Tra “docce sexy” e “amenities”. Un racconto in soggettiva da due nuove residenze di Milano

Affacciata sul Naviglio Grande di Milano, l’ex area industriale Richard Ginori ospitava, sin dall’800, la più grande e diffusa manifattura italiana di oggetti in porcellana e ceramica. Per ragioni di logistica fu costruita vicino alla via d’acqua e alla ferrovia Milano- Pavia, e ai primi del 900 intorno alla fabbrica sorse una vera e propria cittadella, con case, scuole, asili, mense comunitarie, spazi ricreativi e servizi sanitari per una comunità di 800 dipendenti.

Nel secondo Novecento il fenomeno della deindustrializzazione colpisce anche la Richard Ginori, che entra in crisi. Dopo alcuni cambi di proprietà, nel 1977 l’area viene acquistata dal gruppo dell’immobiliarista Salvatore Ligresti che a metà degli anni 80 ci costruisce quattro edifici di 15-17 piani fuori terra e tre edifici di sei piani collegati da un unico corpo basso.

Sono le “torri di Ligresti”: gruppi di parallelepipedi a pianta quadrata rivestiti di superfici specchianti con un corpo scala esterno in cemento. Dotate della stessa riconoscibile conformazione edilizia, se ne trovano disseminate in vari punti di accesso alla città. La destinazione delle torri è terziaria ma negli anni molte rimangono vuote e ammalorate, tristi icone di un periodo di speculazione edilizia legato alle spericolate operazioni del “re del mattone”.

La figura di Ligresti è spesso citata come esempio negativo dagli attuali immobiliaristi-padroni di Milano. Ma chi opera oggi sul mercato? Chi costruisce le case destinate ai giovani e alle famiglie in una città in piena crisi abitativa?

Prendiamo il caso di Sagitta Sgr, il braccio italiano di Arrow Global, gestore di asset finanziari attivo in tutta Europa. La Sgr opera investendo soldi in operazioni immobiliari di riqualificazione di strutture esistenti con “approccio opportunistico”, cioè acquistando a basso costo, ristrutturando e rivendendo nel minor tempo possibile immobili problematici, sfitti da tempo, strutturalmente obsoleti o gravati da debiti e fallimenti. È una strategia ad alto rischio che però garantisce anche ottimi rendimenti agli investitori, dal 9 al 16% e più.

Nel 2024 Sagitta costituisce il fondo immobiliare “Sgt Umbrella Real Estate Italy” per l’acquisto e lo sviluppo di due delle quattro torri di Ligresti vicino al Naviglio Grande, che vengono così ribattezzate “Navigli Towers”.

Il successo dell’operazione “value add” dipende da vari fattori: i pregi intrinseci della zona, già parzialmente rivalutata; la presenza di collegamenti e di servizi; la snellezza delle procedure autorizzative; l’organizzazione e l’ottimizzazione della fase della ristrutturazione, con spazi e materiali il più possibile standardizzati. Il cambio di destinazione d’uso da terziario a residenziale e una vigorosa operazione di marketing riposizionerà le due torri in una classe superiore (rebranding), favorendo la vendita veloce dei 150 appartamenti ricavati.

A maggio di quest’anno ho preso parte a un evento di presentazione dell’appartamento-campione nella torre “View” (quasi finita), mentre la “Sky” è ancora sulla carta. È tutto ben organizzato, il personale Dils, la società di vendita, accoglie il nostro gruppo con dolcetti e caffè. Una ragazza mostra delle vecchie foto raccontandoci una storia aneddotica del quartiere e dei suoi episodi storico-artistici, quali la vecchia fabbrica con le sue ciminiere, la chiesetta di San Cristoforo, il Naviglio Grande e la Società dei Canottieri. Sorvola sull’origine troppo prosaica delle torri, sul fatto che siano affacciate sul trafficatissimo cavalcavia don Milani, con i piani bassi che danno direttamente sul sottopassaggio-parcheggio e sull’assoluta mancanza di spazi verdi all’interno del complesso.

Alcuni dati tecnici mentre indossiamo gli elmetti per entrare nel cantiere della Tower View: è stato fatto uno “strip out”, conservando della vecchia struttura solo pilastri e solai in cemento armato.

Dato che è un’operazione di rigenerazione urbana senza aumento volumetrico è al riparo dalle inchieste giudiziarie e gode di oneri di costruzione ridotti. È stata raggiunta la classe A cosicché “il comfort abitativo è pari al nuovo”. Il palazzo ha tre ascensori ed una scala di emergenza esterna ereditata dal precedente layout (il tipico “core and shell” degli uffici: un corpo centrale portante circondato da un involucro vetrato).

Il gruppo comunque non sembra essere tanto interessato a questioni tecnico-energetiche quanto alla posa dei pavimenti di capitolato per cui le informazioni che ci vengono date fanno parte di un copione che lo stesso venditore si annoia a recitare. Dei 150 appartamenti disponibili, quelli nella Tower View hanno raggiunto il 70% delle vendite mentre nella Tower Sky, ancora da ristrutturare, la quota di vendite su carta è stata del 25% nell’ultimo mese. Detta così sembra un record ma spesso può anche succedere che pacchetti di appartamenti siano stati venduti a prezzi minori ad altri investitori che poi li rivenderanno a torre ultimata e prezzo cresciuto.

Il venditore vanta il carattere di “internazionalità” del complesso, che consisterebbe in due caratteristiche: gli appartamenti sono quasi completamente vetrati, permettendo un “contatto con la luce senza pari” e la presenza di 1.000 metri quadrati di servizi premium ad uso esclusivo dei condomini: concierge, lounge per ricevere amici, kids club, pet room, lockers room, minicinema, zona fitness, piccola spa con sauna e bagno turco, deposito biciclette e monopattini.

L’appartamento campione si trova al decimo piano ed è un trilocale “comfort” di 120 metri quadrati commerciali che poi si riveleranno essere 95 calpestabili. Il cuore dell’appartamento è la zona living, un ambiente unico con cinque vetrate a tutta altezza che permettono una contemplazione dello skyline a 180 gradi, da City Life a Porta Romana, passando per il centro direzionale e il Duomo. Il riscaldamento dell’abitazione è geotermico con pannelli a pavimento, mentre il raffrescamento è elettrico, canalizzato in tutte le camere. Anche se le finestre sono molto isolanti, la nuova facciata è totalmente priva di schermature esterne (tapparelle o imposte) che facciano da filtro alla luce o al calore. Se proprio si insiste a volere il “total night” ci sono le tende a rullo interne, elettrificabili con un extra.

Viene da pensare che nelle estati tropicali milanesi in questo appartamento sarà necessario un massiccio uso di aria condizionata, come in albergo. Nel soggiorno si trova la cucina, il tavolo da pranzo e la zona divano con televisore. Particolare attenzione è dedicata alla loggia di nove metri quadrati: ricavata in una rientranza della facciata, dotata di parapetto in cristallo trasparente per non interrompere (sia mai) la continuità con l’esterno, può essere vissuta, ci spiega il venditore “ dalla colazione alla cena ma anche come zona relax per l’after dinner”.

La zona notte è composta da due camere doppie e da due bagni, di cui uno cieco e l’altro con “doccia sexy”, nel senso che una parete della doccia è completamente trasparente e dà sul panorama, non si capisce se per un’assurda scelta del progettista o un per vincolo costruttivo; comunque la cosa strappa battute e risatine.

Gli spazi interni hanno la dimensione minima possibile, e la sensazione che se ne ricava è quella di una casa dove non c’è posto per i libri, i giochi dei bambini, il pianoforte, le raccolte di oggetti, i vasi di piante e tutto ciò che generalmente si stratifica nella vita di una famiglia; abitabile si, ma in maniera transitoria come un albergo. Infatti interviene una coppia di coniugi un pò avanti con gli anni: “Noi abbiamo vissuto in cinque in 220 metri quadrati, adesso vorremmo ridurci perché i figli sono andati via e siamo rimasti in due. A vedere queste camere ma anche la sala mi è venuto un attimo di claustrofobia. Ma poi, con tutte queste vetrate non sapremmo neanche dove mettere i nostri mobili”.

Viene loro proposto un quadrilocale al dodicesimo piano al prezzo di 1.045.000 euro, mentre un appartamento simile a quello che abbiamo visitato ma al settimo piano ne costa 683.000. Chiedo per un monolocale: un appartamento di 43 metri quadrati commerciali (39 netti), al nono piano, senza loggia (e gli after dinner?) ma con bagno finestrato viene 306.000 euro. Una media di 7.000 euro al metro, che posiziona decisamente questi appartamenti in una fascia alta di mercato.

Facciamo un salto e atterriamo nel quadrante Sud-Ovest della città, al confine con i Comuni di Corsico e Cesano Boscone. Qui grazie ad una joint venture tra Borio Mangiarotti e Varde Partners, è stato invece costruito “SeiMilano”, un nuovo quartiere multifunzionale servito dalla fermata Bisceglie della metropolitana. La società si chiama “Proiezioni future” e nel 2017 ha investito 250 milioni di euro nel progetto. Varde Partners, gestore di fondi statunitense con sedi in tutto il mondo è presente a Milano anche in altre operazioni immobiliari, ad esempio nel 2019 ha partecipato alla gara per l’acquisto dello Scalo di Porta Romana, che sarà poi vinta dal fondo costituito da Coima, Covivio e Prada.

