Con riposta a interpello n. 134 del 6 luglio 2026, le Entrate forniscono chiarimenti sulla corretta interpretazione dell’art. 82, comma 4 CTS e, in particolare, in riferimento al termine entro il quale un immobile deve essere destinato all’utilizzo diretto, in attuazione degli scopi istituzionali o dell’oggetto sociale dell’ente
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1) Inquadramento normativo
L’art. 82, comma 4 del CTS stabilisce che “le imposte di registro, ipotecaria e catastale si applicano in misura fissa per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili e per gli atti traslativi o costituitivi di diritti reali immobiliari di godimento a favore di tutti gli enti del Terzo settore di cui al comma 1, incluse le imprese sociali, a condizione che i beni siano direttamente utilizzati, entro cinque anni dal trasferimento, in diretta attuazione degli scopi istituzionali o dell’oggetto sociale e che l’ente renda, contestualmente alla stipula dell’atto, apposita dichiarazione in tal senso”.
In altri termini, la disposizione in esame prevede l’applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro (ciascuna), per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili e per gli atti traslativi o costituitivi di diritti reali immobiliari di godimento a favore degli ETS, a condizione che i beni vengano direttamente utilizzati, entro cinque anni dal trasferimento, in attuazione degli scopi istituzionali o dell’oggetto sociale e che l’ente renda, contestualmente alla stipula dell’atto, apposita dichiarazione in tal senso. Sul piano sanzionatorio, la dichiarazione mendace o il mancato effettivo utilizzo del bene in diretta attuazione degli scopi istituzionali comporta la debenza dell’imposta in misura ordinaria, della sanzione amministrativa pari al 30 per cento dell’imposta dovuta, degli interessi di mora decorrenti dalla data in cui l’imposta avrebbe dovuto essere versata.
La norma introduce dunque un’agevolazione volta a favorire il trasferimento di beni patrimoniali ai predetti enti, prevedendo la tassazione ai fini dell’imposta di registro in misura fissa anziché proporzionale.
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Dato |
Dettaglio normativo |
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Soggetti beneficiari |
Enti del Terzo Settore (ETS), incluse le imprese sociali. |
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Agevolazione fiscale
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Applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa (200 euro ciascuna). |
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Obbligo principale |
Il bene deve essere destinato all’utilizzo diretto per scopi istituzionali entro 5 anni dall’acquisto. |
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Adempimento formale
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Obbligo di rendere apposita dichiarazione nell’atto di acquisto. |
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Cause di decadenza |
Dichiarazione mendace o mancato utilizzo diretto del bene entro il termine previsto. |
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Conseguenze decadenza
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Versamento imposta ordinaria, sanzione 30% e interessi di mora. |
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2) Il requisito del quinquennio
L’ente istante chiede al riguardo se nell’ipotesi di vendita dell’immobile entro il quinquennio dall’acquisto, si abbia comunque il diritto al mantenimento delle agevolazioni in materia di imposta di registro, ipotecaria e catastale, fruite al momento dell’acquisto, senza che possa essere richiesta l’imposta in misura ordinaria, con applicazione della sanzione del 30 per cento, oltre interessi di mora; questo in particolare in conseguenza del fatto per cui l’immobile, a seguito dell’acquisto, è stato immediatamente utilizzato in modo diretto all’attuazione degli scopi istituzionali e tale utilizzo è proseguito, senza soluzione di continuità, fino alla data di presentazione dell’istanza di interpello ed è previsto che continui fino all’ipotizzata cessione dello stesso bene.
Le Entrate chiariscono sul punto che l’articolo 82, comma 4, del Codice del Terzo Settore (CTS) non contempla l’alienazione dell’immobile tra le fattispecie che generano il recupero dell’agevolazione. Il citato articolo individua, infatti, come uniche cause di decadenza dal beneficio:
- la presentazione di una dichiarazione mendace da parte dell’ente acquirente;
- il mancato rispetto dell’effettivo utilizzo del bene per l’attuazione degli scopi istituzionali o dell’oggetto sociale entro cinque anni dal trasferimento.
La posizione esposta trova conferma nei principi interpretativi già consolidati dall’Amministrazione finanziaria (cfr. Circolari n. 168/1998 e n. 18/E/2013) in materia di agevolazioni spettanti alle ONLUS.
