crescita diffusa nel 2025 – UIPA

Nel corso del 2025, le compravendite supportate da mutuo sono state circa 334mila, segnando un balzo del 18,3% su base annua. Parallelamente, la quota di acquisti finanziati tramite debito da parte delle famiglie è salita al 45,9% (+4,2 punti percentuali rispetto al 2024). Tale trend positivo ha coinvolto l’intero territorio nazionale, seppur con differenti velocità. Il capitale finanziato ha superato i 47 miliardi di euro, guadagnando il 25%, con un importo medio per operazione di circa 141 mila euro. Sul fronte dei costi, il tasso d’interesse iniziale è calato al 3,35% (-0,25 punti rispetto all’anno precedente), mentre la durata media del prestito è rimasta sostanzialmente stabile a 25 anni circa.

È quanto si legge nel Rapporto annuale sul mercato residenziale 2026, consultabile da oggi all’interno dell’area del portale dell’Agenzia delle entrate curata dall’Osservatorio del mercato immobiliare (Omi). Il documento, frutto della collaborazione con l’Associazione bancaria italiana (Abi), fornisce una disamina puntuale del comparto abitativo nazionale. L’indagine monitora su base annua non solo le transazioni e le locazioni, ma anche l’accessibilità economica al mercato residenziale e i dettagli del credito ipotecario, con focus che spaziano dal dato nazionale a quello delle metropoli.

L’analisi sui mutui ipotecari contenuta nel Rapporto restituisce una panoramica completa relativa ai volumi, alle superfici, ai flussi finanziari, alle condizioni di accesso al credito nel dettaglio delle ripartizioni territoriali.

I volumi
Le compravendite supportate da un finanziamento ipotecario sono state 333.759 nel 2025, con un balzo in avanti del 18,3% rispetto al 2024 (oltre 51.700 in più). La spinta al rialzo è stata generale con il Nord-Ovest e Nord-est che guidano la classifica (rialzi oltre il 19%) seguiti da Isole e Centro (+18% circa), mentre il Sud chiude con +14,5 per cento. Quasi una casa su due acquistata da privati (il 45,9%) è stata pagata con l’ausilio del mutuo ipotecario, un netto aumento rispetto al 41,7% del 2024. Percentuale, quest’ultima, che varia molto sul territorio: si va dal picco del 55,8% nei capoluoghi del Centro al 32% circa registrato nei piccoli centri isolani. Per quanto riguarda la grandezza dei centri urbani, l’aumento delle compravendite con mutuo è stato più dinamico nei comuni di piccole dimensioni (+19,7%) che nelle grandi metropoli (+17,2%).

Dimensioni degli immobili
Nel corso del 2025, la domanda di acquisto supportata da mutuo si è concentrata prevalentemente sugli immobili con superficie nella classe tra gli 85 e i 115 mq. Tuttavia, in termini di crescita percentuale rispetto al 2024, questa categoria ha mostrato l’incremento più contenuto (+17,5%), a fronte di un incremento più marcato per le abitazioni di piccola metratura (fino a 50 mq), salite del 20,2 per cento. La vivacità delle variazioni per classi di superficie è risultata più evidente nei capoluoghi; un’eccezione è rappresentata dagli immobili oltre i 145 mq, la cui crescita è stata più rilevante nei comuni minori. Si osserva, inoltre, che la propensione al finanziamento ipotecario aumenta proporzionalmente alla dimensione dell’abitazione, subendo una lieve contrazione solo per le superfici più ampie. Tale correlazione è riscontrabile trasversalmente sia nei centri maggiori che in quelli minori.

Capitali erogati
L’ammontare complessivo dei finanziamenti concessi per l’acquisto di unità residenziali ha superato la soglia dei 47 miliardi di euro, con un balzo del 24,9% rispetto all’annualità precedente. La distribuzione territoriale dei flussi evidenzia incrementi differenziati, compresi tra il +19,4% del Sud e il +26,6% del Nord-Ovest. L’importo medio del capitale erogato si è attestato a circa 141.400 euro, con un picco nel Centro Italia (oltre 152mila euro) e valori più contenuti nelle Isole (circa 125mila euro). Il Nord ha assorbito la quota maggioritaria del credito, superando il 58% del totale nazionale. L’entità del prestito medio è direttamente correlata alla grandezza del mercato di riferimento: dai 121.300 euro rilevati nei centri di taglia S si sale fino ai 217mila euro delle grandi metropoli (XXL), dove si è registrato un incremento di circa 11.500 euro sul 2024. A fronte di un valore stimato degli immobili acquistati con mutuo pari a circa 59,7 miliardi di euro, il capitale erogato ne rappresenta il 79%, una quota in crescita rispetto all’anno passato. Il rapporto tra finanziamento e spesa mostra estremi significativi: dal 62,4% registrato nei capoluoghi del Nord-Ovest al 96,1% rilevato nei comuni minori delle Isole.