Il quartiere SeiMilano, disegnato da Mario Cucinella, è composto da tre lotti, differenziati per funzione e morfologia: il primo è di edilizia libera con il 20% di social housing; il secondo è destinato al terziario, con tre imponenti palazzi per uffici alti dai sette ai sedici piani; il terzo lotto è costituito da un gruppo compatto di 11 edifici residenziali alti dai sette ai diciotto piani. A unire le tre zone un parco disegnato dal progettista francese Michel Desvignes e ispirato al paesaggio rurale lombardo.

Nel 2019 Proiezioni future vende a Orion Capital Manager, società d’investimento europea specializzata in immobili commerciali la parte degli uffici per più di 100 milioni di euro. E nel 2021 Invesco, una delle principali società di gestione di fondi finanziari al mondo acquista da Proiezioni Future il terzo lotto del quartiere per 150 milioni di euro.

L’asset sarà sviluppato con una strategia “build to rent”, cioè case in affitto che garantiscono una redditività molto stabile nel tempo. L’operazione funziona perché un unico proprietario gestisce professionalmente e unilateralmente un gran numero di appartamenti (650 in questo caso, di cui 120 a canone convenzionato), unendo all’affitto anche una quantità di servizi aggiuntivi all’interno dello stesso complesso residenziale. Il build to rent è pensato per chi non ha la possibilità di comprare casa nell’immediato o per chi ha una situazione di mobilità professionale e preferisce non impegnarsi a lungo termine per l’acquisto.

Sempre a maggio mi sono recata a una presentazione pubblica del complesso appena ultimato, denominato “Living up”. Le torri bianche si stagliano imponenti come un miraggio urbano già all’uscita del metrò.

Nella visita ci accompagnano ancora una volta gli operatori Dils incaricati dell’intermediazione immobiliare. Ci presentano il build to rent come una “formula evoluta di case in affitto”, molto diffusa nei Paesi anglosassoni mentre in Italia viene sperimentata con pochi esempi solo a Milano e a Roma. L’evoluzione consisterebbe nel fatto che l’immobile è concepito come “servizio” e non come semplice involucro. Nel prezzo dell’affitto sono comprese le cosiddette amenities: lounge d’accoglienza con concierge attivo “24 su 7”, deposito pacchi Amazon, coworking e sale riunioni, manutentore on site, clubhouse con ping pong, biliardo e giochi da tavolo, palestra doppia con macchine Technogym, sala yoga, area bambini con baby sitter condivisa, sala cinema con megaschermo, parco giochi e due cucine “più grandi di quelle degli appartamenti in cui si vive”, il tutto gestito tramite app.

Il fine di tutto ciò, secondo la nostra guida, sarebbe quello di creare una community di residenti, unita anche dal “vantaggio di vivere in un contesto sicuro e ben abitato, perché sono tutti inquilini filtrati da noi e selezionati dal prezzo”. Il contratto d’affitto è a canone libero “4+4” e si accederà tramite graduatoria, con punteggi più alti assegnati in base allo stipendio e al contratto di lavoro, favoriti quelli a tempo indeterminato. Nel caso di giovani inquilini, eventualmente, verrà richiesta una garanzia prestata dai genitori. La facilità, la comodità e la velocità della gestione condominiale è un plus integrante del pacchetto abitativo.

Facciamo la visita all’appartamento campione che si trova al 18esimo piano di una delle torri: 150 metri quadrati con un terrazzo di circa 35 metri, completamente arredato, luminosissimo grazie alla sovrabbondanza di finestre a tutta altezza che garantiscono la sensazione di stare sospesi nel vuoto. Il layout dell’appartamento è simile a quello delle Navigli Towers: un’unica stanza dove sono concentrate la cucina, funzione ormai residuale che occupa a malapena una parete, il tavolo da pranzo con sei sedie e un’ampia zona tv con il divanone.

La zona notte, con tre camere da letto e due bagni occupa più della metà dell’appartamento. Sembra che la vita familiare, estate e inverno, si debba svolgere più che altro nel terrazzo che è, in proporzione, molto grande rispetto al soggiorno.
Un appartamento di questa metratura costa, in media, 2.438 euro al mese mentre un monolocale di circa 45 metri ne costa 1.000 euro. Le spese condominiali ordinarie (calcolate in 50 euro al metro quadrato annue) sono legate alla presenza delle amenities e sono comprese nel prezzo.

A che tipo di domanda rispondono questi complessi residenziali? Non certo alle esigenze dei giovani lavoratori, delle coppie e delle famiglie che cercano delle case intese proprio come quattro mura, possibilmente non troppo lontane dal posto di lavoro, magari senza amenities ma con un costo accessibile.

