La risposta a interpello n. 145/2026 dell’Agenzia delle Entrate affronta una fattispecie particolare, ma di notevole interesse pratico. Il caso riguarda un unico fabbricato abitativo che, pur essendo utilizzato unitariamente, risulta suddiviso in due particelle catastali ricadenti in comuni catastali diversi e, per questa ragione, non può essere oggetto di fusione.
L’Agenzia ha riconosciuto la possibilità di applicare l’agevolazione “prima casa” ai fini delle imposte ipotecaria e catastale all’intero immobile pervenuto per successione, purché le particelle siano unite di fatto ai fini fiscali, risultino prive di autonomia funzionale e reddituale e siano rispettati tutti gli altri requisiti previsti dalla disciplina agevolativa.
Il caso: un’unica abitazione divisa in due particelle
La vicenda riguardava un fabbricato caduto in successione in favore del coniuge e dei figli del defunto. L’immobile era costituito da un’unica unità abitativa e da due garage pertinenziali, ma risultava catastalmente suddiviso in due particelle edilizie appartenenti a due differenti comuni catastali.
Consiglio: il volume “Come cancellare i debiti fiscali”, acquistabile cliccando su Shop Maggioli o su Amazon, offre ai professionisti ed ai contribuenti, imprese e privati, soluzioni difensive, anche alternative a quelle tradizionali, al fine di risolvere la situazione compromessa.
Come cancellare i debiti fiscali
Il presente volume vuole offrire ai professionisti ed ai contribuenti, imprese e privati, soluzioni difensive, anche alternative a quelle tradizionali, al fine di risolvere la situazione compromessa.
Sono raccolti tutti gli strumenti utili per una efficace difesa in ogni fase, dall’avvio dell’attività imprenditoriale o professionale al primo accertamento/atto impositivo, sino ai rimedi estremi post decadenza dalle ordinarie azioni difensive.
Il lavoro, aggiornato alle ultime novità legislative e giurisprudenziali nazionali ed europee, analizza le contestazioni più frequenti, i vizi degli atti impositivi, del fermo amministrativo, dell’ipoteca e dei pignoramenti esattoriali e le relative soluzioni, attraverso il coordinamento della normativa speciale esattoriale alle previsioni amministrative, agli istituti civilistici, nonché alle norme penali (ad es. la sospensione disposta dal PM a seguito di denuncia per usura).
Al professionista viene offerto un quadro completo del suo perimetro d’azione, con l’indicazione puntuale delle circolari, dei provvedimenti e risposte della P.A., e dei vademecum e linee guida dei tribunali.
Leonarda D’Alonzo
Avvocato, già Giudice Onorario presso il tribunale di Ferrara e Giudice dell’Esecuzione in esecuzioni mobiliari, esecuzioni esattoriali mobiliari e immobiliari e opposizione all’esecuzione nella fase cautelare.
Leggi descrizione
Leonarda D’Alonzo, 2025, Maggioli Editore
44.00 €
41.80 €
Come cancellare i debiti fiscali
Il presente volume vuole offrire ai professionisti ed ai contribuenti, imprese e privati, soluzioni difensive, anche alternative a quelle tradizionali, al fine di risolvere la situazione compromessa.
Sono raccolti tutti gli strumenti utili per una efficace difesa in ogni fase, dall’avvio dell’attività imprenditoriale o professionale al primo accertamento/atto impositivo, sino ai rimedi estremi post decadenza dalle ordinarie azioni difensive.
Il lavoro, aggiornato alle ultime novità legislative e giurisprudenziali nazionali ed europee, analizza le contestazioni più frequenti, i vizi degli atti impositivi, del fermo amministrativo, dell’ipoteca e dei pignoramenti esattoriali e le relative soluzioni, attraverso il coordinamento della normativa speciale esattoriale alle previsioni amministrative, agli istituti civilistici, nonché alle norme penali (ad es. la sospensione disposta dal PM a seguito di denuncia per usura).
Al professionista viene offerto un quadro completo del suo perimetro d’azione, con l’indicazione puntuale delle circolari, dei provvedimenti e risposte della P.A., e dei vademecum e linee guida dei tribunali.
Leonarda D’Alonzo
Avvocato, già Giudice Onorario presso il tribunale di Ferrara e Giudice dell’Esecuzione in esecuzioni mobiliari, esecuzioni esattoriali mobiliari e immobiliari e opposizione all’esecuzione nella fase cautelare.
