L’Italia del 2050 avrà circa quattro milioni di abitanti in meno rispetto a oggi. Eppure avrà più famiglie. È forse questo il dato più interessante contenuto nelle nuove “Previsioni della popolazione residente, delle famiglie e delle forze di lavoro – Base 1/1/2025” (* in fondo in allegato), pubblicate dall’ISTAT il 31 agosto 2026.
Un dato apparentemente contraddittorio che, osservato dal punto di vista dell’urbanistica e delle costruzioni, costringe a superare una delle equivalenze più semplicistiche con cui spesso affrontiamo la crisi demografica: meno popolazione uguale meno bisogno di case.
Non sarà necessariamente così.
Il problema sarà molto più complesso, perché mentre diminuirà il numero complessivo degli abitanti cambieranno profondamente la loro età, la struttura delle famiglie, il territorio in cui vivono, il modo di lavorare e quindi anche il modo di abitare. Il rapporto ISTAT, in questo senso, non è soltanto un documento demografico. È anche, indirettamente, un documento sul futuro delle nostre città.
Nel 2050 saremo 4 milioni in meno, ma avremo più famiglie: la demografia cambierà case, città e costruzioni
ISTAT: Da 58,9 a 55 milioni di abitanti nel 2050
Lo scenario mediano elaborato dall’ISTAT prevede una popolazione residente che passa dai 58,9 milioni del 2025 ai 58,7 milioni del 2030, per scendere a 55 milioni nel 2050 e arrivare a 45,8 milioni nel 2080. La perdita sarà quindi relativamente contenuta nei prossimi anni, accelererà successivamente e porterà nel lungo periodo a un ridimensionamento molto significativo della popolazione italiana.
ISTAT sottolinea inoltre un elemento importante: pur trattandosi di previsioni e non di certezze, la riduzione della popolazione compare anche negli scenari più favorevoli. Quello che cambia è soprattutto la sua intensità.
Non dobbiamo però leggere il 2050 come un futuro remoto. Un edificio progettato oggi sarà certamente ancora utilizzato nel 2050. Una linea ferroviaria, un ospedale, una scuola o una grande infrastruttura avranno allora davanti a sé una parte considerevole della propria vita utile.
Stiamo quindi progettando oggi il patrimonio che sarà utilizzato dalla popolazione descritta da queste previsioni.
Il cambiamento forse più importante non riguarda quanti saremo, ma quanti anni avremo
Nel 2025 gli ultrasessantacinquenni rappresentano il 24,7% della popolazione italiana. Nel 2050 arriveranno al 34,5%.
La popolazione compresa fra 15 e 64 anni, viceversa, passerà dal 63,4% al 55,3%. Ancora più significativo è il dato relativo agli ultraottantacinquenni: oggi rappresentano il 4,1% della popolazione; nel 2050 supereranno il 7% e nel 2080 arriveranno all’8,4%.
Non si tratta soltanto di un problema previdenziale o sanitario. È anche un problema architettonico e urbanistico.
Una società in cui più di una persona su tre ha almeno 65 anni pone esigenze differenti rispetto alla società per cui è stato realizzato gran parte del patrimonio edilizio italiano del secondo dopoguerra.
Accessibilità degli edifici, presenza degli ascensori, eliminazione delle barriere architettoniche, sicurezza domestica, comfort estivo, qualità ambientale, prossimità ai servizi sanitari, trasporto pubblico, assistenza domiciliare e possibilità di continuare a vivere autonomamente nella propria abitazione assumono progressivamente un peso diverso.
La questione dell’aging in place, cioè della possibilità di invecchiare continuando ad abitare nella propria casa e nel proprio quartiere, potrebbe diventare una delle grandi questioni progettuali dei prossimi decenni.
Non basterà dunque rendere energeticamente più efficienti gli edifici. Dovremo renderli anche compatibili con una popolazione profondamente diversa da quella che li ha originariamente abitati.
Meno persone, ma più famiglie: il paradosso che riguarda direttamente il mercato immobiliare
Ed è qui che emerge probabilmente il dato più importante per chi si occupa di casa. Secondo ISTAT, il numero delle famiglie passerà dai 26,7 milioni del 2025 a un massimo di 27,9 milioni nel 2043, per poi attestarsi a circa 27,6 milioni nel 2050.
Dunque, mentre la popolazione diminuirà di circa quattro milioni di persone, avremo ancora quasi 900 mila famiglie in più rispetto a oggi.
La spiegazione sta nella progressiva riduzione della dimensione familiare. Il numero medio di componenti passerà da 2,20 a 1,98 persone per famiglia.
È una trasformazione apparentemente numerica, ma dalle enormi conseguenze immobiliari.
Significa che la domanda di abitazioni non può essere stimata semplicemente dividendo la popolazione prevista per qualche coefficiente storico. Cambierà la composizione della domanda.
E cambierà probabilmente anche la relazione tra superficie abitativa disponibile e superficie effettivamente necessaria.
