L’assemblea condominiale può decidere di ripartire le
quote insolute tra i condomini in regola con i pagamenti?
E il fatto che alcuni crediti siano considerati irrecuperabili è
sufficiente per imporre agli altri proprietari un contributo
maggiore rispetto a quello ordinariamente dovuto?
Le conseguenze delle morosità di alcuni condòmini finiscono
spesso per coinvolgere l’intero edificio e la situazione può
diventare particolarmente delicata quando le cifre si accumulano
nel tempo e il recupero dei crediti appare sempre più
difficile.
Sulla questione è intervenuto il Tribunale di
Vicenza con la sentenza
dell’8 settembre 2026, n. 1171, che ha esaminato
l’impugnazione di una delibera assembleare con la quale erano stati
distribuiti tra i condomini adempienti oltre 80.000 euro di
morosità pregresse.
La decisione ha richiamato i limiti dei poteri dell’assemblea
previsti dall’art. 1123 c.c. e i principi della
Cassazione sulla possibilità di istituire un fondo cassa
straordinario per fronteggiare situazioni di effettiva
urgenza.
Morosità condominiali: chi paga le quote non versate?
La controversia è nata dall’impugnazione di una delibera con la
quale un condominio aveva approvato il rendiconto consuntivo
dell’esercizio 2023 e il bilancio preventivo per l’anno
successivo.
Due società hanno contestato diverse voci contabili, tra cui la
decisione di porre a carico dei condomini in regola con i pagamenti
80.562,49 euro di quote condominiali rimaste
insolute, riferite a morosità accumulate da altri
proprietari negli esercizi precedenti.
Secondo le ricorrenti, la ripartizione violava l’art. 1123 c.c.,
poiché attribuiva ai condomini adempienti spese superiori a quelle
derivanti dai rispettivi valori millesimali, senza che fosse
intervenuto un accordo unanime per modificare i criteri di
contribuzione.
Il condominio ha difeso la decisione sostenendo che gli importi
riguardavano crediti ormai irrecuperabili e che,
proprio per questa ragione, le somme dovevano necessariamente
essere distribuite tra gli altri proprietari, anche attraverso una
deliberazione adottata a maggioranza.
Ripartizione delle spese: cosa prevede l’art. 1123 c.c.
La questione ruota attorno all’art. 1123 c.c., secondo cui le
spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti
comuni, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per
le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai
condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di
ciascuno, salvo diversa convenzione.
La norma disciplina anche le ipotesi in cui le cose comuni sono
destinate a servire i condomini in misura diversa oppure soltanto
una parte dell’edificio, ma il principio resta quello secondo cui
la distribuzione degli oneri deve rispettare i criteri stabiliti
dalla legge o dagli accordi validamente intervenuti tra i
proprietari.
L’assemblea, ai sensi dell’art. 1135 c.c., può approvare
preventivi, rendiconti e relativi riparti, ma questo potere non le
consente di modificare a maggioranza le regole generali di
contribuzione.
La mancata riscossione delle quote condominiali non determina
quindi automaticamente un aumento degli obblighi economici degli
altri proprietari, perché il condomino che ha regolarmente versato
quanto dovuto non diventa debitore delle quote rimaste
insolute per effetto dell’inadempimento altrui.
Fondo cassa condominiale per morosità: quando è ammesso?
A questo proposito, il Tribunale ha richiamato la
sentenza della Corte di Cassazione n. 13631 del 5 novembre
2001, con la quale i giudici di legittimità hanno
stabilito che, in assenza di una diversa convenzione adottata
all’unanimità, l’assemblea non può deliberare a maggioranza la
ripartizione tra i condomini adempienti delle quote rimaste
insolute da parte di quelli morosi.
Lo stesso precedente riconosce però un’eccezione, legata alla
necessità di reperire immediatamente risorse economiche per evitare
un grave pregiudizio all’intero condominio.
In presenza di un’effettiva e improrogabile
urgenza, l’assemblea può deliberare la costituzione di un
fondo cassa straordinario destinato a sopperire temporaneamente
all’inadempimento dei condomini morosi, quando tale misura risulti
necessaria per scongiurare conseguenze particolarmente dannose per
tutti i partecipanti.
L’esempio richiamato dalla Cassazione è quello di un creditore
che avvii un’azione esecutiva nei confronti del condominio, con il
rischio di compromettere le parti comuni dell’edificio. In una
situazione del genere, la necessità di reperire tempestivamente le
somme può giustificare una contribuzione straordinaria anche da
parte di chi ha già pagato le proprie quote.
