A fronte di ingenti afflussi di capitali, le opportunità rimangono concentrate.
Secondo i dati della Borsa di Hanoi , nelle prime tre settimane di settembre 2026, il mercato ha registrato quattro emissioni obbligazionarie private nel settore immobiliare, per un valore di quasi 12.000 miliardi di dong. Le principali emissioni sono state effettuate da Masterise Lumiere Office Building Services Joint Stock Company (7.000 miliardi di dong), Hung Long Real Estate Development Joint Stock Company (2.000 miliardi di dong) e Vinhomes (2.000 miliardi di dong). Le prime due società appartengono all’ecosistema Masterise.
In precedenza, secondo le statistiche di MB Securities (MBS), il valore delle emissioni obbligazionarie del settore immobiliare nell’agosto 2026 è quadruplicato rispetto a luglio, raggiungendo i 20.000 miliardi di VND. Le emissioni più consistenti sono state effettuate da Hung Long (7.000 miliardi di VND), Thanh Quang Investment and Development Company Limited (7.000 miliardi di VND) e Vinhomes (3.000 miliardi di VND). Thanh Quang e Hung Long sono collegate al gruppo Masterise. Il capitale raccolto con queste emissioni è stato utilizzato per acquisire una porzione del progetto di riqualificazione urbana Ha Long Green Complex, sviluppato dalla joint venture Vingroup – Vinhomes.
Complessivamente, nei primi otto mesi del 2026, il settore immobiliare ha rappresentato il 42% del valore delle emissioni obbligazionarie societarie, raccogliendo 161.300 miliardi di VND.
Nelle prime tre settimane di settembre 2026, il mercato ha registrato quattro emissioni obbligazionarie private nel settore immobiliare, per un valore di quasi 12 trilioni di VND. (Immagine a scopo illustrativo)
Questi dati dimostrano che le obbligazioni rimangono un importante canale di finanziamento per il mercato immobiliare. Tuttavia, la ripresa in termini di dimensioni non significa necessariamente che l’accesso al capitale sia migliorato in modo uniforme. Sebbene emissioni per migliaia di miliardi di dong provengano principalmente da poche grandi imprese, molti altri sviluppatori faticano ancora ad ottenere finanziamenti al di fuori delle banche.
Le differenze in termini di solidità finanziaria, solvibilità e capacità di realizzazione dei progetti portano a una tendenza dei flussi di capitale a concentrarsi sulle imprese che meglio soddisfano i requisiti degli investitori. Le imprese che riescono ad accedere facilmente ai capitali dispongono di maggiori risorse per mantenere la crescita, effettuare trasferimenti o sviluppare progetti. Al contrario, le imprese che incontrano difficoltà nell’accesso ai capitali potrebbero essere costrette a rallentare i progressi, ridimensionare le attività o cercare partner per la ristrutturazione.
Pertanto, la questione non riguarda solo la quantità di denaro che il mercato può raccogliere, ma anche la direzione in cui fluisce il capitale e la capacità dei progetti finanziati di generare flussi di cassa sufficienti a ripagare il debito.
I flussi di capitale concentrati rappresentano un rischio che potrebbe ripercuotersi sul sistema finanziario.
Non solo le società immobiliari emettono direttamente obbligazioni, ma anche le banche raccolgono capitali attraverso questo canale per erogare prestiti, anche al settore immobiliare. VietinBank ha recentemente annunciato un piano per l’emissione di obbligazioni al pubblico per un valore di 16.000 miliardi di VND nel periodo compreso tra il primo trimestre del 2026 e il quarto trimestre del 2027; di queste, 8.000 miliardi di VND, pari al 50%, dovrebbero essere destinati al settore immobiliare.
Anche nel gruppo delle società di intermediazione mobiliare legate alle banche si sta verificando una concentrazione di capitali. Secondo VIS Rating, nella prima metà del 2026 questo gruppo di società ha registrato una forte crescita, ma le loro operazioni si sono concentrate principalmente su pochi grandi clienti. Società come TCBS, VPBanks, HDS, TPS… hanno aumentato i loro investimenti in obbligazioni di diverse grandi società immobiliari, causando un aumento del coefficiente di propensione al rischio dell’intero settore, passato dal 19% alla fine del 2025 al 21% alla fine di giugno 2026.
Un altro sviluppo significativo riguarda il credito per progetti su larga scala. Secondo MBS Research, i prestiti in essere per 18 progetti su larga scala appartenenti a Vingroup, Sun Group e Masterise, esclusi dalla Banca di Stato del Vietnam dal calcolo del limite di credito immobiliare di Techcombank, hanno raggiunto circa 20.000 miliardi di VND alla fine del secondo trimestre del 2026. MBS Research prevede che questo saldo dei prestiti in essere potrebbe aumentare di circa 10.000 miliardi di VND entro la fine del terzo trimestre e raggiungere i 40.000-50.000 miliardi di VND entro la fine dell’anno.
Grandi flussi di capitali verso progetti su larga scala non implicano di per sé un rischio. Tuttavia, se il credito bancario, le obbligazioni e altre fonti di finanziamento si concentrano in poche imprese o gruppi di progetti, aumenterà la dipendenza del sistema dalla capacità di questi investitori di rimborsare i debiti e vendere i propri prodotti.
Immagine illustrativa
Anche il rischio di concentrazione di capitali nel settore immobiliare è una questione che necessita di un attento monitoraggio. La Banca Asiatica di Sviluppo (ADB) avverte che la rapida crescita del credito e l’elevata concentrazione creditizia nel settore immobiliare richiedono un attento controllo della qualità degli attivi.
