Un capitale pubblico “paziente”, disposto a investire su un orizzonte lungo e con un obiettivo di rendimento più basso, da utilizzare per attrarre risorse private e realizzare abitazioni a prezzi accessibili. È l’impostazione illustrata da Stefano Scalera, amministratore delegato di Invimit SGR, al 2° Pambianco BIP Real Estate Summit. Al centro dell’intervento il Fondo Housing Coesione, che parte da una sottoscrizione di 100 milioni di euro del Dipartimento per le Politiche europee e punta a coinvolgere Regioni, città metropolitane e società di gestione del risparmio. Scalera ha descritto anche gli interventi abitativi già avviati da Invimit: dai posti letto per studenti a Milano, proposti a 495 euro al mese in corso di Porta Romana, agli alloggi per infermieri in cinque città, fino al progetto di Piazza d’Armi, dove il complesso residenziale previsto sarà per il 40% a canoni sostenibili e per il 60% a canoni di mercato. Invimit, società di gestione del risparmio del ministero dell’Economia e delle Finanze, gestisce, secondo i dati richiamati nel corso dell’incontro, circa 2,6 miliardi di euro di patrimonio distribuiti su circa 400 immobili in Italia. Scalera osserva però che si tratta soltanto di “una frazione dell’intero patrimonio pubblico” e che negli ultimi due anni sono aumentati di circa 600 milioni di euro gli immobili sui quali la società può lavorare.
IL CAPITALE PUBBLICO COME LEVA PER QUELLO PRIVATO
L’attività di Invimit si articola in due grandi filoni. Il primo riguarda gli uffici pubblici, un segmento con caratteristiche diverse dal mercato degli immobili locati a imprese private. Le amministrazioni, sottolinea Scalera, devono fare i conti con limiti di bilancio e canoni contenuti, una situazione che può rendere più difficile per i proprietari individuare un rendimento adeguato. Il secondo filone comprende gli interventi che rispondono alle esigenze dei territori, tra cui le abitazioni a prezzi accessibili. “Il nostro modus operandi è un approccio di mercato con una differenza sostanziale: il nostro capitale ha un obiettivo di lungo periodo ed è molto paziente”, afferma Scalera. La disponibilità ad attendere più a lungo e ad accettare un rendimento obiettivo più basso non sottrae però Invimit ai problemi che incontrano gli altri operatori. “Noi stessi inciampiamo sui problemi del permitting, noi stessi inciampiamo sui ritardi, noi stessi ci dobbiamo confrontare con le amministrazioni pubbliche”, osserva.
Per Scalera, il capitale paziente non equivale a finanziare operazioni senza valutarne la sostenibilità. “Paziente non vuol dire che ‘butta via i soldi’: guarda bene le operazioni e deve essere usato come leva per attrarre il capitale privato”. La differenza rispetto a un investitore che cerca risultati su tempi più brevi sta quindi nella possibilità di sostenere progetti abitativi con un orizzonte lungo, lasciando spazio alla partecipazione di altri capitali. Questa impostazione compare anche nel modo in cui Invimit intende lavorare con le altre società di gestione. Scalera richiama un bando sugli investimenti negli uffici pubblici, con scadenza il 30 settembre, attraverso il quale la società punta a investire in fondi immobiliari gestiti da altre SGR anziché occuparsi direttamente di ogni immobile. “Facendo noi gli investitori”, spiega, è possibile coinvolgere il mercato nella gestione delle operazioni e attivare un maggior numero di iniziative.
HOUSING COESIONE, CENTO MILIONI PER ATTIVARE I TERRITORI
“Il Fondo Housing Coesione è un fondo di fondi che potrà essere sottoscritto dalle Regioni”, afferma Scalera. Lo strumento “attiverà delle iniziative locali grazie alla cooperazione con SGR presenti sul territorio nazionale per realizzare case a prezzi accessibili”. La sottoscrizione già indicata è quella del Dipartimento per le Politiche europee: “Oggi c’è una sottoscrizione del Dipartimento Politiche Europee di 100 milioni, a cui si aggiungeranno a breve città metropolitane e Regioni del Sud, ma anche del Nord”. Scalera non quantifica le ulteriori adesioni attese né indica una dotazione finale del fondo. Il fondo si inserisce nel secondo pilastro del Piano Casa e, secondo l’amministratore delegato, deve rispondere anche alla necessità di mettere a impiego risorse disponibili sui territori. L’ambizione, tuttavia, è più ampia di un intervento legato soltanto alle scadenze di spesa. Scalera parla della costruzione di un canale stabile per i progetti abitativi: far funzionare il modello oggi consentirebbe di candidarlo, in futuro, alla raccolta di ulteriori fondi europei destinati alla casa sostenibile.
