#Finsubito news dalla rete – Immobili pubblici inutilizzati, oltre 227mila unità e 40 milioni di metri quadrati da rigenerare con il partenariato pubblico-privato

Oltre 227mila unità immobiliari pubbliche risultano oggi non
utilizzate o inutilizzabili, per una superficie complessiva che
supera i 40 milioni di metri quadrati. Secondo i dati del Ministero
dell’Economia e delle Finanze (MEF), gli immobili dismessi valgono
circa il 16% dell’intero patrimonio immobiliare pubblico. È uno
stock imponente, concentrato soprattutto nelle mani degli enti
locali, che può diventare leva di rigenerazione soltanto se
accompagnato da progetti sostenibili e da strumenti, a partire dal
partenariato pubblico-privato (PPP), calibrati sulle
caratteristiche dei singoli beni.

A metterlo in fila è il rapporto che Nomisma ha
realizzato per CNA Costruzioni, presentato a Roma
il 7 ottobre 2026 nel confronto con rappresentanti delle
amministrazioni locali, delle Regioni, del Parlamento e del
Governo. Il lavoro comprende anche una banca dati interrogabile e
un vademecum di orientamento al PPP, con l’obiettivo dichiarato di
trasformare quello che oggi è un costo in un’opportunità per i
territori e per le piccole imprese.

Come è stato costruito il database degli immobili pubblici
dismessi

L’analisi parte dai dati del censimento degli immobili pubblici
del MEF riferiti al 2022, distribuiti in 21 banche dati con circa 2
milioni di osservazioni. Da questa base sono stati selezionati i
soli fabbricati classificati come non utilizzati o inutilizzabili,
eliminando poi duplicati e record incoerenti, fino a un dataset di
227.262 unità consultabile sia per singolo bene sia per compendio,
oltre che per localizzazione, ente proprietario, tipologia,
superficie, epoca di costruzione e presenza di vincoli culturali e
paesaggistici.

Quanto alla condizione d’uso, il 90,7% delle unità è
semplicemente non utilizzato, mentre il restante 9,3% è
classificato come inutilizzabile. Più rilevante, per chi ragiona in
termini di valorizzazione, è la natura giuridica dei beni, perché
il 62,1% appartiene al patrimonio disponibile, il 33,8% a quello
indisponibile e il 3,4% al demanio.

Sul piano giuridico, anche se la ricerca non si sofferma sul
punto, il patrimonio disponibile è quello che l’ente può alienare,
concedere o mettere a reddito con maggiore libertà. Per i beni
indisponibili, destinati per legge a funzioni istituzionali, la
ricerca precisa che il vincolo di destinazione non li sottrae a
interventi di manutenzione, riqualificazione e adeguamento
funzionale e normativo.

Chi
possiede il patrimonio pubblico inutilizzato?

I Comuni detengono 122.241 unità, pari al 53,8% del totale, e il
56,7% della superficie censita. Considerando l’insieme delle
amministrazioni locali, che comprendono anche Regioni, Province e
Città metropolitane, enti del Servizio sanitario e università, la
quota sale al 62,5% delle unità e all’81,2% della superficie,
mentre le amministrazioni centrali si fermano al 2,3% delle unità e
al 4,4% della superficie.

Un ulteriore 28,3% delle unità fa capo a enti classificati al di
fuori del settore S13 delle amministrazioni pubbliche, tra i quali
spiccano gli enti territoriali per l’edilizia residenziale pubblica
con oltre 60mila unità. Il dato si salda con quello sui compendi,
perché tra i 5.771 complessi censiti, che raggruppano 44.947 unità,
le palazzine di case popolari assorbono da sole oltre il 60% degli
immobili inseriti in un compendio.

Sotto il profilo territoriale la Campania guida la classifica
con il 30,2% delle unità, seguita a distanza da Sicilia (10,3%) e
Lombardia (8,8%). Come sottolinea CNA Costruzioni, è nei territori
che si gioca una parte decisiva della possibilità di restituire una
funzione a questo patrimonio.

Tanti piccoli immobili e pochi grandi complessi: un patrimonio
polarizzato

La distribuzione per classi di superficie restituisce un quadro
fortemente polarizzato. Il 42,9% delle unità non supera i 50 metri
quadrati e un ulteriore 33,2% si colloca tra 50 e 100, per cui
oltre tre unità su quattro hanno dimensioni contenute. All’estremo
opposto, appena 2.989 immobili oltre i 2.000 metri quadrati, l’1,3%
del totale, concentrano il 47,6% della superficie.

Anche la tipologia conferma questa doppia anima. Le abitazioni
sono 117.553, il 51,7% delle unità ma soltanto il 25,4% della
superficie, mentre cantine, box e posti auto pesano per quasi un
quarto delle unità. Accanto a questi beni minuti figurano
magazzini, negozi, uffici e fabbricati produttivi, oltre a 3.987
edifici scolastici e 1.812 impianti sportivi che, pur con numeri
ridotti, valgono rispettivamente il 9% e il 9,9% della superficie
complessiva.