Leggi descrizione
Leonarda D’Alonzo, 2025, Maggioli Editore
44.00 €
41.80 €
Due degli eredi avevano la residenza e la dimora abituale nell’abitazione. In sede di predisposizione della dichiarazione di successione, era emerso un problema operativo: il software non consentiva di trattare agevolmente le due particelle come un’unica abitazione principale.
Il rischio prospettato era che il beneficio “prima casa” potesse essere richiesto soltanto per una delle particelle, con applicazione del regime ordinario delle imposte ipotecaria e catastale sulla seconda, nonostante l’immobile fosse utilizzato come un’unica abitazione.
Gli eredi chiedevano quindi se fosse possibile indicare l’unità abitativa mediante la somma delle rendite catastali risultanti dai due certificati e ottenere l’agevolazione sull’intero fabbricato.
L’agevolazione prima casa nelle successioni
L’art. 69, comma 3, della legge n. 342/2000 prevede che, nei trasferimenti immobiliari derivanti da successione o donazione, le imposte ipotecaria e catastale siano applicate in misura fissa quando l’immobile possiede le caratteristiche richieste e almeno uno dei beneficiari presenta i requisiti previsti per l’acquisto della prima casa.
Consiglio: per approfondimenti, segnaliamo la pubblicazione del volume “Successioni e Donazioni dopo la riforma del 2025”, disponibile cliccando su Shop Maggioli o su Amazon.
Successioni e Donazioni dopo la riforma del 2025
La legge “semplificazioni 2025” ridisegna in modo profondo l’equilibrio tra tutela dei legittimari, autonomia privata e sicurezza dei traffici, con effetti immediati sulla circolazione dei beni di provenienza donativa. Il volume offre un percorso chiaro, tecnico e operativo: dal quadro previgente alle nuove regole su riduzione, trascrizione e tutela dei terzi, con focus sulle ricadute pratiche per chi opera ogni giorno.
Perché acquistarlo
– Capisci cosa cambia davvero con la riforma 2025 e dove impatta (donazioni, riduzione, circolazione dei beni, trascrizione).
– Gestisci il “rischio provenienza donativa” con una lettura orientata al mercato e alla stabilità degli acquisti, anche in chiave notarile e contrattuale.
– Approccio pratico-operativo: tecniche applicative, snodi interpretativi e implicazioni per atti, contenzioso e prassi.
– Focus su tutela dei terzi e credito ipotecario: cosa cambia e come incidono le nuove regole sulla certezza dei traffici.
– Regime transitorio e casi applicativi per affrontare situazioni reali e decisioni operative.
Contenuti in evidenza
– Riforma delle donazioni e legittima come diritto di credito
– Nuova disciplina degli artt. 561–563 c.c. e ricadute sulla reintegrazione
– Trascrizione e modifiche agli artt. 2652 e 2690 c.c.
– Provenienza donativa: gestione del rischio, prassi, cautele e bilanciamento degli interessi
– Tutela dei terzi, affidamento e credito ipotecario
– Disciplina transitoria e riflessi processuali
Autrice
Ivana Panella, Notaio in Cesenatico, esperta in contratti, diritto societario, successioni e donazioni.
Se lavori su successioni, donazioni o trasferimenti con “provenienza donativa”, questo è il manuale che ti permette di orientarti subito nelle nuove regole e scegliere le soluzioni operative più sicure nel 2025.
Leggi descrizione
Ivana Panella, 2026, Maggioli Editore
24.00 €
22.80 €
Successioni e Donazioni dopo la riforma del 2025
La legge “semplificazioni 2025” ridisegna in modo profondo l’equilibrio tra tutela dei legittimari, autonomia privata e sicurezza dei traffici, con effetti immediati sulla circolazione dei beni di provenienza donativa. Il volume offre un percorso chiaro, tecnico e operativo: dal quadro previgente alle nuove regole su riduzione, trascrizione e tutela dei terzi, con focus sulle ricadute pratiche per chi opera ogni giorno.
Perché acquistarlo
– Capisci cosa cambia davvero con la riforma 2025 e dove impatta (donazioni, riduzione, circolazione dei beni, trascrizione).
– Gestisci il “rischio provenienza donativa” con una lettura orientata al mercato e alla stabilità degli acquisti, anche in chiave notarile e contrattuale.