Il meccanismo prevede iniziative promosse attraverso SGR, soggetti regolamentati, e può riguardare sia beni pubblici inutilizzati sia progetti privati riconosciuti dagli enti locali come utili a rispondere al fabbisogno abitativo. Il recupero del patrimonio esistente rimane centrale. Scalera richiama inoltre il principio del non consumo di suolo, ma avverte che la sola disponibilità di immobili pubblici potrebbe non bastare ovunque: in alcune città i beni possono essere insufficienti, assenti o non adatti a un’operazione economicamente sostenibile. “Non si può immaginare che soltanto mettendo in gioco i beni pubblici si risolva il problema dell’housing”, afferma. Per questo, secondo l’amministratore delegato, serve anche l’iniziativa privata quando è coerente con l’interesse della città e contribuisce a offrire abitazioni a un costo che le persone possano sostenere. “C’è bisogno anche del privato”, osserva, purché l’intervento risponda all’obiettivo di consentire ai residenti di pagare un affitto “senza poi dover rinunciare” ad altre spese necessarie. Il capitale pubblico potrebbe sostenere questi progetti accettando un rendimento più contenuto e un orizzonte più lungo, mentre gli investitori privati avrebbero un rendimento coerente con le proprie esigenze. Scalera descrive la combinazione delle due risorse come uno degli strumenti attraverso cui rendere realizzabili le operazioni del secondo pilastro del Piano Casa.
STUDENTI E INFERMIERI, GLI INTERVENTI GIÀ AVVIATI
Il tema dei canoni sostenibili non riguarda soltanto i nuovi fondi. Scalera richiama tre modalità già utilizzate da Invimit nei progetti abitativi: la gestione diretta, il coinvolgimento di operatori specializzati nella gestione degli immobili e l’investimento attraverso fondi. A Roma, in viale Trastevere, la società ha scelto di destinare un immobile a studentato anziché ad albergo. È una scelta che, nella lettura dell’amministratore delegato, distingue l’obiettivo dell’operatore pubblico da quello che avrebbe potuto perseguire un investitore privato nella stessa posizione. A Milano, in corso di Porta Romana, Invimit mette a disposizione posti letto per studenti tramite un operatore specializzato, la cui identità, secondo Scalera, sarà annunciata a breve. Il canone indicato è di 495 euro al mese per posto letto. “Corso di Porta Romana, 495 euro”, ribadisce l’amministratore delegato, precisando che la cifra riguarda il singolo posto letto e non un intero appartamento. Scalera cita inoltre un fondo in Alto Adige, per ora da 40 milioni di euro, destinato a trasformare caserme in housing sociale. Un’altra iniziativa riguarda la realizzazione di 300 posti letto per infermieri in cinque città italiane, tra cui Padova, Torino, Forlì e Cremona. L’obiettivo, afferma, è fornire anche a questi lavoratori alloggi a canone sostenibile. Nella stessa prospettiva Invimit sta lavorando anche su interventi legati allo sport. Scalera lo definisce un “collante anche sociale” e collega questi progetti alle necessità dei singoli territori. L’azione della società, sottolinea, non si concentra soltanto nelle maggiori città, ma riguarda località di dimensioni diverse in tutta Italia.
PIAZZA D’ARMI, A MILANO CONVENZIONE URBANISTICA IN DEFINIZIONE
A Milano, il progetto di Piazza d’Armi è sviluppato insieme al Comune, con cui Invimit ha sottoscritto un protocollo. “C’è un obiettivo comune con la città di Milano, che è quello di realizzare un grande progetto”, afferma Scalera. L’intervento comprende quello che l’amministratore delegato definisce “il secondo parco urbano della città”, una componente residenziale e servizi per il territorio. Il complesso abitativo previsto sarà “per il 40% legato a canoni sostenibili e per il 60% a canoni di mercato”. La compresenza di locazioni a condizioni sostenibili e locazioni di mercato è, nella descrizione di Scalera, parte dell’equilibrio necessario per proporre l’operazione anche al capitale privato. Invimit e il Comune stanno lavorando alla convenzione urbanistica. “Stiamo correndo con il Comune per definire la convenzione urbanistica”, afferma l’amministratore delegato. “È molto importante questa operazione, sta procedendo molto bene”, aggiunge, indicando come elemento decisivo “un intento comune tra noi e la città di Milano”. Il fondo Housing Coesione e Piazza d’Armi rappresentano così, nel quadro delineato da Scalera, due livelli dello stesso lavoro: costruire uno strumento capace di mobilitare risorse e SGR sui territori e sviluppare interventi concreti nei quali l’offerta di alloggi a canoni sostenibili sia affiancata da altre funzioni e, quando necessario, dall’investimento privato.
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