Anche sotto il previgente regime, l’applicazione dell’imposta di registro in misura fissa era subordinata a due sole condizioni:
- dichiarazione in atto di voler destinare il bene all’attività istituzionale;
- effettivo utilizzo del bene per tale scopo entro il biennio.
In tale contesto, la prassi amministrativa ha sempre chiarito che, una volta soddisfatto il requisito dell’utilizzo diretto del bene per fini istituzionali, l’eventuale successiva vendita non configurava alcuna ipotesi di decadenza.
Alla luce di quanto esposto, si può affermare quanto segue:
- il termine quinquennale previsto dalla norma non costituisce un vincolo di inalienabilità del bene, bensì il limite temporale massimo entro il quale deve realizzarsi l’effettiva destinazione del bene agli scopi istituzionali dichiarati;
- la vendita dell’immobile, avvenuta dopo che lo stesso è stato effettivamente destinato all’attività istituzionale dell’ente, non costituisce causa di decadenza dal beneficio.
Di conseguenza, l’istante è legittimato a mantenere le agevolazioni fiscali originariamente fruite ai sensi dell’articolo 82, comma 4, del CTS, poiché la norma subordina il beneficio non al mantenimento della proprietà per l’intero quinquennio, ma esclusivamente all’effettivo impiego del bene per l’attuazione delle proprie finalità sociali entro tale termine. Il termine quinquennale rappresenta in sostanza il limite massimo entro cui il bene deve “iniziare” a servire gli scopi istituzionali, non un obbligo di proprietà ininterrotta per 5 anni.
Tuttavia, ai fini delle imposte sui redditi, la vendita di un immobile entro cinque anni dal suo acquisto – indipendentemente dal fatto che lo stesso sia stato destinato sin dall’origine allo svolgimento di attività non commerciale – può generare una fattispecie fiscalmente rilevante.
Tale operazione rientra, infatti, nell’ambito dei “redditi diversi”, come previsto dall’articolo 67, comma 1, lettera b) del TUIR . La norma stabilisce, come noto, che costituiscono redditi imponibili le plusvalenze realizzate mediante la cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni. Ai sensi dell’articolo 68, comma 1, del TUIR, la plusvalenza tassabile si determina calcolando la differenza tra:
- il corrispettivo percepito nel periodo d’imposta (prezzo di vendita);
- il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo (spese incrementative, notarili, imposte sull’acquisto, ecc.).
Questa impostazione chiarisce che, a differenza delle imposte indirette (registro, ipotecarie e catastali) analizzate in precedenza – dove l’uso istituzionale protegge dalla decadenza – in ambito di imposte sui redditi, la vendita entro il quinquennio comporta comunque l’obbligo di valutare l’eventuale emersione di una plusvalenza tassabile secondo i criteri sopra esposti.
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3) Ipotesi di utilizzo indiretto dell’immobile
L’istante chiede anche se nel caso di utilizzo indiretto dell’immobile (es. locazione a terzi e destinazione dei proventi da locazione a finalità istituzionali) si possa mantenere le agevolazioni di cui al citato articolo 82, comma 4, del CTS, atteso che il bene, subito dopo il suo acquisto, è stato destinato, ininterrottamente e per almeno tre anni, all’utilizzo diretto in attuazione degli scopi istituzionali e che gli introiti eventualmente derivanti dalla locazione sarebbero comunque destinati al sostenimento degli scopi istituzionali.
Le Entrate ribadiscono che i medesimi principi interpretativi espressi in relazione al quesito 1) si rendono applicabili anche con riferimento all’ipotesi alternativa, prospettata con il quesito in oggetto, tenuto conto che, secondo quanto dichiarato dall’istante, nel caso di specie, l’immobile de quo è stato, sin dall’acquisto, effettivamente utilizzato, in via diretta, per lo svolgimento dell’attività istituzionale.
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Situazione prospettata |
Parere dell’Agenzia |
Note di approfondimento |
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Vendita dell’immobile entro 5 anni |
Agevolazione conservata
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Il beneficio si mantiene se il bene è stato precedentemente destinato all’attività istituzionale. La norma non vieta la cessione. |
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Plusvalenza da vendita |
Tassazione dovuta |
La plusvalenza realizzata è fiscalmente rilevante ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. b) del TUIR. |
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Utilizzo indiretto (es. locazione)
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Agevolazione mantenuta |
Ammessa solo se il bene è stato precedentemente utilizzato in modo diretto per scopi istituzionali e se i proventi sono reinvestiti nell’ente. |
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