#Finsubito news dalla rete – quanto è il tasso a 20 e 30 anni? — GoMutuo Blog

Risposta rapida

Oggi un mutuo a tasso fisso ha un TAN stimato del 3,91% a 20 anni e del 3,76% a 30 anni, alla rilevazione del 12 ottobre 2026. Il conto è l’IRS della durata (3,613% a 20 anni, 3,458% a 30) più uno spread medio che stimiamo in 0,30%. Per 100.000 € la rata è di circa 601 € al mese in 20 anni e 464 € in 30; per 150.000 €, 902 € e 696 €.

Sono stime, utili per capire a che livello siamo prima di chiedere un preventivo. Il tasso vero lo scrive la banca nel prospetto che ti consegna, e cambia con la durata, con la quota del prezzo che chiedi di finanziare, con la finalità del mutuo e con il tuo profilo. I valori dell’indice scadenza per scadenza, con la forma della curva, sono nella pagina sull’IRS di oggi per durata: qui trovi che cosa diventano in tasso del mutuo e in rata.

Quanto è oggi il tasso fisso a 10, 15, 20, 25 e 30 anni?

Per ogni durata: l’IRS del giorno, lo spread stimato, il TAN che ne esce, la rata mensile per 100.000 € e per 150.000 € e gli interessi pagati in tutto su 100.000 €.

IRS del 12 ottobre 2026, fonte ICE Swap Rate. Lo spread è una nostra stima (stima GoMutuo su dati ABI e Banca d’Italia), con una forchetta fra 0,20% e 0,40%: a 20 anni vuol dire un TAN fra 3,81% e 4,01%. È una media: un’offerta promozionale può stare sotto, un profilo più difficile sopra. Per gli altri importi basta la proporzione, perché a parità di tasso e durata la rata cresce con il capitale: 200.000 € pagano il doppio della riga dei 100.000 €. Formule e limiti delle stime sono in come facciamo i calcoli.

Il tasso non sale per forza con la durata. Oggi il più basso è quello a 30 anni (3,76%) e il più alto quello a 15 anni (3,93%). Allungare il mutuo abbassa sempre la rata, perché il capitale si restituisce in più mesi, e alza sempre il conto degli interessi: su 100.000 €, da 20 a 30 anni la rata scende di 137 € e gli interessi salgono di 22.626 €.

Come si forma il tasso fisso, e chi decide cosa?

Il tasso fisso di un mutuo è la somma di due pezzi: un indice di mercato e il margine della banca. La guida della Banca d’Italia sul mutuo lo dice così: «Il tasso di interesse è determinato in base a parametri fissati sui mercati monetari e finanziari ai quali l’intermediario aggiunge una maggiorazione, detta spread». E precisa che «Di solito il parametro di riferimento per il tasso fisso è l’Eurirs», cioè l’IRS. Ognuno dei pezzi ha un padrone diverso.

• L’IRS lo decide il mercato. Nello stesso giorno è uguale per tutte le banche, e cambia ogni giorno lavorativo. Non si tratta.
• Lo spread lo decide la banca. È il suo margine, e dipende dalla sua politica commerciale e da come valuta te e la casa. È l’unico pezzo che un secondo preventivo può far scendere: come si legge e come si discute è nella guida allo spread del mutuo.
• La durata la scegli tu. E con la durata scegli quale IRS entra nel conto: quello a 20 anni oggi è al 3,613%, quello a 30 al 3,458%.
• Il giorno lo fissa il contratto. L’IRS che conta è quello della data scritta nei documenti della banca, che può non essere il giorno del preventivo (più sotto, quando si blocca).

Quanto pesa un decimale? Su 100.000 € a 20 anni, 0,10 punti in più portano la rata da 601,25 € a 606,51 €: 5,26 € al mese, circa 1.262 € in vent’anni. Sembra poco, ma fra due preventivi la distanza è spesso di qualche decimale.

Perché la media guarda indietro: conta i mutui firmati in un mese, e viene pubblicata più di un mese dopo. Nelle statistiche «Banche e moneta» della Banca d’Italia l’ultimo dato che abbiamo è un tasso medio del 3,56% (nuove operazioni a tasso fissato oltre 1 anno; soli interessi, senza le spese), riferito al mese di luglio 2026. Il TAEG medio di tutti i nuovi mutui, fisso e variabile insieme, è del 3,81% (dato di luglio 2026, pubblicato il 9 settembre).

La nostra stima a 20 anni, fatta con l’IRS del 12 ottobre 2026, è più alta di quella media di 0,35 punti. I due numeri non si contraddicono, perché misurano cose diverse. Un mutuo firmato in un certo mese ha un tasso deciso settimane prima, quando la banca ha fatto l’offerta; la media mette insieme tutte le durate e tutti i clienti; il dato esce con ritardo. Quando l’IRS sale, la media resta indietro e sembra un tasso migliore di quello che trovi allo sportello. Quando scende, succede il contrario.

In pratica: la media serve a capire dov’era il mercato, l’IRS del giorno più lo spread a capire che cosa aspettarti da un preventivo chiesto adesso. Se la proposta che hai in mano sta molto sopra la riga della tua durata nella tabella, la domanda da fare alla banca è quale IRS ha usato, di che giorno, e quanto spread ci ha messo sopra.

TAN o TAEG: quale guardare?

Il TAN per sapere la rata, il TAEG per scegliere fra due banche. Il TAN è il tasso degli interessi, quello delle tabelle di questa pagina. Il TAEG ci aggiunge i costi: per l’art. 120-quinquies del Testo unico bancario «indica il costo totale del credito per il consumatore espresso in percentuale annua dell’importo totale del credito».

Che cosa c’è dentro lo elenca la guida della Banca d’Italia: il TAEG «Comprende il tasso di interesse e tutte le altre voci di spesa», cioè istruttoria, incasso della rata, imposte, perizia e i servizi che la banca chiede per concedere il mutuo, come una polizza. Invece «Non comprende le spese notarili». Due offerte con lo stesso TAN possono quindi avere TAEG diversi, e quella con il TAN più basso può essere la più cara.

Due avvertenze. Il TAEG si confronta solo a parità di importo e di durata, perché le spese fisse pesano di più su un mutuo piccolo o corto. E sul tasso fisso il TAEG del prospetto è quello vero per tutta la durata, mentre sul variabile la stessa guida avverte che è riportato «in via meramente esemplificativa». L’esempio con due offerte a confronto è nella guida alla differenza fra TAN e TAEG.

Prima casa, seconda casa, surroga, under 36: perché il tasso cambia?

La stessa guida lo scrive in una riga: «A seconda della propria situazione personale, il cliente può ottenere condizioni differenti». L’IRS è lo stesso per tutti; cambia lo spread, e a volte cambia il prodotto. Alcuni casi particolari.

• Prima casa. È il caso delle tabelle qui sopra, con il mutuo entro l’80% del valore della casa. Oltre quella soglia le banche usano prodotti a parte, di solito con uno spread più alto.
• Seconda casa. Secondo la banca la quota finanziata resta all’80% del valore, come per la prima casa, o scende al 75%, e qualcuna il tasso fisso lo offre solo per la prima casa. Il TAEG sale comunque: l’imposta sostitutiva, che ci entra, è dello 0,25% e diventa del 2% solo per comprare, costruire o ristrutturare case senza i requisiti prima casa. I conti sono nella guida al mutuo per la seconda casa.
• Surroga. Il tasso è quello di un mutuo nuovo: IRS del giorno per gli anni che ti restano, più lo spread della banca che subentra. Con 15 anni residui il TAN stimato oggi è del 3,93%. Il cambio non ha costi, perché l’art. 120-quater del Testo unico bancario trasferisce il mutuo «con esclusione di penali o altri oneri di qualsiasi natura», ma alcune banche la fanno solo sopra un debito residuo minimo, da 40.000 a 80.000 € secondo la banca. Il confronto con il tasso che paghi oggi è in quando conviene la surroga.
• Giovani con la garanzia Consap. Un tasso fissato per legge non esiste. Il Fondo prima casa, riservato alle categorie indicate dalla legge (fra cui chi non ha compiuto 36 anni), garantisce la banca per il 50% del capitale, o per l’80% con ISEE fino a 40.000 € e mutuo oltre l’80% del prezzo, oneri accessori compresi (per le persone con disabilità grave e i familiari ammessi basta l’ISEE: D.L. 66/2026, art. 4-bis). Sul prezzo la norma (art. 64 del D.L. 73/2021) chiede trasparenza: le banche devono indicare nel contratto «le condizioni economiche di maggior favore applicate ai beneficiari in ragione dell’intervento del Fondo». Come funziona la garanzia è nella guida al Fondo di garanzia prima casa.
• Mutuo green. Diverse banche hanno un prodotto dedicato alle case in classe energetica alta, con un prezzo suo. Di quanto sia diverso lo dice solo il foglio informativo di quel prodotto: uno sconto standard, uguale per tutte, non c’è.
• Il tuo profilo. Contratto di lavoro, anzianità, altri finanziamenti e peso della rata sul reddito entrano nella valutazione, e possono spostare lo spread o far cambiare prodotto. Due persone che chiedono lo stesso mutuo lo stesso giorno possono ricevere due tassi diversi.

