Stai vendendo casa e, durante i controlli, emerge che una parete non si trova dove dovrebbe essere.
Oppure che una finestra ha dimensioni diverse da quelle rappresentate nei documenti, che un vano è stato modificato, che una veranda non compare nei titoli edilizi o che la distribuzione interna dell’appartamento non coincide con l’ultimo stato autorizzato.
È una situazione tutt’altro che rara, soprattutto in una città come Firenze, dove molti immobili hanno attraversato decenni – e talvolta secoli – di trasformazioni.
La prima reazione del proprietario è quasi sempre la stessa:
“Possiamo fare una sanatoria?”
La risposta, però, non può essere automatica.
Non tutte le difformità sono uguali e, soprattutto, non tutto ciò che esiste da molti anni può necessariamente essere regolarizzato.
Prima di mettere in vendita un immobile è quindi importante verificare la sua situazione edilizia e capire se eventuali difformità possono essere sanate, tollerate oppure richiedono interventi differenti.
Il Catasto non dimostra la regolarità urbanistica
È uno degli equivoci più frequenti.
Il proprietario recupera la planimetria catastale, la confronta con l’appartamento e constata che corrisponde perfettamente allo stato attuale.
Quindi pensa che l’immobile sia regolare.
Non necessariamente.
Il Catasto svolge principalmente funzioni fiscali e la planimetria catastale non sostituisce i titoli edilizi comunali.
Può quindi accadere che un appartamento sia perfettamente rappresentato al Catasto ma presenti comunque una difformità sotto il profilo urbanistico-edilizio.
Per verificare la situazione occorre ricostruire lo stato legittimo dell’immobile, sulla base della documentazione prevista dalla normativa e dei titoli che hanno interessato il bene nel corso del tempo.
Solo dopo questo passaggio è possibile confrontare ciò che risulta autorizzato con ciò che esiste realmente.
Da dove arrivano le difformità?
Non sempre una difformità nasce da un abuso recente.
Negli immobili più datati può essere il risultato di interventi realizzati molti anni prima, magari da precedenti proprietari.
Una porta può essere stata spostata.
Due stanze possono essere state unite.
Un corridoio può essere stato modificato.
Un’apertura può avere dimensioni differenti.
Oppure possono essere intervenute modifiche più significative, riguardanti superfici, volumi, prospetti o destinazioni d’uso.
A Firenze è inoltre frequente lavorare su edifici la cui storia edilizia comprende numerosi provvedimenti: licenze, concessioni, autorizzazioni, condoni, varianti e pratiche più recenti.
Per questo una verifica seria non dovrebbe partire dalla domanda “corrisponde al Catasto?”, ma da un’altra:
qual è lo stato legittimo dell’immobile e come siamo arrivati alla situazione attuale?
Che cos’è una sanatoria edilizia?
Con il termine “sanatoria” si indicano comunemente procedure attraverso le quali, quando ne ricorrono i presupposti previsti dalla legge, è possibile regolarizzare opere eseguite senza il necessario titolo oppure in difformità da esso.
Ma la sanatoria non è una procedura che rende automaticamente regolare qualsiasi opera.
Il tecnico deve prima individuare la difformità, comprenderne la natura, ricostruire il quadro autorizzativo e verificare quale disciplina sia applicabile.
Soltanto a quel punto è possibile stabilire se l’intervento possa essere regolarizzato e attraverso quale procedimento.
La domanda corretta, quindi, non è semplicemente:
“Quanto costa fare una sanatoria?”
Prima bisogna capire se quella specifica difformità è sanabile.
Il Salva Casa ha reso tutto sanabile?
No.
Le modifiche introdotte dal cosiddetto Decreto Salva Casa, poi convertito nella Legge n. 105/2024, hanno modificato diversi aspetti del Testo Unico dell’Edilizia e ampliato o semplificato alcune possibilità di regolarizzazione.
Sono cambiate, tra le altre cose, alcune disposizioni relative alle tolleranze, allo stato legittimo, ai mutamenti di destinazione d’uso e alle procedure di accertamento di conformità.
Questo però non significa che ogni difformità esistente possa essere sanata.
Il principio resta quello di analizzare caso per caso le opere realizzate e la disciplina applicabile.
Il Salva Casa ha introdotto strumenti importanti, ma non rappresenta una sanatoria generalizzata del patrimonio edilizio italiano.
Una difformità può essere una tolleranza?
Sì, in determinate condizioni.
La normativa prevede alcune tolleranze costruttive ed esecutive, entro limiti e presupposti specifici.
Questo significa che determinate differenze rispetto a quanto autorizzato possono non costituire una violazione edilizia da sanare.
Ma anche qui occorre evitare conclusioni automatiche.
Non basta misurare una parete e constatare che lo scostamento è piccolo.
Bisogna verificare quando è stato realizzato l’intervento, quale disciplina risulta applicabile e se ricorrono effettivamente le condizioni previste dalla legge.
La tolleranza deve quindi essere tecnicamente verificata, non semplicemente presunta.
Perché le difformità emergono spesso proprio quando si vende?
Per un motivo molto semplice.
Finché il proprietario utilizza normalmente l’appartamento, può non avere alcuna necessità di ricostruirne l’intera storia edilizia.
