Premialità volumetriche, prima va verificata la densità edilizia

11/09/2026 – Una premialità volumetrica non rende automaticamente realizzabile l’intero incremento previsto. Va prima verificata la compatibilità dell’intervento con i limiti di densità edilizia, altezza e distanza applicabili e, in particolare, con quelli fissati dal DM 1444/1968.

Lo ribadisce il Consiglio di Stato con la sentenza 5744/2026, relativa a un intervento di demolizione e ricostruzione con ampliamento realizzato facendo ricorso al Piano Casa della Campania (L.R. n. 19/2009).

I giudici hanno confermato l’annullamento del titolo edilizio perché la volumetria superava quella massima assentibile, pur escludendo, all’esito degli accertamenti tecnici, violazioni dei limiti di altezza e delle distanze tra fabbricati.

Il caso offre l’occasione per ricordare un passaggio essenziale nella progettazione degli interventi incentivati: la percentuale di ampliamento riconosciuta da una norma premiale deve essere coordinata con la disciplina urbanistica effettivamente applicabile all’area.
 

Bonus volumetrico, prima va verificata la densità edilizia

Il punto centrale della decisione riguarda il rapporto tra le premialità volumetriche concesse il Piano Casa regionale in questione e il DM 1444/1968.

Il Consiglio di Stato ricorda che la disciplina del Piano Casa non può, per il solo fatto di riconoscere un incremento di volume, derogare ai limiti fissati dal DM 1444/1968 in materia di densità edilizia, altezza e distanze.

Nel caso esaminato, infatti, il volume massimo realizzabile doveva essere determinato applicando alla superficie fondiaria l’indice di densità previsto per la zona. Il volume complessivamente realizzato risultava superiore a tale limite e questa circostanza è stata ritenuta sufficiente a confermare l’illegittimità del titolo edilizio.

Il principio era già stato affermato dalla Corte Costituzionale con la sentenza 217/2020, che ha escluso che la disciplina straordinaria del Piano Casa possa, in quanto tale, consentire deroghe generalizzate ai limiti di densità edilizia del DM 1444/1968.

Per il progettista, quindi, il calcolo non si esaurisce nell’applicazione della percentuale di ampliamento prevista dalla legge regionale, ma occorre verificare anche quanta parte dell’incremento sia concretamente realizzabile nel rispetto della disciplina urbanistica vigente.
 

DM 1444/1968, quando sono possibili deroghe

Questo non significa, però, che i limiti del DM 1444/1968 siano sempre e comunque insuperabili.

L’articolo 2-bis del DPR 380/2001 consente alle Regioni e alle Province autonome di prevedere, con proprie leggi e regolamenti, disposizioni derogatorie al DM 1444/1968. La possibilità è però collegata alla definizione o revisione di strumenti urbanistici funzionali a un assetto complessivo e unitario del territorio o di specifiche aree territoriali.

Lo stesso articolo, al comma 1-bis, precisa che queste disposizioni sono finalizzate a orientare i Comuni nella definizione dei limiti di densità edilizia, altezza e distanza dei fabbricati negli ambiti urbani consolidati.

La possibilità di deroga non deve quindi essere confusa con una facoltà generalizzata di superare gli standard in presenza di un bonus volumetrico. La Corte Costituzionale ha chiarito che le deroghe devono essere inserite in una disciplina urbanistica diretta a conformare un assetto complessivo e unitario e non possono essere costruite per consentire l’intervento sul singolo edificio.

Prima di utilizzare una premialità volumetrica, occorre quindi verificare non soltanto la legge regionale che la riconosce, ma anche se esistano specifiche disposizioni derogatorie legittimamente adottate ai sensi dell’art. 2-bis e quale disciplina urbanistica comunale sia concretamente applicabile all’intervento.
 

Come si calcola la volumetria: il caso dell’androne

La sentenza entra anche nel merito di quali spazi debbano concorrere al calcolo della volumetria, come l’androne coperto utilizzato come passaggio interno per collegare diverse parti del complesso edilizio.

Secondo il Consiglio di Stato, questa superficie coperta doveva essere conteggiata perché non rientrava nelle esclusioni tassativamente previste dal regolamento edilizio comunale. In particolare, non poteva essere considerato un volume tecnico.

