Dobbiamo evitare di ripetere gli errori commessi nelle aree di reinsediamento abbandonate a causa della mancanza di servizi e di collegamenti…
Per quanto riguarda il finanziamento per l’attuazione, il signor Luong ha suggerito l’emissione di obbligazioni degli enti locali o di obbligazioni infrastrutturali a lungo termine (15-20 anni), combinate con un affidamento tramite il Fondo di investimento per lo sviluppo locale per la gestione operativa.
Proposta per aumentare l’offerta di alloggi commerciali a prezzi accessibili.
Dal punto di vista dello sviluppo del mercato, il signor Le Hoang Chau, presidente dell’Associazione immobiliare di Ho Chi Minh City (HoREA), ha suggerito di studiare meccanismi per lo sviluppo di alloggi commerciali a prezzi accessibili, incoraggiando al contempo le imprese a spostare il loro focus di investimento dal segmento di fascia alta agli alloggi a prezzi accessibili e agli alloggi in affitto.
Secondo il signor Chau, l’introduzione di questa politica mira a implementare un orientamento allo sviluppo abitativo che sia accessibile, contribuendo al contempo a ristrutturare il mercato immobiliare per soddisfare le esigenze reali.
L’associazione sostiene che attualmente esiste un gruppo di residenti urbani a reddito medio-basso che non hanno diritto alle politiche di edilizia sociale, ma che al contempo incontrano difficoltà nell’accesso agli alloggi commerciali sul mercato.
Secondo la proposta, il prezzo appropriato per gli immobili commerciali potrebbe variare da circa 25-30 milioni di VND/m² nelle province remote a 60-70 milioni di VND/m² nelle principali città…
Secondo i dati provenienti da 27 delle 34 località esaminate, nel terzo trimestre del 2026 l’inventario degli immobili ammontava a circa 51.950 unità e terreni, mostrando un trend in crescita rispetto al trimestre precedente. Il Ministero delle Costruzioni precisa che si tratta solo dell’inventario comunicato dai costruttori. Inoltre, vi è un ingente volume di investimenti non ancora completati in progetti, mentre anche le transazioni sul mercato secondario incontrano numerose difficoltà.
#Adessonews seleziona nella rete articoli di particolare interesse.
Se vuoi leggere l’articolo completo clicca sul seguente link