Il patrimonio immobiliare italiano è stato in larga parte costruito per famiglie più numerose di quelle future. La questione potrebbe quindi non essere la mancanza quantitativa di metri quadrati, ma la loro inadeguata distribuzione rispetto ai nuovi nuclei familiari.
Una grande abitazione occupata da una sola persona anziana può convivere, nella stessa città, con giovani lavoratori che non riescono a trovare un piccolo appartamento a un prezzo accessibile.
È una delle contraddizioni che la sola statistica sul numero degli alloggi non riesce a rappresentare.
Nel 2050 oltre 11 milioni di italiani vivranno soli
Le persone che vivono sole passeranno da 10 milioni nel 2025 a 11,6 milioni nel 2050. Le famiglie unipersonali rappresenteranno così circa il 42% di tutte le famiglie italiane.
Ma ancora più significativo è osservare chi saranno queste persone. Oggi circa 4,6 milioni delle persone che vivono sole hanno almeno 65 anni. Nel 2050 saranno 6,6 milioni. Gli ultrasettantacinquenni soli raggiungeranno i 4,7 milioni, circa 1,7 milioni in più rispetto a oggi. La casa italiana del Novecento è stata largamente pensata attorno alla famiglia nucleare: genitori, figli, soggiorno, cucina e più camere da letto.
La struttura sociale descritta dall’ISTAT sarà differente.
Avremo più single, più anziani soli, più coppie anziane senza figli conviventi, più nuclei monogenitoriali e famiglie mediamente più piccole.
Nel 2047, secondo la previsione mediana, avverrà persino un sorpasso simbolicamente significativo: le coppie senza figli diventeranno più numerose delle coppie con figli. Nel Nord accadrà già nel 2038 e nel Centro nel 2044. Questo non significa che dovremo costruire soltanto piccoli appartamenti. Significa piuttosto che dovremo progettare un patrimonio più adattabile, capace di accompagnare nel tempo trasformazioni familiari sempre meno lineari.
Frazionabilità e aggregabilità degli alloggi, ambienti flessibili, spazi condivisi, servizi condominiali, cohousing, senior housing e forme intermedie tra abitazione autonoma e struttura assistenziale potrebbero assumere un’importanza crescente.
La vera crisi sarà anche geografica
Esiste poi un secondo errore che dovremmo evitare: parlare della demografia italiana come se il territorio fosse omogeneo.
Non lo sarà.
Nel breve periodo il Nord è l’unica ripartizione per la quale lo scenario mediano prevede ancora una lieve crescita: dai 27,5 milioni del 2025 ai 27,7 milioni del 2030. Nel 2050 dovrebbe comunque scendere a 27,2 milioni. Il Mezzogiorno segue invece una traiettoria molto più severa: 19,7 milioni di abitanti nel 2025, 16,7 milioni nel 2050 e 12,3 milioni nel 2080. La differenza diventa ancora più evidente osservando le aree interne.
ISTAT stima che i residenti nelle aree interne passeranno dagli attuali 13,3 milioni a 11,8 milioni nel 2050, mentre i centri passeranno da 45,6 a 43,2 milioni. La contrazione sarà particolarmente accentuata nei comuni periferici e ultraperiferici e soprattutto nelle aree interne del Mezzogiorno. Questo significa che nello stesso Paese potremo avere contemporaneamente territori con:
- pressione sulla domanda abitativa,
- carenza di alloggi accessibili,
- aumento dei prezzi,
- necessità di nuovi servizi e infrastrutture,
e territori nei quali il problema opposto sarà quello di gestire case vuote, scuole sottoutilizzate, reti sovradimensionate e progressiva rarefazione dei servizi. Per questo la domanda «quante case serviranno in Italia?» rischia di essere mal posta.
La domanda corretta è: quali case serviranno, dove serviranno e per quale popolazione?
Un Paese con molte case può continuare ad avere un problema della casa
Questa considerazione riguarda direttamente il dibattito sul Piano Casa e sull’housing sociale. La questione abitativa italiana non può essere ridotta al numero complessivo degli alloggi disponibili. Una casa vuota in un comune in forte spopolamento non risolve il problema abitativo di uno studente a Bologna, di un lavoratore a Milano o di una giovane famiglia in una città turistica.
Allo stesso modo, un appartamento di 150 metri quadrati occupato da un anziano solo non rappresenta automaticamente un’offerta immobiliare disponibile per il mercato.
Il rapporto tra patrimonio edilizio e domanda abitativa deve quindi essere letto attraverso almeno quattro variabili: localizzazione, dimensione, accessibilità economica e adeguatezza dell’immobile rispetto ai bisogni dell’utilizzatore. La politica della casa dovrà sempre più diventare una politica dell’abitare, capace di integrare edificio, servizi, mobilità, welfare e spazio pubblico.
È un tema che su INGENIO abbiamo già affrontato parlando del Piano Casa 2026 e della necessità di considerare la casa come una vera infrastruttura sociale, non separabile dal funzionamento complessivo della città.
