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Il Salva Casa ha semplificato, in determinate condizioni, il cambio di destinazione d’uso da garage ad abitazione, consentendo il ricorso alla SCIA quando le opere necessarie non richiedono il permesso di costruire. La semplificazione, però, non copre trasformazioni che incidono sulla superficie residenziale e sulla volumetria. Il Consiglio di Stato ribadisce che la trasformazione di un garage condonato in vano abitabile, con nuovo solaio e modifiche interne e prospettiche, richiede il permesso di costruire e non può essere realizzata con DIA o SCIA. Inoltre, il condono non consente, di norma, ulteriori opere sul bene abusivamente edificato.
Da garage ad abitazione: il Salva Casa ha semplificato, ma attenzione…
Trasformare un garage in una abitazione configura un mutamento di destinazione d’uso rilevante, tra categorie non omogenee, che prima dell’avvento del Decreto Salva Casa era obbligatoriamente da realizzare con permesso di costruire, mentre oggi, in determinati casi, può bastare la SCIA se gli interventi necessari per il ‘cambio’ sono assentibili in edilizia libera o con semplice CILA.
Chiaramente, bisogna considerare le regole locali (Regolamento comunale) sui cambi di destinazione d’uso, visto che il Decreto Salva Casa lo consente presentando una semplice SCIA (per opere che non necessitano di permesso di costruire), come da modifica dell’articolo 23-ter del TUE, che disciplina il mutamento della destinazione d’uso urbanisticamente rilevante.
Quindi: prima del DL 69/2024 l’unico modo per effettuare un mutamento d’uso rilevante era richiedere un permesso di costruire, mentre oggi si può procedere anche con la SCIA, ma – e di seguito lo specificheremo meglio – solo se gli interventi sono ‘minori’.
Ergo: bisogna valutare attentamente caso per caso, in quanto ci sono delle trasformazioni che non possono beneficiare della semplificazione e restano ‘ancorate’ al permesso di costruire, come ad esempio è il caso della sentenza 6212/2026 del Consiglio di Stato, che si occupa della trasformazione abusiva di un garage condonato in vano abitabile.
L’intervento edilizio sul garage
Con una DIA del maggio 2027, poi integrata il 3 settembre 2007, l’interessata ha dichiarato che avrebbe proceduto alla “semidemolizione” del fabbricato, di cui sarebbero stati conservati i pilastri, mentre le pareti sarebbero state realizzate in muratura (in luogo della lamiera di alluminio preesistente), la copertura con solaio con strato di guaina catramata e manto di tegole portoghesi (invece della precedente copertura in laminato di alluminio), la pavimentazione di klincher monocottura (invece del precedente pavimento in battuto di cemento).
Tuttavia, con verbale del novembre 2011, redatto all’esito di un sopralluogo, è stata contestata la realizzazione di una nuova costruzione autonoma di tipo abitativo, mediante trasformazione da accessoria a utile della superficie esistente al piano terra, nonché creazione di una nuova superficie utile al piano primo mediante inserimento di un nuovo solaio, con modifiche interne e prospettiche.
Secondo l’amministrazione, si tratterebbe di una “nuova costruzione” realizzata in totale difformità dalla DIA e in violazione delle prescrizioni dello strumento urbanistico generale, le quali nella zona non consentono l’incremento del carico urbanistico mediante realizzazione di nuove superfici utili. I lavori sarebbero in contrasto anche con le prescrizioni del regolamento edilizio, perché i locali non hanno i requisiti tecnici minimi di abitabilità.
Da garage condonato a vano abitabile con nuovo solaio e modifiche prospettiche: non si scappa dal permesso!
Palazzo Spada è perentorio: è legittima l’ordinanza di demolizione adottata in relazione a un manufatto risultante dalla trasformazione di un garage condonato in un vano abitabile, realizzata mediante creazione di un nuovo solaio e modifiche interne e prospettiche, trattandosi di intervento che comporta un ampliamento della superficie residenziale e della relativa volumetria, sì da richiedere il permesso di costruire e da non poter essere legittimamente realizzato mediante denuncia di inizio attività o segnalazione certificata di inizio attività, non potendosi comunque, di norma, realizzare ulteriori opere sul medesimo bene abusivamente edificato pur se oggetto di condono straordinario (nella specie, il manufatto originariamente condonato come garage a un solo piano, privo di vani abitabili, risultava integralmente trasformato in fabbricato residenziale su due piani fuori terra, con creazione di nuova superficie utile al piano primo mediante inserimento di un nuovo solaio, diversa distribuzione interna, diversa destinazione d’uso rispetto a quanto dichiarato nella denuncia di inizio attività, e con ammissione sostanzialmente confessoria dell’abuso nella relazione tecnica allegata all’istanza di sanatoria, che prefigurava la rimessa in pristino mediante rimozione del bagno e del solaio ligneo abusivamente realizzati).
