Affitto d’azienda: metodo della disponibilità, ammortamenti e trattamento contabile

Il quesito: 

Beta S.r.l., società operante nella produzione di componenti metallici per l’industria meccanica, ha acquisito nuovi ordini pluriennali da clienti italiani ed esteri. Per rispettare i tempi di consegna, la società deve incrementare rapidamente la propria capacità produttiva.

A tal fine, Beta sta valutando la stipula di un contratto di affitto d’azienda con Alfa S.p.A., proprietaria di un ramo aziendale produttivo già funzionante. Il ramo è composto da impianti, macchinari, attrezzature industriali, personale dipendente, contratti con clienti e fornitori, autorizzazioni amministrative e know-how operativo.

Il contratto avrebbe decorrenza dal 1° gennaio 2026, durata di sei anni e prevederebbe un canone annuo pari a euro 420.000, oltre IVA al 22%, fatturato in rate trimestrali anticipate di euro 105.000 ciascuna.

Alla data di decorrenza del contratto le parti redigono un inventario iniziale dei beni aziendali compresi nel ramo affittato. I beni strumentali presentano i seguenti valori contabili netti:

1) Trattamento contabile e riflessi in bilancio

Natura giuridica e riferimenti normativi

Sotto il profilo civilistico, l’operazione deve essere ricondotta alla disciplina dell’affitto d’azienda e, in particolare, agli articoli 2561 e 2562 del codice civile.

L’articolo 2561 c.c. richiama l’obbligo dell’affittuario di gestire l’azienda senza modificarne la destinazione e di conservare l’efficienza dell’organizzazione aziendale. L’articolo 2562 c.c., invece, estende all’affitto d’azienda le disposizioni previste per l’usufrutto d’azienda e disciplina, tra gli altri aspetti, i limiti alla circolazione del rapporto, incluso il tema del subaffitto in assenza del consenso del concedente.

Dal punto di vista contabile, assumono rilievo principalmente l’OIC 16, relativo alle immobilizzazioni materiali, l’OIC 19, in materia di debiti, e l’OIC 31, dedicato ai fondi per rischi e oneri. Tali principi consentono di inquadrare, rispettivamente, la rappresentazione dei beni strumentali, delle passività connesse al rapporto con il locatore e degli eventuali obblighi di ripristino o conservazione dei beni aziendali.

Sul piano fiscale, i principali riferimenti sono rappresentati dall’articolo 102, comma 8, TUIR, in tema di ammortamenti dei beni compresi nell’azienda concessa in affitto, dall’articolo 67, comma 1, lett. h), TUIR, rilevante ai fini della qualificazione dei canoni in determinate ipotesi, e dall’articolo 109 TUIR, che disciplina il principio di competenza economica dei componenti reddituali.

Metodo della disponibilità e metodo della proprietà

Principio generale

Nella contabilizzazione dell’affitto d’azienda possono essere richiamati due diversi criteri di rappresentazione: il metodo della proprietà e il metodo della disponibilità.

Secondo il metodo della proprietà, di impostazione più tradizionale, la rappresentazione contabile resta ancorata alla titolarità giuridica dei beni. In questa prospettiva, l’affittuario non iscrive nel proprio bilancio i beni compresi nel ramo aziendale ricevuto in affitto, ma rileva i componenti economici derivanti dal contratto, tra cui i canoni passivi dovuti al concedente. Il locatore, invece, mantiene i beni iscritti nel proprio stato patrimoniale e continua a rilevarne gli ammortamenti.

Il metodo della disponibilità, invece, valorizza maggiormente la sostanza economica dell’operazione. Secondo tale impostazione, assunta ai fini della presente analisi, l’affittuario rileva nel proprio bilancio i beni ricevuti in disponibilità e imputa a conto economico gli ammortamenti economici connessi al loro utilizzo. Tale criterio mira a rappresentare in modo più aderente la capacità produttiva effettivamente disponibile presso l’affittuario, anche in assenza del trasferimento della proprietà giuridica dei beni.

Fondamento del metodo della disponibilità

Nel caso in esame, l’applicazione del metodo della disponibilità trova fondamento nella concreta configurazione dell’operazione.

Beta, infatti, non riceve semplicemente l’uso isolato di alcuni beni strumentali, ma acquisisce il controllo operativo di un’organizzazione produttiva già funzionante. Attraverso il ramo aziendale affittato, la società può svolgere direttamente l’attività produttiva, generare ricavi e soddisfare i nuovi ordini pluriennali acquisiti.

Inoltre, Beta sostiene i rischi e beneficia dei vantaggi economici legati all’utilizzo del complesso aziendale. La società assume anche l’obbligo contrattuale di mantenere l’efficienza tecnica e funzionale dei beni, dovendo restituire l’azienda, alla scadenza del contratto, in condizioni idonee alla prosecuzione dell’attività.

Alla luce di tali elementi, e applicando il principio della prevalenza della sostanza sulla forma, la rappresentazione secondo il metodo della disponibilità appare maggiormente idonea a riflettere la realtà economica dell’operazione. Essa consente infatti di evidenziare non solo il costo dei canoni, ma anche la disponibilità di una struttura produttiva organizzata e concretamente utilizzata dall’affittuario.

Contabilizzazione in capo a Beta S.r.l. affittuaria

Rilevazione iniziale del ramo aziendale affittato

Applicando il metodo della disponibilità, Beta S.r.l., in qualità di affittuaria, rileva nel proprio bilancio i beni compresi nel ramo aziendale ricevuto in affitto.

La rilevazione iniziale avviene alla data di decorrenza del contratto, ossia il 1° gennaio 2026, assumendo come valore di iscrizione il valore netto contabile dei beni risultante dall’inventario iniziale redatto dalle parti.

Nel caso in esame, il valore complessivo dei beni strumentali ricevuti in affitto è pari a euro 1.800.000, così composto: