Edilizia ante 1967: come provare la data di costruzione

La prova dell’epoca di realizzazione di un
manufatto può diventare decisiva quando la documentazione
amministrativa non consente di ricostruire con immediatezza la
storia edilizia dell’immobile e occorre quindi mettere a confronto
mappe catastali, atti notarili, fotografie aeree e altri elementi
utili a stabilire quando l’opera sia stata effettivamente
realizzata.

La questione si presenta non di rado per gli immobili più
risalenti, soprattutto quando viene sostenuta una preesistenza
anteriore alla Legge
n. 1150/1942 o alla successiva Legge n.
765/1967, perché in questi casi non basta richiamare
un documento storico, ma occorre verificare se quel documento sia
realmente idoneo a dimostrare la presenza del manufatto nella
consistenza oggi accertata.

Situazione che si è verificata nel caso affrontato dal
TAR Campania, Napoli, sez. Terza, con la
sentenza del 2 settembre 2026, n. 5063,
relativa a un ordine di demolizione riferito a un manufatto che,
secondo il ricorrente, sarebbe esistito almeno dal 1935, mentre la
verificazione disposta in giudizio ha condotto a
collocarne la realizzazione in epoca molto più recente.

La decisione si concentra quindi sul valore probatorio delle
diverse fonti disponibili e, in particolare, sul rapporto tra
documentazione catastale, atti notarili e
aerofotogrammetrie, valutati non in astratto ma in
funzione della loro effettiva capacità di ricostruire l’epoca di
realizzazione dell’opera.

Edilizia ante 1967: catasto e aerofotogrammetrie per provare la
data di costruzione

Il contenzioso nasce da un’ordinanza con la quale un Comune
aveva ingiunto, ai sensi dell’art. 31 del d.P.R. n.
380/2001, la demolizione di alcune opere eseguite senza
permesso di costruire all’interno di un fabbricato
condominiale.

L’impugnazione aveva riguardato un manufatto ad uso deposito
collocato nell’area cortilizia e addossato fuori sagoma al corpo
scala, con una superficie di circa 13 mq e un volume di circa 40
mc.

Il ricorrente sosteneva che il manufatto fosse presente almeno
dal 1935 e che, pertanto, fosse stato realizzato
molto prima del periodo al quale il Comune aveva ricondotto
l’intervento. A sostegno di questa tesi erano stati richiamati
diversi elementi, tra cui una mappa catastale di
aggiornamento del 1935, alcuni atti notarili che
documentavano nel tempo le vicende traslative delle unità
immobiliari comprese nel fabbricato e una perizia tecnica di parte
che, attraverso l’esame della muratura, riteneva possibile
sostenere la coevità tra il manufatto e l’edificio principale.

L’amministrazione aveva ritenuto questa documentazione
insufficiente, osservando anche che il primo accatastamento del
manufatto, con deposito della relativa planimetria, risaliva
soltanto al maggio 2012 e assumendo quindi una realizzazione
recente dell’opera, per la quale sarebbe stato necessario il
preventivo permesso di costruire in quanto qualificata nel
provvedimento come intervento di nuova
costruzione.

Gli elementi forniti dal ricorrente, tuttavia, non erano stati
considerati irrilevanti dal TAR, che li aveva ritenuti sufficienti
a rendere «non implausibile» la tesi di una costruzione in epoca
remota e aveva quindi disposto uno specifico approfondimento
istruttorio mediante verificazione tecnica.

Prova della preesistenza: dal catasto del 1935 alle
aerofotogrammetrie del 1997

La tesi difensiva partiva da una rappresentazione catastale
particolarmente risalente. La mappa di aggiornamento del 1935
riportava infatti un oggetto cartografato nella porzione
corrispondente a quella oggi occupata dal manufatto posto fuori
sagoma rispetto al fabbricato principale.

Il dato, considerato isolatamente, poteva certamente avere un
suo peso e lo stesso verificatore ha osservato che la mappa del
1935 avrebbe potuto essere considerata elemento di prova ai sensi
dell’art.
9-bis del d.P.R. n. 380/2001.

Il problema riguardava però ciò che quella rappresentazione era
effettivamente in grado di dimostrare. Dalla mappa non era infatti
possibile conoscere l’effettiva consistenza
volumetrica dell’oggetto cartografato né la sua
destinazione, mentre la rappresentazione non trovava la necessaria
conferma e definizione nell’accatastamento al Nuovo Catasto
edilizio urbano del 1939.

