Qualcuno intende estendere oltre ogni limite le nozioni di tolleranze costruttive ed esecutive, e ritenere che la distribuzione interna sia praticamente liberalizzata; la disposizione non consente di tollerare rilevanti modifiche della posizione di pareti interne, alterazione del numero dei vani o taglio delle unità immobiliari. Non è questo l’intento benevolo delle “nuove” tolleranze previste dall’articolo 34-bis DPR 380/2001 riformate dal Salva Casa, perchè altrimenti sarebbe stata liberalizzata ogni forma di modifiche interne; per esempio si è già formata giurisprudenza sul punto, escludendo superfetazioni e nuovi corpi di fabbrica dal regime delle tolleranze, come anche modifiche di prospetto.
Lo tolleranza va immagina come una sorta di “vibrazione” attorno ad un manufatto o elemento che nel progetto comunque c’era.
Per esempio, la sfera delle tolleranze costruttive (art. 34-bis c.1 e 1-bis TUE) attiene più alle irregolarità di profilo urbanistico, stante l’obbligo di comparare lo stato attuale rilevato con le misure progettuali contenute nei titoli abilitativi, in particolare verificandone il rispetto dei parametri urbanistico-edilizi entro ridotte soglie percentuali e decrescenti in funzione della grandezza dell’unità immobiliare per interventi effettuati entro il 24 maggio 2024, grazie all’innovazione apportata dalla legge n. 105/2024. In tutti gli altri casi posteriori a tale soglia, resta la percentuale del 2%.
Invece, la sfera delle tolleranze esecutive (art. 34-bis c.2 e 2-bis), interessa quelle puramente edilizie e prettamente interne alla unità immobiliare. Da una loro disamina si evincono i limiti, e una comprensione chiara si ottiene dalla loro lettura congiunta, onde evitare di cadere in lettura contraddittorie:
«2. Fuori dai casi di cui al comma 1, limitatamente agli immobili non sottoposti a tutela ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, costituiscono inoltre tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile».
«2-bis. Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, costituiscono inoltre tolleranze esecutive ai sensi e nel rispetto delle condizioni di cui al comma 2 il minore dimensionamento dell’edificio, la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali, le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e la difforme ubicazione delle aperture interne, la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria, gli errori progettuali corretti in cantiere e gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere».
I punti salienti contenuti nelle definizioni, e che portano fuori strada, sono i termini “irregolarità geometriche” (di minima entità), nonché la «diversa collocazione di impianti e opere interne»: non si nega che, soltanto da qui, si profilerebbe la tolleranza verso posizioni diverse delle pareti, ma un argine limitante lo troviamo subito dopo, cioè qualora esse «non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile». Pertanto occorre subito esaminare se le nuove caratteristiche distributive interne non pregiudicano i vari requisiti richiesti per Agibilità e dall’intera disciplina applicabile. Ipotizzando un appartamento autorizzato con quattro vani, e dopo ne risultano cinque, forse forse si è un po’ sforato dai limiti di tolleranza. Ma andiamo avanti.
Per chi nutre ancora dubbi, questi spariscono con la lettura del successivo comma 2-bis, dove tra le tante nuove forme di tolleranze esecutive, riservate agli interventi effettuati ante 24 maggio 2024, compaiono le «irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e la difforme ubicazione delle aperture interne».
Ora, non sono un esperto di semantica, ma un dato letterale emerge bene: si parla di irregolarità esecutive di pareti interne ed esterne, ma non diversa posizione, come invece specificato per le porte interne. Sarebbe contraddittorio limitare le tolleranze a lievi spostamenti delle porte dentro la parete autorizzata, e dall’altra parte consentire il riposizionamento di pareti interne, contenenti perfino nuove o diverse aperture al loro interno.
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Conclusioni e consigli utili
È dubitevole che l’istituto delle tolleranze sia elastico al punto di ritenere legittimo e regolarizzato una diversa configurazione delle pareti interni, diciamo abbastanza modificata da quella autorizzata. In questo perimetro di tolleranze vi possono rientrare anche lievi traslazioni di pareti, da valutare caso per caso, senza però scompaginare l’assetto distributivo costituito dai vani, dai requisiti di agibilità (es. rapporti aeroilluminanti), ma anche strutturali antisismici. Ecco perchè, nel dubbio, è preferibile effettuare una sanatoria, anziché confidare eccessivamente e in buona fede nelle interpretazioni delle tolleranze.
Se il legislatore avesse inteso davvero liberalizzare le modifiche interne della pianta dell’unità immobiliare, lo avrebbe scritto a chiare lettere; e lo potrebbe fare cancellando direttamente la prima parte della definizione di manutenzione straordinaria contenuta nell’articolo 3 del D.P.R. 380/2001.
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CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare.
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