Non è dunque sufficiente che il condominio abbia difficoltà di
liquidità o che alcuni crediti siano ritenuti irrecuperabili, ma è
necessario dimostrare l’eccezionalità della situazione,
caratterizzata da un’urgenza effettiva e dal rischio di un
danno grave.
Il fondo cassa, inoltre, non trasferisce definitivamente i
debiti ai condomini adempienti, ma consente di affrontare una
necessità finanziaria temporanea, lasciando ferma l’obbligazione
originaria dei proprietari morosi. Una volta individuati gli
insolventi e recuperate le somme dovute, insieme agli eventuali
maggiori oneri, l’obbligo di restituzione di
quanto anticipato dai condomini solventi grava sul condominio.
Ripartizione delle morosità: perché la delibera è stata
annullata
Applicando questi principi alla controversia, il Tribunale ha
rilevato che il condominio non aveva dimostrato l’esistenza di
circostanze eccezionali tali da giustificare una
deroga ai criteri ordinari di ripartizione delle spese.
La difesa aveva richiamato l’irrecuperabilità delle morosità
pregresse, senza però individuare quali fossero le ragioni
effettive e improrogabili che rendevano necessario attribuire
ulteriori oneri ai condomini adempienti per evitare un pregiudizio
grave all’intero edificio.
Il giudice ha inoltre osservato che non era stato costituito
alcun fondo cassa specificamente destinato a fronteggiare
una situazione di emergenza, come invece previsto dalla
giurisprudenza richiamata per giustificare una deroga temporanea al
criterio di proporzionalità.
L’assemblea aveva semplicemente approvato la distribuzione degli
oltre 80mila euro tra i condomini in regola, imponendo loro una
contribuzione superiore a quella risultante dai rispettivi valori
di proprietà.
Il Tribunale ha pertanto annullato la delibera
nella parte relativa alla ripartizione delle morosità, ritenendola
contraria all’art. 1123 c.c.
Delibera condominiale nulla o annullabile: termini per
l’impugnazione
La sentenza affronta anche un aspetto che incide direttamente
sulle possibilità di tutela dei condomini: la distinzione tra
nullità e annullabilità delle deliberazioni che
violano i criteri di ripartizione delle spese.
Sul punto, il giudice civile ha richiamato la
Cassazione, Sezioni Unite, sentenza n. 9839 del 14 aprile
2021, secondo cui sono nulle le delibere con le quali
l’assemblea, a maggioranza, stabilisce o modifica i criteri
generali di distribuzione delle spese, destinati a valere anche per
il futuro.
Sono invece annullabili le deliberazioni che, pur senza
modificare tali criteri, li applicano illegittimamente alla
ripartizione di una specifica spesa. In questo caso, l’art. 1137
c.c. impone di proporre l’impugnazione entro trenta
giorni, decorrenti dalla data della deliberazione per i
condomini dissenzienti o astenuti e dalla comunicazione per quelli
assenti.
Nel caso esaminato, la contestazione riguardava la ripartizione
di una specifica somma riferita a morosità pregresse, circostanza
che ha portato il Tribunale ad applicare il principio delle Sezioni
Unite e a disporre l’annullamento della parte di delibera
impugnata.
Recupero delle quote condominiali insolute: gli obblighi
dell’amministratore
L’esigenza di garantire le risorse necessarie per la gestione
delle parti comuni non può comunque far dimenticare che il
recupero delle morosità segue una disciplina
specifica, che attribuisce all’amministratore strumenti e obblighi
finalizzati alla riscossione delle somme dovute.
L’art. 63 disp. att. c.c. consente all’amministratore di
ottenere, sulla base dello stato di ripartizione approvato, un
decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo,
mentre l’art. 1129 c.c. prevede, salvo espressa dispensa
assembleare, l’obbligo di agire per la riscossione forzosa entro
sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale
il credito esigibile è compreso.
La difficoltà di recuperare le somme può ripercuotersi sulla
gestione finanziaria del condominio, ma non elimina il debito dei
proprietari morosi e non autorizza l’assemblea a trasferirlo
automaticamente sugli altri.
Se esistono ragioni di effettiva e improrogabile urgenza, resta
possibile costituire un fondo cassa straordinario per evitare un
pregiudizio grave, mantenendo però distinta questa contribuzione
temporanea dalle obbligazioni originarie dei condomini
inadempienti.
Nel caso in esame, proprio la mancata dimostrazione di tali
condizioni ha determinato l’annullamento della ripartizione
approvata a maggioranza.
La conclusione è che le morosità condominiali possono rendere
necessarie misure finanziarie straordinarie, ma non
consentono alla maggioranza di trasferire definitivamente le quote
insolute di alcuni proprietari su quelli che hanno
regolarmente pagato.
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