Il TAR ha condiviso sul punto le conclusioni del verificatore,
osservando che le mappe catastali anteriori al 1942, e in
particolare quella del 1935, pur riportando un oggetto
cartografato, non consentivano di comprovare la presenza del
manufatto nella sua effettiva consistenza
planivolumetrica.

Ad essere messo in discussione era il fatto che la
documentazione dimostrasse che la vecchia rappresentazione
corrispondesse effettivamente all’opera oggi oggetto
dell’accertamento.

Licenza edilizia ante 1967: dalla Legge n. 1150/1942 alla Legge
Ponte

La distinzione tra immobili ante 1942 e
ante 1967 deriva dal diverso perimetro assunto nel
tempo dall’obbligo di acquisire preventivamente il titolo
edilizio.

L’art. 31 della Legge n. 1150/1942, nel testo originario,
richiedeva la licenza edilizia per le nuove
costruzioni, gli ampliamenti e le modifiche alla struttura o
all’aspetto degli edifici realizzati nei centri abitati e, in
presenza di un piano regolatore comunale, anche nelle relative zone
di espansione. L’obbligo previsto dalla legge urbanistica non
riguardava quindi indistintamente l’intero territorio comunale,
fermo restando che, per ricostruire il regime applicabile al
singolo immobile, occorre verificare anche l’eventuale presenza di
regolamenti edilizi comunali che già prevedessero
l’obbligo della licenza.

Con la Legge n. 765/1967, la cosiddetta Legge
Ponte, entrata in vigore il 1° settembre
1967, il regime cambia. L’art. 10 sostituisce l’art. 31
della Legge n. 1150/1942 ed estende l’obbligo della licenza
edilizia a tutto il territorio comunale per le
nuove costruzioni, gli ampliamenti, le modifiche e le demolizioni
degli edifici esistenti, oltre che per le opere di urbanizzazione
del terreno.

Il riferimento agli immobili “ante 1967” va quindi utilizzato
con attenzione, perché il 1° settembre 1967 segna l’estensione
generalizzata dell’obbligo della licenza edilizia all’intero
territorio comunale, ma non consente di affermare che prima di
quella data qualsiasi costruzione potesse essere realizzata senza
titolo. Occorre infatti ricostruire quando e dove l’opera
sia stata realizzata, verificando se ricadesse nei centri
abitati o nelle zone di espansione già soggette all’art. 31 della
Legge n. 1150/1942 e se, anche al di fuori di tali ambiti, fosse
già vigente un regolamento edilizio comunale che
imponesse comunque il preventivo rilascio della licenza
edilizia.

Art. 9-bis del d.P.R. n. 380/2001: il documento deve essere anche
probante

Sebbene il TAR non abbia fatto una ricostruzione generale della
disciplina dello stato
legittimo, il riferimento operato all’art. 9-bis del
d.P.R.
n. 380/2001 merita una particolare attenzione.

La disposizione prevede, per gli immobili realizzati in un’epoca
nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo
edilizio, che lo stato legittimo possa essere desunto dalle
informazioni catastali di primo impianto oppure da altri
documenti probanti, tra i quali rientrano le
riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti
d’archivio e gli altri atti, pubblici o privati, dei quali sia
dimostrata la provenienza.

La vicenda esaminata consente però di mettere a fuoco una
distinzione fondamentale: un documento può appartenere alla
categoria degli elementi utilizzabili per ricostruire la storia
dell’immobile senza essere, per ciò solo, sufficiente a dimostrare
la specifica circostanza che interessa.

La mappa del 1935 costituiva quindi un elemento da prendere in
considerazione, ma la presenza di un oggetto cartografato non
consentiva, nel caso esaminato, di stabilire quale fosse la sua
reale consistenza e se esso potesse essere identificato con il
manufatto oggetto dell’ordine di demolizione.

Aerofotogrammetrie: quando l’assenza del manufatto può assumere
valore decisivo

Il confronto con le fotografie aeree ha reso ancora più evidente
il criterio seguito dal TAR, perché non tutte le riprese
disponibili sono state considerate allo stesso modo.

La documentazione fotografica relativa agli anni 1943,
1966, 1974 e 1985 non aveva consentito di accertare in
maniera inequivocabile l’esistenza o l’assenza del manufatto, dal
momento che le immagini non possedevano una definizione sufficiente
per individuare un’opera di dimensioni così contenute.