Quando decide di venderlo, invece, entrano in gioco più soggetti: acquirente, agenzia immobiliare, tecnico, banca e notaio.
L’acquirente può incaricare un proprio professionista di effettuare una due diligence.
La banca può richiedere una perizia per il mutuo.
Il notaio deve acquisire le informazioni e le dichiarazioni necessarie per la stipula.
Ed è proprio durante questi controlli che una situazione rimasta inosservata per molti anni può emergere improvvisamente.
Il problema, a quel punto, non è soltanto tecnico.
Diventa anche un problema di tempo.
Scoprire la difformità dopo il preliminare
È probabilmente la situazione da evitare.
Il venditore ha trovato l’acquirente, è stato concordato il prezzo, è stata sottoscritta una proposta o un preliminare e magari è già stata fissata una data indicativa per il rogito.
Poi emerge una difformità.
A quel punto occorre ricostruire la documentazione, effettuare eventuali accessi agli atti, valutare la situazione, predisporre la pratica necessaria e attendere i tempi amministrativi previsti.
Non sempre tutto questo è compatibile con poche settimane.
E se la difformità non può essere regolarizzata nel modo inizialmente ipotizzato, può essere necessario valutare soluzioni ulteriori.
Ecco perché la verifica urbanistica dovrebbe essere effettuata prima di mettere l’immobile sul mercato, non quando la vendita è ormai avviata.
Come si verifica la conformità di un immobile a Firenze?
Il controllo parte normalmente dalla documentazione disponibile.
Occorre individuare i titoli edilizi che hanno interessato l’immobile e, quando necessario, acquisire gli atti presso il Comune di Firenze.
La documentazione deve poi essere analizzata e confrontata con lo stato dei luoghi rilevato durante il sopralluogo.
È proprio dal confronto tra documentazione e situazione reale che possono emergere eventuali difformità.
A quel punto il tecnico deve classificarle e stabilire quale percorso sia possibile: regolarizzazione, applicazione delle tolleranze quando ne ricorrono i presupposti, eventuale ripristino o altre soluzioni previste dalla normativa.
Solo alla fine di questa analisi si può avere un quadro sufficientemente chiaro.
Sanare significa anche aggiornare il Catasto?
Non necessariamente nello stesso momento e non per lo stesso motivo.
Urbanistica e Catasto sono due ambiti distinti.
Una pratica edilizia in sanatoria può rendere necessario anche un aggiornamento catastale, qualora la planimetria o i dati catastali non rappresentino più correttamente l’immobile.
Ma una variazione catastale, da sola, non sana una difformità urbanistica.
È una distinzione fondamentale.
Prima si deve comprendere la situazione edilizia dell’immobile; successivamente si verifica anche la coerenza della documentazione catastale.
L’obiettivo finale, soprattutto in vista di una vendita, è arrivare ad avere un quadro documentale coerente con lo stato effettivo del bene.
Quanto tempo occorre per una sanatoria edilizia a Firenze?
Non esiste una risposta valida per tutti.
Dipende dalla natura della difformità, dalla documentazione già disponibile, dalla necessità di effettuare un accesso agli atti, dal tipo di procedimento necessario e dagli eventuali ulteriori adempimenti.
In alcuni casi la situazione può essere relativamente semplice.
In altri occorre ricostruire una storia edilizia complessa attraverso pratiche risalenti a molti anni prima.
Per questo è rischioso affrontare una sanatoria quando esiste già una scadenza ravvicinata per il rogito.
Più anticipo c’è, maggiore è la possibilità di gestire correttamente eventuali problemi.
Quanto costa sanare una difformità?
Anche in questo caso non esiste una cifra standard.
Il costo può comprendere diversi elementi: attività tecnica, accesso e analisi della documentazione, rilievo dell’immobile, predisposizione della pratica, diritti amministrativi ed eventuali sanzioni.
In situazioni più complesse possono rendersi necessarie ulteriori verifiche o attività professionali.
Prima di quantificare correttamente una sanatoria è quindi necessario conoscere almeno la natura delle opere da regolarizzare.
Diffidare delle risposte immediate del tipo “una sanatoria costa sempre X euro” è una buona regola.
E se la difformità non è sanabile?
È una possibilità che deve essere considerata.
Se non esistono i presupposti per la regolarizzazione, il tecnico deve valutare quali alternative siano concretamente percorribili.
In determinate situazioni può rendersi necessario il ripristino dello stato legittimo; in altre il quadro può essere differente e richiedere valutazioni specifiche.
Proprio per questo la verifica deve precedere la vendita.
Scoprire che un’opera non può essere semplicemente sanata quando il rogito è già fissato può compromettere tempi e accordi tra le parti.
Conoscerlo prima permette invece al proprietario di decidere come procedere.
Sanatoria edilizia a Firenze: meglio verificare prima di vendere
La presenza di una difformità non significa automaticamente che un immobile non possa essere venduto.
Significa però che la situazione deve essere conosciuta e valutata correttamente.
Il passaggio fondamentale è ricostruire lo stato legittimo, confrontarlo con lo stato reale e individuare eventuali difformità prima che queste emergano durante la trattativa.
Perché spesso il problema più difficile da risolvere non è la difformità stessa.
È la difformità scoperta quando non c’è più tempo per affrontarla con calma.
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