Secondo il signor Bui Minh Giap, capo economista della Banca Asiatica di Sviluppo (ADB) in Vietnam, fare affidamento sul credito per finanziare progetti di investimento su larga scala può aumentare i rischi di liquidità, le discrepanze di scadenza e la concentrazione del credito.
Se il flusso di cassa di un progetto è inferiore alle aspettative, l’azienda potrebbe avere difficoltà a ripagare i propri debiti, esercitando pressione su banche, società di intermediazione mobiliare e obbligazionisti. In tal caso, il rischio non si limita all’azienda stessa, ma può anche incidere sulla capacità degli istituti finanziari di erogare finanziamenti.
Le imprese stanno affrontando difficoltà finanziarie e anche chi acquista casa ne risente.
Al 30 giugno 2026, il credito totale erogato al settore immobiliare dall’intero sistema bancario ha raggiunto circa 5,1 milioni di miliardi di VND, pari al 25,5% del totale dei prestiti in essere nell’intera economia. In alcune banche, la percentuale di prestiti immobiliari potrebbe raggiungere il 40-70% del portafoglio complessivo, se si considerassero tutti i prestiti correlati.
Nel frattempo, le obbligazioni e altri canali di raccolta fondi non bancari risultano ancora insufficienti a condividere l’onere del capitale con il sistema creditizio.
Il signor Le Dinh Chung, direttore generale della SGO Homes Real Estate Consulting and Development Joint Stock Company e vicepresidente del Consiglio di ricerca e valutazione del mercato dell’Associazione vietnamita degli agenti immobiliari (VARS), ritiene che attualmente solo pochi grandi sviluppatori siano riusciti a raccogliere capitali tramite obbligazioni. I casi di insolvenza sui prestiti verificatisi in passato hanno minato la fiducia degli investitori. Anche altri canali di finanziamento non creditizi, come i fondi di investimento, stanno incontrando difficoltà, costringendo le imprese a continuare a dipendere dalle banche.
Secondo il dottor Can Van Luc, esperto di economia, il mercato finanziario immobiliare non dispone ancora di una soluzione sostenibile per quanto riguarda i capitali, mentre i rischi legati alla comproprietà rimangono complessi. Egli ritiene necessario costruire un mercato finanziario sano e diversificare le fonti di capitale a lungo termine, anziché concentrarsi esclusivamente sull’immissione di maggiori capitali.
Gli squilibri nell’allocazione del capitale possono avere conseguenze che vanno oltre l’attività aziendale stessa. Per gli sviluppatori che non dispongono di capitali sufficienti, le tempistiche di realizzazione dei progetti e la capacità di rispettare gli impegni potrebbero risentirne. Per gli acquirenti di case, i rischi da considerare non riguardano solo il prezzo di vendita, ma anche lo status legale del progetto, l’andamento dei lavori, la capacità finanziaria dello sviluppatore e la sua capacità di consegnare l’immobile nei tempi previsti.
A livello economico, un’eccessiva concentrazione di capitali nel settore immobiliare può anche restringere lo spazio di finanziamento per altri settori produttivi e imprenditoriali. Dato il rapporto credito/PIL previsto al 155% entro la fine del 2026, il Dott. Nguyen Tri Hieu sostiene che sono necessarie soluzioni per controllare la leva finanziaria e reindirizzare i capitali verso settori più efficienti. Secondo lui, è necessaria una tabella di marcia per ridurre la quota di credito immobiliare, aumentando al contempo la disponibilità di capitali per la produzione e le imprese.
Questo non significa limitare meccanicamente il credito immobiliare. La questione è allocare il capitale in base al livello di rischio, all’efficienza del progetto e alla capacità di rimborso, evitando che determinate categorie di clienti occupino una quota eccessivamente elevata dei portafogli degli istituti finanziari.
Aprire più canali di afflusso di capitali e ridurre la dipendenza dalle banche.
Il professor Hoang Van Cuong, vicepresidente dell’Associazione vietnamita di scienze economiche, ritiene che lo sviluppo di canali di mobilitazione di capitali non bancari sia un’esigenza di lunga data, ma che non abbia prodotto i risultati sperati. In seguito alla crisi del mercato obbligazionario del 2022, la diffidenza degli investitori ha rallentato lo sviluppo di questo canale. Tuttavia, egli prevede che il miglioramento del quadro giuridico e delle pratiche di rating del credito creerà condizioni favorevoli per una migliore ripresa del mercato.
Oltre a credito, obbligazioni e azioni, il professor Hoang Van Cuong ha proposto lo sviluppo di fondi di investimento immobiliare (REIT). Secondo lui, se questo modello venisse strutturato con un quadro giuridico adeguato, anche chi dispone di 50-100 milioni di VND potrebbe partecipare agli investimenti, anziché aver bisogno di miliardi di VND come avviene con il tradizionale approccio diretto.
Tuttavia, per attrarre capitali da una gamma più ampia di investitori, il mercato necessita di informazioni trasparenti, valutazioni affidabili degli asset, gestione professionale dei fondi e meccanismi di tutela degli investitori. L’espansione dei canali di investimento deve inoltre andare di pari passo con il controllo del rischio; i prodotti legati al settore immobiliare non dovrebbero essere automaticamente considerati sicuri o altamente liquidi.
Un mercato dei capitali immobiliari sostenibile si misura non solo dall’aumento del valore delle emissioni obbligazionarie, ma anche dalla capacità di allocare il capitale in modo trasparente, controllare i rischi e creare accesso al capitale per progetti validi. Quando le imprese dispongono di opzioni di raccolta di capitali più adeguate, il sistema bancario è alleggerito dalla pressione di concentrazione e gli investitori sono meglio tutelati, la ripresa del mercato avrà basi più solide.
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