I giudici ricordano che per volume tecnico deve intendersi uno spazio privo di autonomia funzionale, necessario a contenere impianti indispensabili all’edificio e non collocabili diversamente, con una consistenza proporzionata alle effettive necessità tecniche. Nel caso concreto, funzione e caratteristiche dell’androne non consentivano di ricondurlo a questa categoria.

La pronuncia evidenzia inoltre che, nel verificare il rispetto delle percentuali previste dal regolamento edilizio, non è possibile costruire una superficie di riferimento puramente teorica sommando i piani di corpi di fabbrica strutturalmente distinti. Il calcolo deve riflettere la configurazione edilizia effettiva dell’intervento.
 

Terrazzi o loggiati? Conta la configurazione reale dello spazio

Un problema analogo ha riguardato alcuni spazi indicati nel progetto come terrazzi.

Dagli accertamenti tecnici erano risultati coperti, chiusi su tre lati e aperti soltanto su uno. Per caratteristiche e conformazione, secondo il Consiglio di Stato, dovevano essere qualificati come loggiati e conteggiati nel volume complessivo.

Non è quindi la denominazione attribuita allo spazio negli elaborati progettuali a determinarne automaticamente il trattamento urbanistico.

Ai fini del computo della volumetria vanno verificate le caratteristiche fisiche, la funzione dello spazio e le definizioni contenute nella disciplina edilizia applicabile.

Nel caso esaminato, peraltro, il limite massimo di densità edilizia consentito risultava comunque superato anche senza conteggiare questi spazi.
 

Regolamento Edilizio Tipo, attenzione al recepimento comunale

Il contenzioso ha consentito al Consiglio di Stato di affrontare anche l’applicazione delle definizioni uniformi del Regolamento Edilizio Tipo (RET), previsto dall’articolo 4, comma 1-sexies, del DPR 380/2001.

Secondo i giudici, il RET non può essere utilizzato automaticamente al posto delle disposizioni del regolamento edilizio comunale quando il Comune non abbia provveduto al relativo adeguamento.

Il Regolamento Edilizio Tipo non costituisce infatti una fonte regolamentare statale capace di incidere direttamente sulle previsioni dimensionali degli strumenti urbanistici locali.

Per stabilire se uno spazio debba essere computato o meno, il progettista deve quindi verificare quali definizioni siano effettivamente vigenti nel Comune interessato, senza presumere che quelle uniformi del RET siano immediatamente applicabili.
 

Demolizione e ricostruzione, quando è ristrutturazione edilizia

Il Consiglio di Stato ha invece respinto la tesi secondo cui le modifiche apportate rispetto all’edificio precedente dovessero necessariamente far qualificare l’intervento come nuova costruzione.

La sentenza richiama l’articolo 3, comma 1, lettera d), del DPR 380/2001, nella formulazione che ha ampliato la nozione di ristrutturazione edilizia comprendendovi, nei casi consentiti, interventi di demolizione e ricostruzione con modifiche di sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche.

Per distinguere la ristrutturazione dalla nuova costruzione assume un ruolo centrale la preesistenza del manufatto e la continuità dell’intervento rispetto all’edificio precedente.

Nel caso specifico rilevava inoltre la disciplina del Piano Casa campano applicabile agli immobili situati in zona A e la particolare situazione dell’edificio oggetto dell’intervento. La conclusione raggiunta dai giudici deve quindi essere letta alla luce della normativa regionale e delle circostanze.
 

Premialità volumetriche, cosa deve controllare il progettista

Avere diritto a una premialità volumetrica non significa avere automaticamente diritto a realizzare tutta la volumetria aggiuntiva astrattamente calcolata.

Prima di definire il progetto è necessario verificare la norma che attribuisce la premialità, gli standard del DM 1444/1968 e la disciplina urbanistica ed edilizia concretamente vigente nel territorio interessato.

A questi controlli si aggiunge la verifica dell’eventuale presenza di deroghe adottate nel rispetto delle condizioni previste dall’art. 2-bis del DPR 380/2001.

Solo dopo queste verifiche è possibile stabilire quale sia la volumetria effettivamente assentibile e, quindi, quale parte dell’incremento previsto dalla disciplina premiale possa essere realmente utilizzata.