#Finsubito news dalla rete – Casa, in Italia 1,5 milioni di famiglie in grave disagio abitativo

L’Italia ha 35,6 milioni di abitazioni, un patrimonio apparentemente sufficiente a soddisfare le esigenze di meno di 26 milioni di nuclei familiari. Eppure, 1,5 milioni di famiglie vivono oggi in condizioni di grave disagio abitativo, mentre nei principali poli urbani il mercato non riesce a rispondere a una domanda sempre più difficile da sostenere economicamente. È il paradosso al centro della ricerca Abitare l’Italia di domani. Analisi, scenari e proposte per un mercato della casa accessibile e sostenibile, realizzata dal Centro di ricerca e documentazione Luigi Einaudi insieme a Confindustria Assoimmobiliare e Assonime. Il problema, secondo lo studio, non è soltanto la quantità complessiva di immobili disponibili, ma soprattutto la loro distribuzione geografica, la capacità dei redditi di sostenere i costi abitativi e un modello di offerta che continua a dipendere in larga misura dalla proprietà privata familiare. Nelle aree in cui si concentrano occupazione, università e opportunità economiche, la disponibilità di alloggi non cresce abbastanza da assorbire la domanda, con conseguenze che si estendono dal bilancio delle famiglie alla mobilità del lavoro e alla competitività dei territori.

Il paradosso delle case vuote e la carenza nelle grandi città

Il numero complessivo delle abitazioni italiane potrebbe suggerire un mercato dotato di un’ampia riserva di offerta. Ma una parte consistente degli immobili inutilizzati si trova in territori caratterizzati da una minore attrattività economica e demografica, lontani dai principali centri di lavoro e di studio. Nei grandi poli urbani, al contrario, la ricerca individua un deficit medio di 150mila alloggi all’anno. È qui che la pressione della domanda si traduce in una disponibilità insufficiente di case e in una progressiva difficoltà per famiglie, giovani e lavoratori a trovare soluzioni compatibili con le proprie entrate. Roma registra un fabbisogno di 39.300 unità abitative, mentre per Milano il dato è pari a 34.600. Due numeri che fotografano la distanza tra la distribuzione del patrimonio immobiliare esistente e quella delle opportunità economiche. Il tema, quindi, non si esaurisce nella necessità di costruire nuove abitazioni: riguarda anche il recupero degli edifici esistenti, la loro rimessa sul mercato e la capacità di sviluppare un’offerta in linea con le caratteristiche della domanda locale. Dove si concentrano imprese, servizi e università, la scarsità di alloggi accessibili può diventare un ostacolo all’ingresso nel mercato del lavoro, alla scelta di un percorso di studi e alla possibilità di trasferirsi per cogliere nuove opportunità professionali.

Redditi deboli, acquistare casa è sempre più difficile

Accanto allo squilibrio territoriale, la ricerca individua un secondo fattore decisivo: la debole dinamica dei redditi familiari. Il 78,9% degli italiani ritiene che in passato fosse molto più facile acquistare un’abitazione. Una percezione che trova un riscontro nell’andamento del reddito pro capite: tra il 2004 e il 2024, secondo i dati richiamati dallo studio, in Italia si è ridotto del 4%, mentre nell’Unione europea è cresciuto in media del 22%. Il divario aiuta a spiegare perché l’accesso alla casa sia diventato più complesso anche al di là dell’andamento dei prezzi immobiliari. Quando le entrate non crescono, o arretrano in termini reali, diventa più difficile accumulare il capitale necessario per un acquisto, sostenere le rate di un mutuo e affrontare le spese collegate alla proprietà. La stessa pressione si riflette sul mercato delle locazioni, dove il canone deve essere compatibile con stipendi e redditi che spesso non tengono il passo con il costo della vita nelle aree più richieste. La questione abitativa, in questa prospettiva, non riguarda soltanto le fasce economicamente più fragili: coinvolge una platea più ampia di persone che lavorano, studiano o cercano di costruire una famiglia, ma incontrano difficoltà crescenti nel trovare una sistemazione adeguata senza compromettere una quota eccessiva delle proprie risorse.

Un mercato degli affitti ancora nelle mani delle famiglie

Un altro elemento strutturale riguarda il modello proprietario del mercato italiano. Oltre il 90% degli affitti è gestito da piccoli proprietari, mentre gli operatori istituzionali hanno in gestione circa 480mila unità residenziali. Il confronto con altri Paesi europei evidenzia la dimensione del divario: nel Regno Unito gli alloggi gestiti da operatori istituzionali sono 2,85 milioni, mentre in Germania e in Francia si attestano intorno ai 2 milioni. La distanza non implica automaticamente che una maggiore presenza di investitori istituzionali garantisca canoni più bassi, ma segnala quanto sia limitato in Italia il ruolo di soggetti capaci di sviluppare e gestire portafogli residenziali su scala più ampia. Per i promotori della ricerca, ampliare la partecipazione di questi operatori potrebbe contribuire ad aumentare l’offerta in locazione, favorire investimenti di lungo periodo e sostenere interventi di recupero e sviluppo immobiliare. Il nodo è creare condizioni normative ed economiche che rendano sostenibili tali operazioni, soprattutto nei territori dove la domanda è elevata ma i costi di acquisto, sviluppo e gestione possono scoraggiare nuovi progetti. In un mercato così frammentato, il tema della casa si intreccia quindi con quello della capacità di attrarre capitali, organizzare professionalmente l’offerta e rendere disponibili abitazioni per chi non può o non vuole acquistare.

