#Finsubito news dalla rete – la corsa al vero valore

Maggiore offerta, transazioni più lente.

Gli sviluppi del terzo trimestre del 2026 hanno rivelato un notevole paradosso: l’offerta complessiva è aumentata, ma le transazioni sono diminuite drasticamente, a testimonianza della cautela degli acquirenti di fronte ai prezzi elevati e ai costi di finanziamento.

Secondo un rapporto di CBRE, nei primi nove mesi del 2026, il mercato immobiliare di Hanoi e delle aree circostanti ha registrato il lancio di circa 22.820 nuove unità abitative, con un aumento dell’8% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Nel solo terzo trimestre, la nuova offerta ha raggiunto circa 6.200 unità, con una diminuzione del 28% rispetto al trimestre precedente. In particolare, il numero di appartamenti venduti ha raggiunto solo poco più di 3.900 unità, con un calo del 33% rispetto al trimestre precedente e del 66% rispetto allo stesso periodo del 2025, toccando il livello più basso dal primo trimestre del 2024.

Anche il rapporto di Savills ha evidenziato una tendenza simile. Nel terzo trimestre, il mercato di Hanoi ha visto la costruzione di circa 3.100 nuovi appartamenti, con un calo del 42% rispetto al trimestre precedente e del 51% rispetto all’anno precedente. Il numero di unità vendute si è attestato intorno alle 3.800, con una diminuzione del 48% rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso. Questi dati dimostrano che, nonostante un miglioramento dell’offerta complessiva, il mercato non ha ancora trovato lo slancio necessario per ripristinare il potere d’acquisto.

Una delle ragioni principali risiede nella disparità tra i prezzi di vendita e l’accessibilità economica. Secondo CBRE, il prezzo medio richiesto per gli immobili di nuova costruzione nel terzo trimestre ha raggiunto circa 86 milioni di VND/m², escludendo IVA, spese condominiali e sconti. Considerando solo il centro di Hanoi, il prezzo medio sale a 102 milioni di VND/m². Pertanto, un appartamento di 70 m² in centro città ha un prezzo di riferimento di oltre 7 miliardi di VND, ben oltre le possibilità economiche di molte giovani famiglie.

Da un altro punto di vista, Savills ha osservato che il prezzo medio richiesto sul mercato primario era di circa 107 milioni di VND/m². In particolare, gli appartamenti a prezzi accessibili rappresentavano solo circa il 4% dell’offerta totale attualmente disponibile sul mercato primario. Ciò indica che un aumento dell’offerta non significa necessariamente che coloro che hanno reali esigenze abitative abbiano a disposizione opzioni più adatte.

La signora Do Thi Thu Hang, direttrice senior della ricerca e consulenza presso Savills Hanoi, ha affermato che il calo delle transazioni nel terzo trimestre si è concentrato principalmente nel segmento degli appartamenti di lusso, mentre i segmenti di fascia media e accessibile hanno comunque registrato un aumento rispetto al trimestre precedente. Questo andamento riflette il fatto che la domanda di alloggi non è scomparsa, ma gli acquirenti sono diventati più selettivi, privilegiando prodotti che si adattano alle loro possibilità finanziarie.

La pressione dei tassi d’interesse sta rendendo ancora più difficile la decisione di acquistare una casa. Secondo la signora Nguyen Hoai An, direttrice senior della filiale di Hanoi di CBRE, i tassi d’interesse variabili di alcune banche commerciali, pari al 13-15% annuo, rappresentano un ostacolo significativo per i clienti che ricorrono al prestito. Con mutui di diversi miliardi di dong, anche una piccola fluttuazione dei tassi d’interesse può aumentare notevolmente la rata mensile.

Questa realtà dimostra che il mercato non è privo di domanda di alloggi, ma esiste una discrepanza tra il prezzo offerto dai venditori e la capacità di pagamento degli acquirenti. Questa pressione sta costringendo i costruttori a cambiare il loro approccio al mercato.

Gli sviluppatori entrano in una corsa per fidelizzare i clienti.

Con gli acquirenti che hanno più opzioni a disposizione e non hanno più fretta di acquistare, i costruttori devono competere in modo più agguerrito per mantenere la liquidità. Invece di fissare costantemente nuovi livelli di prezzo come in passato, molte aziende si stanno orientando verso l’aumento degli sconti, l’estensione dei piani di pagamento, il sostegno ai tassi di interesse e il prolungamento del periodo di grazia per il rimborso del capitale.

