Prima della seduta di negoziazione del 27 ottobre, l’indice VN-Index aveva chiuso la settimana in positivo, a quota 1.774 punti, con un incremento di quasi 70 punti rispetto alla settimana precedente.
Nonostante le vendite nette da parte di investitori stranieri abbiano superato i 3.100 miliardi di VND, il trend rialzista del mercato è proseguito. Oltre alle fluttuazioni dei titoli Vingroup come VIC e VHM, un elemento di spicco della scorsa settimana è stata la performance di molti altri titoli del settore immobiliare.
Una serie di titoli di questo settore, come CTD, KDH, DPG, HDC, NLG, SZC, ecc., hanno registrato guadagni positivi per almeno tre sedute consecutive, seguendo l’andamento generale del mercato. Ad esempio, le azioni CTD di Coteccons Construction Joint Stock Company sono aumentate da circa 63.000 VND a 67.000 VND per azione.
Nel settore immobiliare industriale, le azioni SZC della Sonadezi Chau Duc Joint Stock Company hanno registrato quattro giorni consecutivi di rialzo, passando da 17.300 VND a 20.200 VND per azione.
Secondo Maybank Securities, gli sforzi del governo per ridurre i tassi di interesse sui prestiti, unitamente all’esame da parte dell’Assemblea nazionale di emendamenti alle leggi in materia immobiliare, hanno migliorato il sentiment del mercato azionario dopo la forte correzione di inizio ottobre.
Poiché il governo e la Banca di Stato del Vietnam richiedono una riduzione dell’1,5-2% dei tassi di interesse sui prestiti per i settori manifatturiero, commerciale e prioritario, sebbene il settore immobiliare non sia direttamente interessato, ne risentirà grazie a minori costi del capitale, condizioni di credito più favorevoli e un miglioramento della fiducia degli acquirenti di case.
Gli investitori osservano il tabellone informativo della borsa (Foto: DT).
Questa mossa arriva mentre i tassi di interesse medi sui prestiti in dong vietnamiti a medio e lungo termine sono aumentati dal 6,7-9% alla fine del 2025 all’8,4-10,7% ad agosto, mentre i tassi di interesse sui depositi con scadenza superiore a 12 mesi sono aumentati di circa 1 punto percentuale.
Inoltre, l’Assemblea nazionale sta esaminando emendamenti alla Legge fondiaria, alla Legge sull’edilizia abitativa e alla Legge sulle attività immobiliari, concentrandosi sugli ostacoli relativi alla valutazione e all’acquisizione dei terreni, al reinsediamento e ai progetti che procedono a rilento. Questi sviluppi hanno contribuito alla recente ripresa del mercato immobiliare.
“L’orientamento politico volto a ridurre i tassi di interesse e gli sforzi per rimuovere gli ostacoli legali sono segnali positivi per il settore immobiliare. Tuttavia, si tratta solo di un orientamento politico e non significa che i tassi di interesse siano effettivamente diminuiti. Nel prossimo periodo, sarà necessario monitorare i dati sui tassi di interesse di settembre-ottobre e i tassi di interesse effettivi delle banche commerciali per valutare l’entità della trasmissione sui tassi di interesse per i prestiti alle imprese e i mutui ipotecari”, ha affermato un esperto di Maybank.
Pertanto, l’attuale ripresa dei titoli immobiliari riflette le aspettative politiche e un miglioramento del sentiment, ma non è ancora sufficiente a confermare che i fattori fondamentali del settore si siano ripresi in modo sostenibile.
Anche il signor Nguyen The Minh, direttore dell’investment banking presso An Binh Securities Company (ABS), ritiene che al momento i tassi di interesse rappresentino una preoccupazione maggiore per gli investitori rispetto al miglioramento dello stato del mercato. Se i tassi di interesse dovessero rimanere stabili o diminuire leggermente, l’indice VN potrebbe oscillare tra i 1.700 e i 1.900 punti. La possibilità di raggiungere i 2.000 punti nel prossimo futuro dipende in larga misura da un raffreddamento dei tassi di interesse. Inoltre, durante la fase rialzista, il mercato potrebbe subire pressioni di vendita dovute a prese di profitto quando raggiunge i livelli di resistenza.
Secondo gli analisti, un fattore che frena significativamente il mercato attuale è l’entità del debito a margine (denaro preso in prestito dagli investitori dalle società di intermediazione mobiliare). Le statistiche pubblicate da FiinTrade mostrano che, presso 78 società di intermediazione mobiliare (che rappresentano il 99,6% del capitale azionario del settore), il debito a margine ha raggiunto oltre 457.500 miliardi di VND alla fine del terzo trimestre, con un aumento di 11.700 miliardi di VND rispetto al trimestre precedente e di 56.400 miliardi di VND rispetto alla fine dell’anno scorso. Si tratta del livello più alto di debito a margine mai registrato, sebbene il tasso di crescita sia rallentato rispetto al trimestre precedente.
L’indice VN è aumentato per 3 sessioni consecutive (Screenshot).
Con tassi di interesse sui prestiti a margine che si aggirano intorno al 13-13,5% annuo presso molte società di intermediazione mobiliare, gli investitori che utilizzano capitale preso in prestito subiscono una pressione significativa quando i prezzi delle azioni sono stabili o in calo. Il calo del valore degli attivi a garanzia può inoltre comportare richieste di ulteriori depositi a margine o vendite forzate, innescando una spirale di vendite durante i periodi di forte volatilità. Tuttavia, il livello effettivo di rischio dipende dalla struttura del cliente, dal rapporto di leva finanziaria e dalla qualità degli attivi a garanzia, non solo dall’ammontare del prestito in essere.
Osservando il mercato nel suo complesso, il signor Luong Duy Phuoc, direttore dell’analisi presso Kafi Securities Company, ritiene che l’immediata ripresa dell’indice VN-Index sia dovuta agli utili aziendali piuttosto che alle aspettative di riduzione dei tassi di interesse. L’elevata domanda di capitali a fine anno rende difficile una rapida diminuzione dei tassi di interesse sui depositi. Pertanto, i risultati aziendali del terzo trimestre e le prospettive per il 2027 determineranno la capacità di attrarre flussi di capitali.
“I titoli con utili in crescita, flussi di cassa consistenti e valutazioni ragionevoli avranno un vantaggio. Il mercato azionario potrebbe toccare il fondo prima che i tassi di interesse scendano, se gli investitori ritengono che la pressione sui tassi di interesse abbia superato la sua fase più intensa. Lo scenario attuale per l’indice VN è caratterizzato da una ripresa intervallata da fasi di accumulazione, differenziate dagli utili, e non si prevede ancora un’impennata forte e generalizzata”, ha affermato il signor Phuoc.
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