di Giovanni Talente
Nel secondo trimestre del 2026 l’indice dei prezzi delle abitazioni acquistate dalle famiglie è cresciuto del 4% su base annua e dell’1,7% sul trimestre precedente, mentre il numero delle compravendite rilevato dall’Agenzia delle Entrate è rimasto sostanzialmente fermo, con una variazione dello 0,1%. Il dato, diffuso dall’Istat il 17 settembre, distingue fra abitazioni nuove, salite del 5% su base annua, ed esistenti, salite del 3,7%. La variazione media acquisita per il 2026 si attesta al 3,8%.
La lettura dei soli dati tendenziali nasconde però il segno del movimento. Nel primo trimestre l’indice cresceva del 5,1% e le compravendite del 4,4%: in tre mesi l’aumento dei prezzi ha perso oltre un punto percentuale e la dinamica delle transazioni si è azzerata. Le abitazioni nuove rallentano dal 6,7% al 5%, le esistenti dal 4,6% al 3,7%. Il rialzo prosegue, a velocità decrescente.
Il meccanismo attraverso cui i prezzi salgono senza che i volumi crescano emerge dal sondaggio trimestrale che la Banca d’Italia conduce su circa 1.500 agenzie immobiliari, pubblicato il 13 agosto e riferito a una rilevazione condotta fra il 18 giugno e il 21 luglio. Lo sconto medio praticato sui prezzi inizialmente richiesti è sceso al 7%, il valore più basso dall’inizio della serie storica, con il Nord-Est al 5% e il Mezzogiorno fermo al 9%. I tempi medi di vendita restano attorno ai cinque mesi e l’86% delle agenzie ha chiuso almeno una compravendita nel trimestre, una solidità che l’istituto registra “nonostante l’offerta continui a contrarsi sensibilmente”. Chi vende, in altre parole, non ha più bisogno di scendere dal prezzo di richiesta.
Sul fronte dell’offerta i due indicatori disponibili vanno nella stessa direzione. Le abitazioni autorizzate dai permessi di costruire nel primo trimestre del 2026 sono state 12.555, in calo del 9,2% sul trimestre precedente e dello 0,5% su base annua, mentre la superficie utile abitabile scende del 5,5% in termini congiunturali pur restando superiore del 4,4% a dodici mesi prima. Nello stesso periodo il comparto non residenziale cresce del 12,5% su base annua. La produzione nelle costruzioni, secondo il dato Istat del 18 settembre, è arretrata a luglio dell’1,4% su giugno e dell’1,2% su base annua, seconda flessione consecutiva, con la media mobile trimestrale a -0,8%. Nel cumulato dei primi sette mesi l’indice resta comunque in crescita del 2%.
Il costo del denaro si è mosso in senso contrario alle attese di inizio anno. L’Abi, nella rilevazione diffusa il 21 settembre, colloca il tasso medio sui nuovi mutui per l’acquisto di abitazioni al 3,56% ad agosto, in salita dal 3,40% di luglio e dal 3,19% di un anno prima, il livello più alto degli ultimi due anni. Il credito complessivo resta in espansione, con i prestiti alle famiglie in aumento del 2,6% e il ventesimo mese consecutivo di crescita, e l’associazione registra che ad agosto «il totale dei prestiti a imprese e famiglie è cresciuto del 3,4%».
La domanda di mutui, però, si è già ritirata. Il barometro CRIF del 17 luglio segnala per il primo semestre un calo del 5,9% delle richieste, con un importo medio di 153.972 euro sostanzialmente invariato e oltre il 90% delle domande su durate superiori ai quindici anni, di cui il 43,8% fra venticinque e trenta. Simone Capecchi, executive director di CRIF, si attende che «la domanda rimanga improntata alla cautela», segnalando al tempo stesso un interesse crescente verso gli immobili ad alta efficienza energetica.
a geografia del rialzo si è intanto capovolta. Torino registra l’aumento tendenziale più alto fra le grandi città, +8,5%, con le abitazioni nuove a +23,3%, seguita da Roma a +6,4%. Milano, che nel primo trimestre cresceva del 7,1%, si ferma al 2,4%, con il nuovo a +1,1%. Per ripartizione, il Centro guida con +5,1%, davanti a Nord-Est al 4,2% e Nord-Ovest al 3,9%, mentre il Mezzogiorno si ferma al 2,6%.
Chi non compra affitta, e lì la pressione è più forte che sulla compravendita. Nel sondaggio della Banca d’Italia il saldo fra gli operatori che segnalano canoni in aumento e quelli che li vedono in calo tocca 32 punti percentuali, con un picco di 49 punti nel Mezzogiorno, e l’83% delle agenzie ha locato almeno un immobile. Nomisma, nel secondo osservatorio sul mercato immobiliare diffuso il 10 luglio, rileva canoni medi in crescita del 3,3% su base annua e li colloca attorno ai 1.200 euro mensili a Roma, Milano e Firenze, a fronte di una domanda abitativa attesa in aumento del 12% nel quinquennio per 296.000 nuovi nuclei. L’istituto bolognese osserva che il clima di cautela delle famiglie «non ha compromesso la domanda abitativa, che si conferma elemento di stabilizzazione».
Sul versante dell’accessibilità i numeri diventano ruvidi.
Secondo le elaborazioni presentate da Ance il 16 giugno, per acquistare un appartamento di 80 metri quadrati in zona periferica servono oggi un reddito annuo di 76.413 euro a Milano, di 61.033 a Roma e di 35.630 a Bari. Con il piano casa allo studio del governo le stesse soglie scenderebbero rispettivamente a 50.154, 40.059 e 24.980 euro, e l’associazione stima che l’acquisto o l’affitto tornerebbero alla portata di un ulteriore 20% di famiglie. Le risorse individuate ammontano a circa un miliardo di euro per il 2027 e potrebbero salire fino a dieci miliardi includendo fondi nazionali e di coesione europea. La presidente Federica Brancaccio ha osservato che «serve un approccio flessibile per garantire interventi sostenibili per le imprese», segnalando che l’assenza di tempi definiti rischia di rinviare l’attuazione.
Quattro elementi vanno considerati prima di leggere questi numeri come una corsa dei prezzi. Il primo è che la corsa sta rallentando su tutti gli indicatori disponibili, dal tendenziale Istat al saldo dei giudizi degli agenti immobiliari, sceso da 12 a 7 punti percentuali fra primo e secondo trimestre. Il secondo è che in termini reali il movimento è quasi nullo: Nomisma prevede che gli incrementi nominali non compensino l’inflazione e determinino una contrazione dei valori reali, e l’indice dei prezzi al consumo ad agosto viaggiava al 3,3%. Il terzo riguarda la disomogeneità territoriale, con Milano a un quarto del ritmo di Torino nello stesso trimestre. Il quarto è di perimetro: l’indice Istat è trimestrale, nominale e provvisorio, il sondaggio della Banca d’Italia misura saldi di giudizio e non prezzi, i permessi di costruire si fermano al primo trimestre e la produzione nelle costruzioni arriva a luglio. I dati sul terzo trimestre sono attesi in dicembre.
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