Si è chiusa ieri sera, 23 luglio, la fase di illustrazione dei documenti del nuovo Piano di Governo del Territorio in commissione urbanistica: nella seduta sono state completate le norme del piano delle regole, che erano state illustrate il 21, e presentato per la prima volta il piano dei servizi. Da lunedì prossimo, 27 luglio, la commissione entrerà nel merito della discussione politica sui contenuti con un “tour de force” previsto per il 27,28 e 29.
Le proteste sul metodo, di nuovo
Ad aprire la seduta è stato il consigliere di minoranza Franco Formato (Varese Ideale), che ha voluto anticipare un breve intervento personale prima ancora dell’inizio della presentazione. «Da tecnico – ha detto – provo un forte imbarazzo per le tempistiche con cui i documenti del PGT sono stati messi a disposizione dei consiglieri, tali da non consentire uno studio approfondito di uno strumento urbanistico di questa portata». Un piano di questo tipo, ha sottolineato, non si valuta sulla base di slide in commissione, ma richiede ore di confronto tra norme tecniche e tavole progettuali. «Se questo mette in difficoltà un consigliere con formazione tecnica come me (E’ laureato in architettura e docente di progettazione all’Istituto Zappa di Saronno, ndr) – ha aggiunto – il problema si pone in modo ancora più netto per chi non ha competenze specialistiche, pur avendo lo stesso diritto e lo stesso dovere di votare in modo consapevole».
La polemica sul metodo è tornata, con toni ancora più duri, in chiusura di seduta, con l’intervento del consigliere Stefano Angei (Lega). Angei ha fatto notare che, ad oggi, ai consiglieri comunali non risulta notificato alcun atto del PGT — né il piano delle regole, né il piano dei servizi, né il documento di piano — mentre proprio la mattina di ieri l’assessore Civati e il sindaco Galimberti hanno presentato l’intero piano ai giornalisti in conferenza stampa. Una scelta che Angei ha definito di “analfabetismo istituzionale”, perché la commissione — che non si è ancora espressa nel merito — si è trovata ad ascoltare per la prima volta il contenuto del piano dei servizi solo in serata, dopo che il piano era già stato raccontato alla stampa. Angei ha chiamato in causa direttamente il presidente Marasciulo, invitandolo a una presa di posizione a tutela del ruolo della commissione, e ha annunciato che si riserva di intervenire nel merito dei contenuti solo una volta ottenuta la documentazione completa.
In realtà però il presidente Marasciulo, che ha scelto di non replicare nel merito politico riservandosi di farlo eventualmente in consiglio comunale, ha voluto precisare un punto tecnico: i documenti non sono stati inviati a tutti i consiglieri comunali, ma ai soli componenti della commissione, già a partire da martedì 21 luglio. Il riferimento è stato confermato in seduta da altri membri della commissione, che hanno citato la mail di trasmissione del link ai materiali ricevuta proprio il 21 luglio. Angei ha preso atto della precisazione, pur ribadendo che il tempo a disposizione resta comunque limitato.
Città storica e ville: più margini per gli interventi interni
Riprendendo da dove si era interrotta la presentazione di lunedì, l’assessore Andrea Civati e l’architetto Gianluca Gardelli hanno completato l’illustrazione dei tessuti della città storica. Per il tessuto del centro storico vero e proprio è confermata l’impostazione conservativa già vista, con la possibilità di trasformazione legata alla superficie esistente — più una premialità del 10% nelle aree comprese negli ambiti di rigenerazione — se non cambia la destinazione d’uso, mentre in caso di cambio d’uso si applicano i parametri della densità fondiaria dimezzata.
Per il tessuto dei parchi e delle ville di rilevante interesse storico, Gardelli ha spiegato la scelta di mantenere una tutela integrale dell’aspetto esteriore degli edifici – già oggi, in realtà, in gran parte vincolati come beni culturali o paesaggistici – introducendo però una maggiore flessibilità per gli interventi interni. La logica, ha detto, è che la rigidità totale rischia di rendere questi immobili difficilmente ricollocabili sul piano degli usi, con il risultato di lasciarli disabitati e quindi più esposti al degrado: un minimo di libertà in più sulla riorganizzazione interna, unita alla possibilità di cambio di destinazione d’uso, potrebbe favorirne il recupero e sostenerne i costi di manutenzione, che per parchi di questo tipo sono molto elevati.
Tessuti residenziali: l’indice dipende dalla densità di zona, non più dall’edificio esistente
Per il tessuto urbano residenziale denso e per il tessuto urbano prevalentemente residenziale, la novità principale riguarda il modo in cui viene calcolata la capacità edificatoria in caso di trasformazione. Non si parte più, come nel piano vigente, dal volume dell’edificio che oggi occupa il lotto, ma da un indice medio di densità edilizia calcolato per zona attraverso una ricognizione sistematica del costruito esistente. In pratica, per il tessuto residenziale denso, chi ha un lotto con una densità inferiore a 0,65 metri quadrati su metro quadrato può arrivare fino a 0,6, con le premialità già previste fino a un massimo di 0,7; chi invece ha una densità superiore a 0,65 può arrivare fino a 0,9, con premialità fino a un massimo di 1,1. Per il tessuto residenziale meno denso i valori si abbassano proporzionalmente, con soglie fissate a 0,4-0,5 (massimo 0,55) e oltre 0,45 fino a 0,77. In entrambi i casi resta ammesso anche un ampliamento diretto degli edifici esistenti nella misura del 15% della superficie, a condizione che avvenga entro la sagoma o, se all’esterno, solo su aree già impermeabilizzate.