E il variabile di oggi, quanto è?

Oggi il variabile parte più basso del fisso: TAN stimato del 3,13% contro il 3,91% del fisso a 20 anni. Il variabile è l’Euribor a 3 mesi (2,632% il 9 ottobre 2026, fonte EMMI) più uno spread stimato di 0,50%. Su 100.000 € in 20 anni fanno 561 € al mese contro 601 €: 40 € di differenza, finché l’Euribor resta dov’è.

Per la guida della Banca d’Italia la regola è questa: «A parità di durata, i tassi variabili all’inizio sono più bassi di quelli fissi, ma possono aumentare nel tempo». Oggi è così. Le due rate sarebbero uguali con l’Euribor a 3 mesi al 3,41%: 0,78 punti sopra il livello di oggi. Con il fisso quella scommessa non la fai: la rata della tabella resta la stessa fino all’ultima.

C’è poi un effetto sulla pratica. Nelle politiche di credito che vediamo, alcune banche misurano la sostenibilità del variabile con un tasso più prudente di quello di partenza, o direttamente con quello fisso, e qualcuna concede al fisso una soglia rata/reddito più alta. Anche quando parte più bassa, la rata del variabile non sempre si traduce in un mutuo più grande. Come scegliere fra i due è in tasso fisso o variabile.

Quando si blocca il tasso, e che cosa succede se l’IRS si muove prima del rogito?

Il tasso di un preventivo non è bloccato. Vale per il giorno in cui è stato fatto. La legge non dice in che giorno la banca deve rilevare l’IRS: lo dicono i suoi documenti, e può essere la delibera, l’offerta vincolante o la stipula. Quello che la legge garantisce è un’altra cosa. Per l’art. 120-novies del Testo unico bancario prima di firmare hai un periodo di riflessione di almeno sette giorni, e «Durante il periodo di riflessione, l’offerta è vincolante per il finanziatore».

Fra il primo preventivo e il rogito passano spesso dei mesi, e in quel tempo l’IRS si muove. Facciamo un’ipotesi: 0,25 punti di differenza. Su 100.000 € a 20 anni la rata passerebbe da 601 € a 614 € se l’IRS sale, a 588 € se scende; su 150.000 €, da 902 € a 922 € oppure a 882 €. E una volta firmato, il tasso resta quello per tutta la durata.

Per questo, prima di impegnarti con il venditore, conviene farsi scrivere dalla banca due cose: a quale data rileva l’IRS e fino a quando vale il tasso del prospetto. Il confronto fra delibera, offerta vincolante e stipula è nella guida su quando si blocca il tasso fisso.

Esiste un tasso massimo per legge?

Sì, la soglia d’usura, che cambia ogni trimestre. Per i mutui a tasso fisso le soglie del IV trimestre 2026, valide dal 1° ottobre 2026 al 31 dicembre 2026 (D.M. MEF 28 settembre 2026), partono da un tasso effettivo globale medio (TEGM) del 4,52% e fissano il limite al 9,6500%. La Banca d’Italia spiega che il limite si ottiene «aumentando i TEGM di un quarto, cui si aggiunge un margine di ulteriori quattro punti percentuali».

Con i tassi della tabella la soglia è lontana (per legge il confronto si fa sul TEG del contratto, che comprende commissioni e spese: non sul TAN e non sul TAEG): serve a riconoscere una proposta fuori mercato, non a scegliere fra due preventivi. Il TEGM, invece, è un’altra media utile da conoscere. Per la legge antiusura (L. 108/1996, art. 2) è un tasso «comprensivo di commissioni, di remunerazioni a qualsiasi titolo e spese, escluse quelle per imposte e tasse», rilevato sui contratti di un trimestre già chiuso, due trimestri prima di quello in cui la soglia si applica: anche questa guarda indietro.

Le cifre di questa pagina sono stime sui tassi del 12 ottobre 2026, con uno spread medio. Quanto puoi chiedere tu, e con che rata, te lo dice la simulazione gratuita di GoMutuo: in 6 minuti sai se il mutuo che hai in mente è fattibile.