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Per le costruzioni la demografia spinge verso la trasformazione dell’esistente
Da tutto questo emerge un’altra conseguenza. La riduzione della popolazione non significa necessariamente che il settore delle costruzioni sia destinato semplicemente a ridimensionarsi. Potrebbe cambiare profondamente la natura della domanda.
In molte parti del Paese diminuirà certamente la giustificazione di nuova espansione urbana. Crescerà invece l’esigenza di intervenire sul patrimonio esistente per:
- renderlo accessibile;
- ridurne i consumi energetici;
- adeguarlo al cambiamento climatico;
- frazionare alloggi sovradimensionati;
- aggregare unità non più funzionali;
- trasformare immobili inutilizzati;
- cambiare destinazioni d’uso;
- adattare edifici e quartieri all’invecchiamento della popolazione.
La transizione demografica potrebbe quindi rafforzare ulteriormente il passaggio da un settore fondato prevalentemente sulla produzione di nuovo volume a uno basato sulla gestione e trasformazione del patrimonio costruito.
Una riflessione che si collega direttamente al tema della “città in contrazione”, già affrontato su INGENIO, e al rapporto tra transizione ecologica e transizione demografica: non avrebbe molto senso riqualificare edifici dal punto di vista energetico senza interrogarsi contemporaneamente su chi li utilizzerà e su quale sarà la domanda immobiliare futura.
E diminuiranno anche le persone disponibili per costruire
C’è infine un dato meno evidente, ma particolarmente importante per il settore. Tra oggi e il 2050 la popolazione tra 15 e 64 anni diminuirà di quasi 7 milioni di persone. L’ISTAT prevede contemporaneamente un aumento del tasso di attività, dal 66,7% al 71%, soprattutto grazie alla maggiore partecipazione femminile al lavoro. Questo miglioramento, tuttavia, non sarà sufficiente a compensare la contrazione demografica.
La forza lavoro tra 15 e 64 anni dovrebbe quindi scendere da 24,8 a 21,4 milioni di persone: circa 3,4 milioni in meno.
Nel Mezzogiorno la riduzione prevista raggiunge addirittura il 21,5%.
Per le costruzioni è un problema strategico.
Il settore già oggi incontra difficoltà nel reperimento di manodopera e competenze specialistiche. Se la base demografica disponibile continuerà a restringersi, aumentare la produttività diventerà sempre meno un’opzione e sempre più una necessità.
Industrializzazione dei processi, costruzione off-site, automazione, robotica, BIM e intelligenza artificiale assumono allora anche una dimensione demografica.
Non servono soltanto a costruire meglio o più velocemente.
Potrebbero diventare indispensabili per costruire con meno persone disponibili.
Dovremmo inserire la demografia nei dati di progetto
Forse questo è il messaggio più importante che possiamo ricavare dal rapporto ISTAT. Quando progettiamo un edificio utilizziamo previsioni sui carichi, sulla vita utile, sul clima, sull’energia, sulla mobilità e sulla domanda economica. Molto più raramente utilizziamo in modo strutturato una previsione demografica. Eppure ISTAT ricorda esplicitamente che questi scenari possono essere utilizzati per valutare il fabbisogno urbanistico, energetico-ambientale, scolastico, sanitario e dei trasporti.
Non significa trasformare una previsione statistica in una certezza progettuale. ISTAT stessa invita alla prudenza, soprattutto quando aumenta l’orizzonte temporale e quando si analizzano territori di piccola dimensione. Significa però riconoscere che la demografia dovrebbe entrare stabilmente tra le variabili utilizzate per decidere dove investire, quali infrastrutture costruire, quali edifici recuperare e quali servizi organizzare.
Perché un edificio realizzato oggi sarà probabilmente ancora utilizzato nel 2050.
Ma le persone che lo abiteranno saranno diverse.
Non avremo semplicemente bisogno di meno spazio. Avremo bisogno di uno spazio diverso
Il rapporto ISTAT descrive dunque un’Italia che contemporaneamente perderà popolazione, aumenterà il numero delle famiglie, vedrà crescere enormemente le persone anziane e sole e sperimenterà una progressiva polarizzazione territoriale. Per il settore delle costruzioni sarebbe un errore tradurre tutto questo semplicemente con l’espressione “serviranno meno case”.
Probabilmente serviranno meno case nuove in molti territori. Ma serviranno certamente case diverse, edifici più adattabili, città più accessibili e un patrimonio esistente capace di cambiare funzione insieme alla società. E soprattutto dovremo accettare una prospettiva alla quale la cultura urbanistica italiana, storicamente costruita attorno alla crescita, non è ancora del tutto abituata: progettare non soltanto l’espansione, ma anche la contrazione, la redistribuzione e la trasformazione.
In fondo è questo il messaggio più profondo dei numeri pubblicati dall’ISTAT. La questione demografica non riguarda soltanto quanti italiani ci saranno nel 2050.
Riguarda come abiteranno l’Italia.
Fonte principale
ISTAT, Previsioni della popolazione residente, delle famiglie e delle forze di lavoro – Base 1/1/2025, pubblicato il 31 agosto 2026.
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