Si tratta di un aspetto particolarmente importante anche sul
piano operativo, perché la semplice mancata visibilità di un
manufatto in una fotografia aerea non equivale necessariamente alla
dimostrazione della sua inesistenza, soprattutto quando
risoluzione, ombre, angolo di ripresa o dimensioni dell’opera non
permettono una lettura affidabile dell’immagine.

Ben diverso è stato invece il risultato dell’esame del
fotogramma originale del 1997, caratterizzato da
una definizione più elevata.

Secondo il verificatore, quell’immagine avvalorava la tesi
dell’assenza del manufatto alla data della ripresa e risultava
inoltre coerente con la cartografia aerofotogrammetrica del
1997, in scala 1:2000, nella quale l’opera non era
rappresentata.

Il TAR ha attribuito a questo elemento una portata decisiva ai
fini della collocazione temporale dell’intervento, osservando che
il fotogramma non consentiva di cogliere l’esistenza dell’immobile
e rendeva quindi plausibile una sua edificazione nel quindicennio
immediatamente precedente al primo accatastamento del maggio
2012.

Da qui la collocazione della costruzione in un periodo compreso
tra il 1997 e il 2012, incompatibile con la tesi
difensiva di un manufatto esistente già prima dell’entrata in
vigore della Legge n. 1150/1942.

Catasto e aerofotogrammetrie: conta l’attendibilità della
prova

Vale la pena sottolineare che il TAR non ha sostenuto una
prevalenza delle fotografie aeree sulle risultanze catastali, né ha
costruito una gerarchia generale tra i diversi documenti che
possono essere utilizzati per ricostruire l’epoca di realizzazione
di un immobile.

La conclusione dipende dalle caratteristiche delle prove
disponibili nel caso esaminato: la cartografia del 1935 mostrava un
oggetto, senza consentire di determinarne consistenza volumetrica e
destinazione, mentre il fotogramma del 1997, grazie alla maggiore
definizione e alla concordanza con la cartografia
aerofotogrammetrica dello stesso anno, era stato ritenuto idoneo a
escludere a quella data la presenza del manufatto.

La valutazione, dunque, non si arresta alla natura catastale,
fotografica o notarile del documento, ma riguarda ciò che ciascuna
fonte consente realmente di ricostruire e la sua coerenza
con le altre informazioni disponibili.

Demolizione confermata: la ricostruzione storica non dimostra
l’epoca remota

Alla luce dei risultati della verificazione, il TAR ha escluso
il difetto di istruttoria contestato dal
ricorrente, ritenendo che gli elementi acquisiti consentissero di
collocare con un ragionevole grado di certezza l’edificazione del
manufatto in un arco temporale compreso tra il 1997 e il 2012.

È stata così smentita la tesi secondo cui l’opera sarebbe stata
realizzata in epoca antecedente alla Legge n. 1150/1942, mentre è
rimasto fermo il presupposto sul quale il Comune aveva fondato
l’ordine di demolizione: una costruzione
realizzata in epoca recente, qualificata come nuova costruzione e
priva del necessario permesso di costruire.

Il ricorso è stato quindi respinto per infondatezza quanto alle
censure ritualmente proposte.

Edifici ante 1967: come dimostrare la preesistenza del
manufatto

La sentenza offre quindi un’indicazione utile nelle verifiche
riguardanti gli immobili di più antica realizzazione, nelle quali
la datazione dell’opera non può essere affidata automaticamente al
documento più risalente disponibile.

Una vecchia mappa catastale può assumere rilievo ai sensi
dell’art. 9-bis del d.P.R. n. 380/2001, ma occorre verificare che
ciò che vi è rappresentato sia effettivamente riconducibile al
manufatto esistente; allo stesso modo, gli atti notarili possono
contribuire alla ricostruzione soltanto quando gli elementi
descritti siano identificabili con l’opera oggetto
dell’accertamento, mentre le caratteristiche
costruttive rappresentano un dato da valutare insieme al
resto della documentazione e non necessariamente una prova autonoma
della datazione.

Anche le fotografie aeree devono essere lette con la stessa
cautela, perché un’immagine poco definita, nella quale un piccolo
manufatto non sia visibile, non produce lo stesso risultato di un
fotogramma che, per qualità e dettaglio, consenta invece di
escluderne la presenza.

Per la ricostruzione dell’epoca di
realizzazione assume quindi rilievo non soltanto la
disponibilità di documenti storici, ma soprattutto la loro capacità
di descrivere lo stesso manufatto, nella consistenza che interessa
ai fini edilizi, e di comporre una sequenza documentale compatibile
nel tempo.