Chiedo che cosa ne pensi a Federico, 25 anni, milanese, laureato in Economia. Sta facendo uno stage nel settore assicurativo di un importante gruppo bancario, e molto probabilmente a settembre di quest’anno verrà assunto, con uno stipendio netto di circa 2.100 euro al mese. Al momento vive ancora con i genitori ma sta pensando a una possibile soluzione abitativa per il futuro. Sul sito di Livin Up guardiamo un monolocale di 47 metri quadrati al sesto piano, semiarredato. Viene proposto a 883 euro più 194 di spese mensili. Il totale è di 1.077 euro, escluse spese di riscaldamento-raffreddamento. Federico fa due conti: “Oltre all’affitto devo calcolare i soldi per la spesa, le bollette, i vari abbonamenti ai servizi, per i mezzi pubblici, i vestiti. Se faccio una vita monastica, se non esco a mangiare e bere con gli amici, salto le vacanze e non mi capitano imprevisti ce la potrei fare, ma perchè dovrei lavorare così tanto per devolvere in affitto il 50% del mio stipendio? Piuttosto preferisco affittare una stanza a casa di un amico a 600 euro spese incluse, cifra che mi sembra molto più compatibile con il mio bilancio. I miei colleghi di lavoro non sono di Milano, e sembrano orientati, una volta assunti, a comprarsela, la casa, dato che la rata del mutuo corrisponderebbe all’importo per l’affitto”.

Diego invece ha 27 anni e lavora a Milano come tecnico informatico per una startup che conta un centinaio di dipendenti. Mi racconta il suo percorso con molta sincerità perché ritiene che sia importante parlare del problema della casa, che lui stesso vive quotidianamente sulla sua pelle e che lo accomuna a tutti i suoi coetanei. “Le aziende informatiche tendono a concentrarsi dove c’è un tessuto economico ricco e connesso e Milano è un polo di attrazione: digitale, finanza, design, moda, marketing. Se vuoi lavorare nell’informatica devi vivere a Milano, e questo determina il problema dell’affitto”. La sua storia continua: “Nel 2022 ho lavorato in uno studentato, poi in un hotel. All’epoca vivevo in una casa di 50 metri quadrati con altre tre persone e pagavo 330 euro incluse spese per una stanza condivisa. Poi mi sono trasferito a Perugia, sperando di trovare affitti meno cari e potermi così iscrivere alla facoltà di Informatica, ma il caro affitti c’era anche lì. Sono tornato a Milano con la consapevolezza che, se non hai i genitori a pagarti la stanza, fare non solo l’università ma anche uno stage formativo pagato 600 euro al mese è un privilegio. Per fortuna l’informatica è uno dei pochi settori che non sottostà a queste logiche; non importa quanto hai studiato, importa se sai fare le cose. È uno dei pochi ambiti che ancora permettono l’ascensore sociale. Nel 2023 sono stato assunto come tecnico di supporto informatico presso un’azienda multinazionale. Facendo ricerca sui canali ufficiali ho trovato un appartamento di 60 metri in condivisione e pagavo 900 euro al mese, spese incluse. Soluzione transitoria perché, malgrado il mio stipendio fosse buono il canone era troppo alto. Successivamente, grazie al passaparola sono riuscito a trovare una stanza a 600 euro al mese, un po’ lontana ma vicino alla metropolitana. Nel 2026 ho cambiato azienda e il mio stipendio è cresciuto, prendo 2.050 euro netti al mese e finalmente, grazie ad un colpo di fortuna e al cugino di un caro amico ho trovato una nuova stanza a 450 euro mensili, cifra che costituisce un quarto del mio stipendio e che reputo giusta”.

Gli racconto degli appartamenti Livin Up con i servizi condominiali aggiuntivi, e chiedo se sarebbe disposto a spendere di più per averli. La sua risposta è illuminante: “La casa per me è un’esigenza vitale, e dovrebbe essere avulsa dalla logica dei servizi, degli abbonamenti, delle iscrizioni. Ho la sensazione che avere una casa per me sia inarrivabile, aprire un mutuo è pesante e troppo vincolante, così per il momento non so cosa farò. Io sono milanese, la mia rete è qui ma non posso più vivere nella mia città. Spero di continuare a trovare affitti accessibili, poi si vedrà. Per il momento il mio lavoro a tempo indeterminato è il mio unico punto fermo, è il mio spazio di manovra, anche perché lo stipendio può crescere e posso pensare a prendere la patente, a comprarmi una macchina, a mettere da parte qualcosa per le emergenze o eventualmente a riprendere a studiare. Se stipendio e affitto sono in equilibrio posso pensare a che cosa vorrei fare nella vita e non a come sopravvivere”.

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