– Approccio pratico-operativo: tecniche applicative, snodi interpretativi e implicazioni per atti, contenzioso e prassi.
– Focus su tutela dei terzi e credito ipotecario: cosa cambia e come incidono le nuove regole sulla certezza dei traffici.
– Regime transitorio e casi applicativi per affrontare situazioni reali e decisioni operative.
Contenuti in evidenza
– Riforma delle donazioni e legittima come diritto di credito
– Nuova disciplina degli artt. 561–563 c.c. e ricadute sulla reintegrazione
– Trascrizione e modifiche agli artt. 2652 e 2690 c.c.
– Provenienza donativa: gestione del rischio, prassi, cautele e bilanciamento degli interessi
– Tutela dei terzi, affidamento e credito ipotecario
– Disciplina transitoria e riflessi processuali
Autrice
Ivana Panella, Notaio in Cesenatico, esperta in contratti, diritto societario, successioni e donazioni.
Se lavori su successioni, donazioni o trasferimenti con “provenienza donativa”, questo è il manuale che ti permette di orientarti subito nelle nuove regole e scegliere le soluzioni operative più sicure nel 2025.
Leggi descrizione
Ivana Panella, 2026, Maggioli Editore
24.00 €
22.80 €
Il beneficio riguarda le abitazioni appartenenti a categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9. Le dichiarazioni relative alla presenza dei requisiti devono essere rese direttamente nella dichiarazione di successione.
L’Agenzia ha precisato che la risposta all’interpello non verifica, nel caso concreto, l’effettiva sussistenza dei requisiti soggettivi e oggettivi in capo agli eredi. Il parere riguarda esclusivamente le modalità con cui il beneficio può essere richiesto in presenza di un unico immobile suddiviso in due particelle catastali.
L’agevolazione si estende anche alle pertinenze classificate o classificabili nelle categorie C/2, C/6 e C/7, ma limitatamente a una sola unità per ciascuna categoria catastale.
Potrebbero interessarti anche:
La fusione catastale è impossibile tra comuni diversi
Il primo ostacolo esaminato dall’Agenzia riguarda l’impossibilità di procedere alla fusione catastale delle particelle.
Le operazioni di accorpamento possono infatti interessare soltanto unità immobiliari appartenenti allo stesso comune catastale. Quando le porzioni dell’immobile ricadono in comuni catastali differenti, la fusione in un’unica particella non è tecnicamente consentita.
Tale impedimento formale, tuttavia, non esclude automaticamente l’applicazione dell’agevolazione. È necessario verificare se le particelle, pur rimanendo distintamente censite, costituiscano nella sostanza un’unica unità immobiliare.
L’unione di fatto ai fini fiscali
L’Agenzia ha richiamato i chiarimenti già forniti con la risposta a interpello n. 155/2023, relativa a un’abitazione composta da due particelle non fondibili a causa della diversa intestazione.
In quella sede era stato affermato che l’agevolazione prima casa può essere riconosciuta anche quando l’immobile risulti formalmente composto da due particelle distinte, a condizione che esse siano unite di fatto ai fini fiscali e siano prive di autonomia funzionale e reddituale. La situazione deve inoltre risultare dagli archivi catastali mediante le apposite annotazioni.
La risposta n. 145/2026 estende tale principio alla diversa ipotesi in cui l’impossibilità di fusione dipenda dalla collocazione delle particelle in due comuni catastali differenti.
L’unione di fatto non determina la creazione di una nuova particella catastale, né una fusione giuridica degli immobili. Le particelle mantengono i propri identificativi, ma negli archivi catastali viene evidenziato che esse costituiscono porzioni di una stessa unità immobiliare, considerate unitariamente ai soli fini fiscali.
Per ottenere tale risultato devono essere presentate distinte dichiarazioni di variazione catastale relative a ciascuna porzione. L’ufficio inserisce quindi, negli atti catastali di ogni particella, un’annotazione che richiama l’altra porzione unita di fatto.
La possibilità di procedere all’unione di fatto presuppone che le particelle non possiedano autonomia funzionale e reddituale. Non è quindi sufficiente che gli immobili siano vicini o utilizzati dallo stesso soggetto: devono costituire concretamente un’unica abitazione.
Il beneficio spetta sull’intero fabbricato
Sulla base di tali considerazioni, l’Agenzia ha riconosciuto che l’agevolazione prima casa può essere richiesta sull’intero fabbricato abitativo, anche se suddiviso in due particelle ricadenti in comuni catastali differenti.