Assoimmobiliare: ampliare l’offerta e attrarre capitali

Per Davide Albertini Petroni, presidente di Confindustria Assoimmobiliare, la priorità è intervenire proprio nei centri in cui la distanza tra domanda e offerta è più marcata. «La vera urgenza è ampliare l’offerta nei grandi poli urbani, dove si concentra l’offerta lavorativa e universitaria, immettendo nel mercato immobili a prezzi proporzionali alle disponibilità reddituali dei giovani e delle famiglie», afferma. Un obiettivo che, nella lettura dell’associazione, richiede una collaborazione più efficace tra pubblico e privato e il superamento di politiche concentrate prevalentemente sull’incentivo all’acquisto della casa. La locazione dovrebbe diventare una componente più strutturata del mercato residenziale, sostenuta non soltanto dalla proprietà individuale ma anche da società e investitori istituzionali. Per arrivarci, prosegue Albertini Petroni, è necessario «rendere il nostro quadro normativo e fiscale più competitivo, così da attrarre i capitali verso il settore residenziale nei territori che ne hanno più bisogno». La sfida è dunque anche industriale: creare un contesto in cui gli investimenti possano tradursi in nuove abitazioni, recupero del patrimonio esistente e una maggiore disponibilità di alloggi con canoni compatibili con i redditi locali.

Le proposte fiscali: Iva sulle locazioni e deducibilità dei costi

La ricerca indica una serie di modifiche normative e fiscali per rendere più conveniente lo sviluppo professionale dell’edilizia residenziale destinata all’affitto. Tra le proposte figura la possibilità, per gli operatori la cui attività prevalente è la locazione, di optare per l’applicazione dell’Iva sulle locazioni e sulle cessioni di abitazioni, in alternativa al regime di esenzione. Il meccanismo consentirebbe di detrarre l’imposta sostenuta per acquistare, sviluppare e mantenere gli immobili, riducendo il peso fiscale che altrimenti rimane incorporato nei costi dell’operazione e può riflettersi sulla sostenibilità economica dei canoni. La ricerca propone inoltre di riconoscere la natura strumentale degli immobili residenziali destinati alla locazione professionale, così da permettere agli operatori di ammortizzarli, dedurre integralmente l’Imu dal reddito d’impresa e capitalizzare i costi di manutenzione. Sono interventi che puntano a rendere più prevedibili i rendimenti e a migliorare le condizioni per gli investimenti di lungo periodo, nella convinzione che un’offerta più ampia richieda anche un sistema fiscale coerente con le caratteristiche dell’attività immobiliare.

Cedolare secca e incentivi al recupero degli immobili

Tra le altre misure indicate nello studio compare il riconoscimento definitivo della possibilità di utilizzare la cedolare secca anche quando il conduttore è una società. L’obiettivo è ampliare le opportunità di locazione nei casi in cui l’inquilino sia un soggetto societario, evitando che l’incertezza normativa costituisca un ostacolo alla messa a disposizione degli immobili. La ricerca propone inoltre di equiparare le detrazioni per il recupero delle abitazioni destinate alla locazione ordinaria a quelle previste per gli interventi sull’abitazione principale. In questo modo, il sistema degli incentivi dovrebbe favorire anche la riqualificazione di immobili che possono essere restituiti al mercato degli affitti, ampliando l’offerta senza fare affidamento esclusivamente su nuove costruzioni. Le proposte si inseriscono in una strategia che combina il recupero del patrimonio già esistente, la rigenerazione urbana e la partecipazione degli investitori privati. Il presupposto è che il problema abitativo non possa essere affrontato con un’unica misura: servono interventi capaci di agire sia sulla disponibilità fisica delle case sia sulle condizioni economiche che determinano la convenienza a ristrutturarle, gestirle e affittarle.

Assonime: l’emergenza abitativa pesa anche sulla competitività

Per Stefano Firpo, direttore generale di Assonime, la questione ha una portata che supera i confini del mercato immobiliare. «Le recenti proteste in Spagna contro il caro-affitti dimostrano come l’emergenza abitativa possa diventare una questione sociale ed economica di primaria importanza», osserva, sottolineando la necessità di affrontare tempestivamente anche in Italia le tensioni che interessano soprattutto le grandi città. La difficoltà di trovare una casa a costi sostenibili riguarda giovani coppie, studenti fuori sede, anziani soli e lavoratori immigrati, ma incide anche sulle opportunità di lavoro e sulla possibilità per le persone di spostarsi verso i territori in cui si concentrano le occasioni professionali. Se vivere vicino a un’università, a un’impresa o a un distretto produttivo diventa troppo costoso, una parte della domanda di lavoro rischia di non incontrare l’offerta, mentre le aziende possono incontrare maggiori difficoltà nel reperire personale. L’accessibilità abitativa diventa così un fattore che incide sull’attrattività delle città e sulla loro capacità di sostenere la crescita.

La fotografia restituita dalla ricerca mette in evidenza un problema che non può essere risolto guardando soltanto al numero complessivo di abitazioni disponibili in Italia. La distanza tra gli immobili presenti sul territorio e quelli accessibili nei luoghi in cui si concentrano le opportunità, insieme alla debolezza dei redditi e alla limitata presenza di operatori istituzionali, contribuisce a rendere la casa sempre più difficile da raggiungere per una parte consistente della popolazione. Le proposte di Assoimmobiliare, Assonime e Centro Einaudi puntano a intervenire sul funzionamento del mercato, mobilitando investimenti privati e rendendo più conveniente il recupero e la gestione professionale degli immobili. Resta centrale la capacità di tradurre queste misure in abitazioni effettivamente disponibili e in canoni sostenibili: è su questo passaggio che si misurerà l’impatto delle politiche per rispondere a un disagio che coinvolge già 1,5 milioni di famiglie e mette in gioco, insieme al diritto all’abitare, la mobilità del lavoro e la competitività del sistema economico italiano.