Tasso medio, rata media e durata
Il tasso di interesse medio applicato all’avvio del mutuo, nel 2025, si è collocato al 3,35%, segnando una flessione di 0,25 punti percentuali in confronto ai dati del 2024. Sotto il profilo territoriale, il Sud ha fatto registrare l’onerosità maggiore con un tasso del 3,51%, mentre il Nord-Est ha beneficiato del valore più contenuto, pari al 3,21 per cento. Per quanto concerne l’estensione temporale dei piani di ammortamento, la durata media si è attestata a 25,6 anni, evidenziando scostamenti minimi tra le diverse ripartizioni geografiche. La rata media dei finanziamenti, pari a circa 650 euro mensili, ha subito una contrazione del 3,3 per cento. Tale decremento è risultato più marcato nelle regioni meridionali (-4,6%) e più lieve nel Nord-Ovest (-2,9%). In termini assoluti, la rata mensile più elevata, prossima ai 700 euro, si osserva nel Centro dato direttamente correlato alla maggiore entità dei capitali mediamente erogati in quell’area.

Le grandi città
Nelle metropoli, l’incidenza dei mutui sugli acquisti da parte di persone fisiche, nel 2025, è salita al 52,4% (+5,6 punti sul 2024). Roma conferma il primato per ricorso al credito (59%), mentre Napoli registra la quota più contenuta (44,7%). La crescita dei volumi (Ntn Ip) è stata generalizzata, con punte di rilievo a Torino (+24%) e Bologna (+22%), mentre Milano, Roma e Genova hanno segnato incrementi più contenuti, ma comunque superiori al 16 per cento. Il trend positivo si è esteso senza eccezioni anche ai comuni delle rispettive province. In merito ai capitali erogati, il finanziamento complessivo nelle otto città ha raggiunto i 10,7 miliardi di euro (+24,5%), con ulteriori 9,3 miliardi (+26%) assorbiti dalle relative province. Roma (4 miliardi) e Milano (3,2 miliardi) polarizzano il mercato, con crescite superiori al 20%. Milano detiene il record per capitale medio finanziato: 256mila euro per operazione (+15.400 euro rispetto al 2024).

Il tasso medio iniziale nelle grandi città si è attestato al 3,42 per cento. Bologna risulta la città con tasso più contenuto (3,25%), mentre Napoli presenta il valore più alto (3,83%), nonostante una decisa flessione dei tassi su base annua. La rata media mensile è scesa a 860 euro (-3,7%), con un forte divario tra gli estremi: dai quasi 1.200 euro di Milano ai 539 euro di Genova.

 

L’indice di Accessibilità (Affordability)
Le condizioni di accesso all’acquisto di un’abitazione si mantengono favorevoli nel confronto storico. A misurarle è l’indice di accessibilità al mercato della casa (housing affordability), che indica in che misura la famiglia media italiana può permettersi di accedere, indebitandosi, all’acquisto di un’abitazione di prezzo e dimensioni medie. In sintesi, l’acquisto di una casa risulta accessibile se la rata del mutuo necessario a finanziare l’acquisto della casa stessa non supera una determinata quota del reddito familiare, convenzionalmente individuata nel 30% del reddito disponibile. Metodologicamente, quindi, l’indice viene calcolato misurando l’incidenza della rata del mutuo sul reddito medio delle famiglie e valutando quanto questo valore si discosta dalla soglia di sostenibilità del 30%. Se il differenziale così calcolato è positivo vi è accessibilità, viceversa, se l’indice risulta negativo. Maggiore è il valore dell’indice più alto è il grado di accessibilità.

Nel 2025 l’indice di affordability si è attestato al 12,6% (dal 12,7% del 2024), collocandosi su livelli elevati, sia a livello nazionale sia nelle singole regioni, rispetto alla media storica del periodo 2004-2025 (9,8% a livello nazionale). L’andamento dell’indice rispetto al 2024 riflette due dinamiche contrapposte: l’effetto negativo dell’aumento del prezzo relativo delle abitazioni (che riduce l’indice per -0,4 punti percentuali) e il contributo positivo della riduzione del tasso di interesse sui mutui residenziali (che aumenta l’indice per +0,3 punti percentuali.
fonte:fiscooggi.it