Il meccanismo, hanno spiegato, serve proprio a evitare aumenti di volume troppo bruschi, indipendentemente da quanto fosse densamente costruito il singolo edificio di partenza: un vecchio capannone con una densità molto alta, per esempio, si troverebbe comunque ricondotto entro i tetti massimi previsti per la zona, invece di poter trasferire integralmente il proprio volume esistente su un nuovo edificio. Altra novità sottolineata da Civati è il superamento della distinzione, presente nel piano vigente, tra edifici a destinazione produttiva ed edifici a destinazione residenziale ai fini della trasformazione: oggi l’indice si applica allo stesso modo, indipendentemente dalla funzione originaria dell’immobile.
Tessuto produttivo e commerciale: ampliamenti fino al 50% per chi assume e investe in energia
Per il tessuto produttivo, il piano conferma gli incentivi già anticipati nelle scorse settimane: un ampliamento del 10% più eventuali premialità per gli interventi ordinari, che può arrivare fino al 50% della superficie esistente per le aziende che investono in nuove tecnologie o aderiscono a una comunità energetica rinnovabile, oppure che assumono personale a tempo indeterminato o in apprendistato con almeno il 50% di residenti nel Comune di Varese. È inoltre l’unico tessuto in cui restano ammessi, in via prioritaria su aree già edificate, interventi di nuova costruzione. Restano vietati in questi ambiti gli insediamenti commerciali di media e grande struttura, oltre a quelli residenziali, agricoli e religiosi.
Per il tessuto commerciale misto – che, come già chiarito nelle scorse commissioni, non ha più vocazione esclusivamente commerciale – sono previsti ampliamenti del 10% più premialità, con un indice che può arrivare fino a 0,66 metri quadrati su metro quadrato; restano vietate ovunque, anche qui, le grandi strutture di vendita.
Un capitolo specifico riguarda le strutture ricettive alberghiere, individuate nelle tavole con un simbolo dedicato: l’ampliamento del 20% della superficie esistente è subordinato a una convenzione con il Comune che vincoli l’immobile alla destinazione alberghiera per almeno vent’anni. Il piano prevede inoltre la possibilità, per queste strutture, di superare quella soglia ricorrendo alla normativa regionale sulle attività produttive, che consente deroghe allo strumento urbanistico in casi specifici.
Chiude il capitolo dei tessuti un breve passaggio sulle aree non edificabili – aree di valore ambientale e paesaggistico, aree di valore ambientale locale, areali agricoli e boschivi – per le quali resta comunque possibile il recupero di edifici agricoli dismessi non più connessi all’attività agricola.
Il piano dei servizi: parcheggi legati al carico urbanistico reale
Passando al piano dei servizi, Civati ha illustrato l’elenco aggiornato delle categorie di attrezzature previste – tra cui, per la prima volta, gli alloggi sociali come categoria specifica – e la logica con cui viene calcolata la dotazione minima di servizi richiesta per ogni funzione insediata. Per gli esercizi di vicinato, in particolare, la soglia è fissata al 5% della superficie, un valore volutamente basso per favorirne l’insediamento.
La novità più rilevante riguarda i parcheggi: la loro richiesta non sarà più legata a percentuali fisse per tipo di destinazione d’uso, ma al carico urbanistico effettivo generato dall’attività, classificato su una scala che va da nullo a molto alto. Dove il carico urbanistico è nullo, ha spiegato Civati, non sarà richiesta alcuna dotazione di parcheggi: un cambiamento pensato per evitare che interventi privi di reale impatto aggiuntivo finiscano comunque, come accade oggi nella gran parte dei casi, per tradursi in una monetizzazione onerosa che scoraggia interventi di recupero altrimenti non problematici.
Sul fronte della perequazione, il piano introduce un meccanismo più circoscritto rispetto al passato, limitato alle aree strategiche individuate dal documento di piano.
Alloggi sociali, Agenzia per l’Abitare e fondo di quartiere
Tra le previsioni di maggior peso politico ci sono gli strumenti dedicati al tema della casa. Il piano introduce gli alloggi sociali come categoria autonoma di servizio, non prevista nel piano vigente, e istituisce l’Agenzia per l’Abitare, la cui disciplina di dettaglio sarà definita da un apposito regolamento: l’obiettivo dichiarato è favorire l’incontro tra domanda e offerta abitativa e sostenere sia chi cerca casa sia i proprietari che vogliono metterla in locazione, riducendo il rischio — spesso alla base della scelta di lasciare gli immobili sfitti — di un deterioramento dell’immobile dato in affitto.
Viene inoltre istituito un fondo di quartiere, alimentato dalle monetizzazioni e dai contributi generati dagli interventi edilizi realizzati in un determinato quartiere, e destinato a finanziare esclusivamente opere pubbliche nello stesso quartiere. Le previsioni specifiche per ciascuna delle dodici aree di quartiere, frutto degli incontri partecipativi degli scorsi anni, sono contenute in altrettante tavole dedicate.
Aree per animali, e un accenno al cimitero di Velate
Il piano dei servizi introduce anche aree specificamente dedicate allo sgambamento dei cani nei parchi cittadini e la possibilità di realizzare cimiteri per animali d’affezione in prossimità dei cimiteri comunali esistenti, con l’eventualità, in futuro, di individuarne anche in altre aree tramite un progetto unitario. Confermato, in linea con il piano cimiteriale vigente, un ampliamento del cimitero di Velate, unico caso di espansione tra i cimiteri cittadini.
Il calendario
Chiusa la fase di illustrazione, la commissione si è aggiornata a lunedì 27, quando prenderà avvio la discussione di merito su tutti i documenti presentati nelle ultime sedute: l’ipotesi è di proseguire a oltranzaa, con eventuali sedute anche il 28 e il 29 luglio.
LA PRIMA PARTE DELL’ILLUSTRAZIONE DEL PGT
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