Quando la trasformazione del garage può essere semplificata
Il Consiglio di Stato evidenzia che in qusto caso si tratta di un intervento per il quale occorre ottenere il permesso di costruire, in quanto, secondo una giurisprudenza consolidata, «non è possibile ritenere urbanisticamente irrilevante la trasformazione di un garage in un locale abitabile, in quanto, a differenza dell’ipotesi in cui il garage venga trasformato – con o senza opere – in magazzino o deposito, rimanendo quindi spazio accessorio, senza permanenza di persone, la trasformazione in vano destinato alla residenza, anche a tralasciare i profili igienico-sanitari di abitabilità, si configura come un ampliamento della superficie residenziale e della relativa volumetria autorizzate con l’originario permesso di costruire».
Una simile modifica non sarebbe comunque stata assentibile mediante DIA o SCIA, in quanto, per il suo impatto sul territorio, avrebbe travalicato radicalmente il perimetro definitorio dell’intervento riconducibile a questi titoli di legittimazione, sì da renderli inefficaci.
Poi c’è la questione del condono…
Ma non è tutto. Palazzo Spada sottolinea infatti che, «di norma, è impossibile realizzare ulteriori opere sul medesimo bene abusivamente edificato pur se oggetto di condono straordinario» (Cons. Stato, sez. IV, 26 aprile 2023, n. 4200, e precedenti ivi richiamati), a maggior ragione quando, come in questo caso, le opere realizzate si pongono in contrasto con la disciplina urbanistica comunale impressa alla zona.
Da garage ad abitazione con la SCIA: il Salva Casa a certe condizioni lo consente
Torniamo al nostro Salva Casa e vediamo le condizioni per le quali, oggi, la trasformazione di un garage in abitazione si potrebbe fare con la SCIA.
Con il DL 69/2024, convertito in legge 105/2024, oggi è consentito – ferma restando la possibilità, per i comuni, di fissare specifiche condizioni – effettuare un cambio d’uso da garage ad abitazione con opere, assentibile con SCIA, qualora non si debbano effettuare opere che richiedono il permesso di costruire.
Infatti, secondo le disposizioni del DL 69/2024, il mutamento di destinazione d’uso è soggetto al rilascio dei seguenti titoli:
- a) nelle ipotesi di cui comma 1, primo periodo, alla segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) di cui all’art. 19 della L. 241/1990;
- b) nei restanti casi, al titolo richiesto per l’esecuzione delle opere necessarie al mutamento di destinazione d’uso, fermo restando che, per i mutamenti accompagnati dalla esecuzione di opere riconducibili all’articolo 6-bis (ossia gli interventi subordinati a comunicazione di inizio lavori asseverata-CILA), si procede ai sensi della lettera a), quindi tramite SCIA.
FAQ TECNICHE: Da garage condonato a vano abitabile | Ingenio
La trasformazione di un garage in abitazione richiede sempre il permesso di costruire?
Non necessariamente. Dopo il Salva Casa, il cambio d’uso può essere realizzato con SCIA quando le opere necessarie sono assentibili senza permesso di costruire. Se invece l’intervento determina ampliamento della superficie residenziale e della volumetria, resta necessario il permesso.
Quando il cambio da garage ad abitazione può essere effettuato con SCIA?
La SCIA è possibile, ferme le eventuali condizioni comunali, quando il mutamento d’uso non è accompagnato da opere soggette a permesso di costruire. Anche gli interventi riconducibili alla CILA possono rientrare nella procedura tramite SCIA prevista dall’articolo 23-ter del TUE.
La creazione di un nuovo solaio incide sul titolo edilizio necessario?
Sì, se il nuovo solaio determina la creazione di una nuova superficie utile, come nel caso esaminato dal Consiglio di Stato. L’incremento della superficie residenziale e della volumetria fa uscire l’intervento dal perimetro della SCIA e rende necessario il permesso di costruire.
Il condono del garage consente di eseguire successivamente altre opere?
Di norma no. Secondo l’orientamento richiamato nell’articolo, non è possibile realizzare ulteriori opere sul medesimo bene abusivamente edificato anche se questo è stato oggetto di condono straordinario, soprattutto quando le nuove opere contrastano con la disciplina urbanistica della zona.
La trasformazione di un garage condonato in abitazione può essere considerata un semplice cambio di destinazione d’uso?
Non quando comporta un ampliamento della superficie residenziale e della volumetria autorizzate. La trasformazione con nuovo solaio e modifiche interne e prospettiche assume una rilevanza edilizia maggiore e richiede il permesso di costruire, non essendo sufficiente la DIA o la SCIA.
LA SENTENZA E’ SCARICABILE IN ALLEGATO
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