Le condizioni richieste sono:
- il fabbricato deve costituire un’unica abitazione;
- l’immobile non deve appartenere alle categorie catastali A/1, A/8 o A/9;
- le particelle devono essere prive di autonomia funzionale e reddituale;
- deve essere eseguita l’unione di fatto ai fini fiscali;
- almeno uno degli eredi deve possedere i requisiti prima casa.
Il beneficio può inoltre essere applicato a una sola delle due pertinenze classificate nella categoria C/6. La presenza di due garage appartenenti alla stessa categoria catastale non consente infatti di estendere l’agevolazione a entrambi.
È importante precisare che il beneficio riguarda l’applicazione in misura fissa delle imposte ipotecaria e catastale. Non determina, invece, una generale esenzione dall’imposta sulle successioni, che continua a essere regolata dalle ordinarie franchigie e aliquote applicabili in base al rapporto di parentela e al valore dell’attivo ereditario.
La dichiarazione di successione deve essere presentata con il Modello 4
Uno dei profili più interessanti della risposta riguarda le modalità concrete di presentazione della dichiarazione.
Considerata la particolarità della fattispecie e l’impossibilità di gestire correttamente le due particelle attraverso la procedura ordinaria, l’Agenzia ha ammesso la presentazione della dichiarazione di successione in forma cartacea mediante il Modello 4.
La dichiarazione deve essere presentata entro dodici mesi dall’apertura della successione presso l’ufficio competente dell’Agenzia delle Entrate. In questo modo è possibile indicare tutte le particelle comprese nell’attivo ereditario e rappresentare correttamente l’unitarietà dell’immobile.
Nel Modello 4, i due immobili ubicati nei differenti comuni devono essere indicati entrambi con la tipologia “prima casa”. La lettera “P”, relativa all’agevolazione sulla quota di devoluzione, deve tuttavia essere inserita soltanto per uno dei due immobili.
Le note di trascrizione devono essere compilate separatamente per ciascun cespite, utilizzando i rispettivi dati catastali.
Entro trenta giorni dalla registrazione della dichiarazione di successione deve inoltre essere presentata la domanda di voltura catastale presso i competenti uffici provinciali, Territorio, dell’Agenzia delle Entrate.
Perché la risposta è rilevante
La risposta n. 145/2026 assume interesse perché evita che un limite tecnico del sistema catastale determini un trattamento fiscale non coerente con la situazione effettiva dell’immobile.
L’Agenzia non ha attribuito rilevanza esclusiva al numero delle particelle, ma ha valorizzato l’effettiva configurazione del fabbricato. Quando le diverse porzioni costituiscono un’unica abitazione e non possiedono autonomia funzionale e reddituale, la frammentazione catastale non impedisce l’applicazione unitaria del beneficio.
La soluzione non consente, tuttavia, di ignorare le risultanze catastali o di sommare liberamente le rendite nella dichiarazione di successione. Prima di richiedere l’agevolazione è necessario formalizzare l’unione di fatto ai fini fiscali attraverso la procedura catastale prevista.
Il principio affermato dall’Agenzia può assumere rilievo anche in altre situazioni nelle quali un immobile unitario risulti formalmente suddiviso in più particelle non fondibili per ragioni tecniche o giuridiche. Resta comunque indispensabile verificare, caso per caso, l’assenza di autonomia funzionale e reddituale delle singole porzioni.
In sintesi
Un unico fabbricato abitativo suddiviso in due particelle appartenenti a comuni catastali differenti può beneficiare dell’agevolazione prima casa in sede di successione.
La sola impossibilità di procedere alla fusione catastale non impedisce il riconoscimento del beneficio. Occorrono però l’unione di fatto ai fini fiscali, la corretta rappresentazione della situazione negli archivi catastali e il rispetto dei requisiti soggettivi e oggettivi previsti dalla normativa.
Per la dichiarazione di successione, l’Agenzia consente l’utilizzo del Modello 4 cartaceo, con l’indicazione separata delle particelle e l’applicazione dell’agevolazione secondo le specifiche modalità illustrate nella risposta.
#Adessonews seleziona nella rete articoli di particolare interesse.
Se vuoi leggere l’articolo completo clicca sul seguente link
Redazione Giuricivile
Source link