La prevalenza di piccoli immobili apre spazi anche alle micro e
piccole imprese, mentre i pochi grandi complessi esprimono il
potenziale di riconversione più elevato. Servono quindi progetti e
strumenti differenziati, capaci di accompagnare sia gli interventi
più contenuti sia il recupero dei grandi complessi.

Quasi un quarto delle unità risale poi al decennio 1981-1990,
mentre l’11% è anteriore al 1919. Anche se la ricerca non lo
approfondisce, sul piano tecnico ogni ipotesi di riuso passa dalla
verifica della risposta sismica, delle prestazioni energetiche e
della conformità impiantistica, voci che pesano sulla sostenibilità
economica degli interventi.

Quale ruolo può giocare il partenariato pubblico-privato?

La seconda e la terza fase del progetto sono dedicate al PPP,
con un’analisi delle forme di partenariato utili a cogliere le
opportunità del patrimonio dismesso e un vademecum, differenziato
per cluster di immobili, che orienta le imprese tra procedure di
attivazione, contratti tipo, ruolo e obblighi dei partner e aspetti
finanziari. Secondo lo studio, le PMI possono contribuire non
soltanto all’esecuzione dei lavori, ma anche alla manutenzione,
all’efficientamento energetico e alla gestione dei beni e dei
servizi.

Sul piano sistematico, il riferimento è il Libro IV del D.Lgs. n. 36/2023
(Codice dei contratti), che all’art. 174 definisce il
partenariato pubblico-privato allocando il rischio operativo in
capo al privato e all’art. 175 lo subordina a una valutazione
preliminare di convenienza e fattibilità, insieme all’art. 193, che
regola l’affidamento in finanza di progetto ed è stato riscritto
dal D.Lgs. n. 209/2024 (Correttivo appalti). Per gli immobili degli
enti locali restano inoltre centrali il piano delle alienazioni e
valorizzazioni previsto dall’art. 58 del Decreto-Legge n. 112/2008
e la concessione di valorizzazione dell’art. 3-bis del
Decreto-Legge n. 351/2001, nata per i beni dello Stato ed estesa
dallo stesso art. 58 ai beni inseriti nel piano.

Lo studio Nomisma per CNA Costruzioni mette
comunque in guardia da facili automatismi. La presenza di un
immobile pubblico inutilizzato non basta a rendere fattibile
un’operazione di partenariato, perché servono una domanda reale, un
equilibrio economico-finanziario credibile e la tutela
dell’interesse pubblico, elementi che richiamano da vicino la
valutazione preliminare di convenienza e fattibilità imposta dal
Codice.

Dalla ricognizione ai progetti: le proposte di CNA Costruzioni

Per CNA Costruzioni la priorità è trasformare la ricognizione in
un percorso di rigenerazione che renda accessibili e aggiornate le
informazioni sui beni, individui insieme agli enti locali gli
interventi prioritari, costruisca procedure e requisiti
proporzionati alle caratteristiche dei progetti e favorisca la
partecipazione delle piccole imprese, anche attraverso consorzi e
reti.

A questo percorso l’associazione affianca l’esigenza di
competenze tecniche, economiche e finanziarie a supporto di
amministrazioni e imprese, indicando nella qualità della
progettazione, nella definizione delle responsabilità e in una
corretta allocazione dei rischi le condizioni per operazioni
durature.

Per Riccardo Roccati, presidente di CNA
Costruzioni, il rapporto offre una base conoscitiva “dalla
quale partire per costruire, insieme agli enti locali e a tutti gli
attori interessati, risposte ai bisogni reali delle comunità”.
Tra i temi più urgenti Roccati richiama l’emergenza abitativa,
osservando che una parte del patrimonio oggi inutilizzato “può
rappresentare, laddove ne ricorrano le condizioni, un’opportunità
per recuperare immobili, rigenerare aree e mettere a disposizione
nuove soluzioni abitative”.

L’obiettivo, spiega il presidente, è passare dalla conoscenza
del patrimonio a progetti realizzabili, “capaci di coniugare
interesse pubblico, sostenibilità economica e coinvolgimento delle
imprese del territorio”.

Perché il patrimonio pubblico dismesso è anzitutto una sfida di
progettazione

Il merito del rapporto è dare a questo passaggio una base di
dati condivisa. Sapere dove si trovano gli immobili, a chi
appartengono e in quali condizioni giuridiche versano è la premessa
indispensabile, ma non dice ancora nulla sulla sostenibilità dei
singoli interventi.

In una lettura editoriale, il fatto che oltre la metà delle
unità sia in capo ai Comuni sposta il peso sulle amministrazioni
che più spesso faticano a sostenere programmazione, studi di
fattibilità e procedure complesse. Ciò significa che, accanto agli
strumenti contrattuali, servirà investire nella capacità tecnica
degli enti e nella qualità dei progetti posti a base delle
operazioni.

D’altro canto, per le imprese le opportunità esistono e sono in
larga parte dimensionate sulle loro possibilità, ma passano da una
lettura economica e tecnica dei beni che non può essere
improvvisata. Il patrimonio pubblico dismesso smetterà di essere un
costo solo quando ogni immobile avrà dietro un progetto capace di
reggersi sulle proprie gambe.

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