Un dato significativo è che alcuni progetti residenziali lanciati di recente offrono prezzi notevolmente inferiori ai clienti che pagano in anticipo. Nella zona orientale, alcuni progetti propongono prezzi intorno ai 47-55 milioni di VND/m² per chi opta per il pagamento immediato, mentre i clienti che scelgono il finanziamento devono pagare un prezzo più alto. Altri progetti offrono piani di pagamento mensili con agevolazioni sui tassi di interesse per diversi anni, al fine di ridurre la pressione finanziaria iniziale.

Secondo la società di ricerca Dat Xanh Services, sebbene le riduzioni di prezzo sul mercato primario non siano state diffuse, gli sviluppatori stanno intensificando le politiche a sostegno degli acquirenti, che vanno dagli sconti per pagamento anticipato a termini di pagamento più lunghi. Ciò indica che la concorrenza si è spostata dai prezzi di listino al costo totale effettivo che i clienti devono pagare.

Secondo il signor Pham Duc Toan, direttore generale di EZ Property, i costruttori si trovano ad affrontare la pressione competitiva derivante dalla nuova offerta e dalla rivendita di immobili da parte di investitori che necessitano di recuperare il capitale investito. Quando sul mercato secondario compaiono prodotti scontati, gli acquirenti hanno a disposizione maggiori elementi di confronto, il che rende difficile per i costruttori mantenere le precedenti strategie di aumento dei prezzi.

In effetti, i prezzi degli appartamenti sul mercato secondario di Hanoi hanno mostrato segnali di aggiustamento. CBRE ha registrato un prezzo medio richiesto di circa 60 milioni di VND/m² nel terzo trimestre, in calo del 5% rispetto al trimestre precedente e dell’8% rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso. Anche Savills ha segnalato un calo dei prezzi sul mercato secondario per tre trimestri consecutivi. Sebbene i dati varino tra le diverse unità a causa della portata statistica, la tendenza generale è che la pressione per l’aggiustamento dei prezzi si è fatta più evidente dopo un periodo di rapida crescita.

Oltre alla concorrenza sui prezzi, la qualità del prodotto sta diventando sempre più un fattore decisivo. I progetti con un quadro giuridico trasparente, avanzamento dei lavori garantito, comodi collegamenti infrastrutturali, servizi pratici e la capacità di rispettare le tempistiche di consegna avranno un vantaggio. Al contrario, i prodotti con prezzi troppo elevati rispetto alla posizione, alla qualità e alle reali esigenze faranno fatica a convincere i clienti, anche con numerose offerte promozionali.

Per quanto riguarda le prospettive, CBRE prevede che l’offerta di nuovi appartamenti per l’intero anno 2026 potrebbe raggiungere circa 30.000-32.000 unità, mentre Savills si aspetta che circa 7.000 appartamenti provenienti da 11 progetti entrino nel mercato solo nel quarto trimestre. Se la nuova offerta verrà lanciata come previsto, la pressione competitiva tra i costruttori continuerà ad aumentare.

Tuttavia, la possibilità di riduzioni di prezzo va valutata con cautela. I prezzi sul mercato primario potrebbero continuare a divergere, con i progetti situati in posizioni privilegiate e con documentazione legale completa che mantengono livelli di prezzo elevati. Nel frattempo, i progetti difficili da vendere potrebbero dover aumentare gli sconti, adeguare le politiche di pagamento o persino ridurre le aspettative di profitto per accelerare le vendite. Sul mercato secondario, la pressione al ribasso sui prezzi potrebbe essere più evidente tra gli investitori che hanno utilizzato ingenti capitali presi in prestito e necessitano di recuperare liquidità.

Dopo un periodo di costante aumento dei prezzi delle case, il mercato si sta orientando verso una competizione basata maggiormente sulla reale capacità di consumo. Questo potrebbe essere un aggiustamento necessario per avvicinare prezzi di vendita, qualità del prodotto e domanda degli acquirenti. Quando la liquidità diventa un indicatore di efficienza, il vantaggio sarà degli sviluppatori che sapranno fissare prezzi ragionevoli, realizzare prodotti che soddisfino la domanda e condividere l’onere finanziario con i clienti.