Le decisioni della Banca centrale europea pesano sui finanziamenti delle famiglie, ma gli sconti applicati dagli istituti di credito riservano sorprese inattese per i nuovi contratti.
La nuova stretta monetaria decisa a Francoforte si scarica subito sui bilanci delle famiglie italiane con un mutuo a tasso variabile. La Banca centrale europea prosegue la sua linea di contrasto all’inflazione e fa salire il costo del denaro con un rincaro medio delle rate pari al 3%. Chi ha sottoscritto un finanziamento legato all’andamento del mercato monetario vede aumentare l’esborso mensile da un giorno all’altro.
Il meccanismo economico alla base di questi contratti trasferisce le oscillazioni della politica monetaria direttamente sul debitore. La legge e la prassi bancaria lasciano il rischio delle fluttuazioni a carico di chi sceglie il parametro variabile. Al contrario, chi ha un contratto a tasso fisso non subisce alcun contraccolpo, perché la rata concordata al momento della stipula resta intatta per tutta la durata del piano di ammortamento.
Come cambiano le rate mensili per i vecchi debitori?
L’aumento dei tassi ufficiali modifica in automatico l’importo che i mutuatari devono versare ogni mese alla propria banca. Nei contratti a tasso variabile la rata non è mai fissa, ma segue le variazioni degli indici di mercato monetario. Quando la banca centrale alza il costo del denaro, gli istituti di credito applicano subito il ritocco verso l’alto.
I numeri mostrano l’impatto reale di questa dinamica sulla vita di tutti i giorni. Un mutuo standard da 140 mila euro a venti anni, concesso su un immobile dal valore di 200 mila euro, passa da 762 euro a 780 euro al mese. Questo incremento immediato non rappresenta peraltro il punto di arrivo.
Le analisi previsionali elaborate da MutuiOnline.it indicano una traiettoria ancora più pesante per i bilanci familiari. La stessa rata mensile si avvicinerà alla soglia di 800 euro entro il mese di dicembre. In quella data l’istituto di emissione guidato da Christine Lagarde dovrebbe procedere con una ulteriore stretta per contenere la corsa dei prezzi al consumo.
La situazione resta invece tranquilla per chi ha scelto la sicurezza del tasso fisso negli anni scorsi. Questi debitori costituiscono la maggioranza in Italia e godono di una totale immunità rispetto alle turbolenze dei mercati finanziari. Il loro impegno economico mensile non subisce variazioni, a prescindere dalle scelte dei banchieri centrali.
Perché le banche vendono i mutui fissi sotto costo?
Chi oggi si presenta allo sportello bancario per chiedere un nuovo prestito incontra una situazione di mercato del tutto anomala. La scelta tra tasso fisso e tasso variabile diventa molto complessa a causa di una palese discrepanza tra i valori finanziari di riferimento e le offerte commerciali al pubblico.
Gli istituti di credito propongono finanziamenti per la casa con un tasso fisso inferiore al 3,5%, soprattutto attraverso promozioni mirate e prodotti per immobili ad alta efficienza energetica come i mutui green. Questo livello di costo si scontra però con i dati tecnici dei mercati all’ingrosso. Il parametro di base per calcolare il mutuo fisso, denominato indice Eurirs, si attesta al 3,59% per la scadenza a venti anni.
La regola finanziaria prevede che la banca sommi al valore dell’Eurirs il proprio margine di guadagno, il cosiddetto spread. Con i dati attuali, molte banche erogano invece finanziamenti a un prezzo più basso rispetto al costo di acquisto della provvista di denaro. Gli istituti lavorano temporaneamente sotto costo sulla singola operazione pur di attirare la domanda dei clienti e sostenere i volumi della compravendita immobiliare.
Questa divergenza tra costi reali e prezzi offerti al pubblico non potrà proseguire a lungo. Se le tensioni internazionali sui prezzi delle materie prime continueranno, i rendimenti sui mercati obbligazionari saliranno ancora. In questo scenario, le banche adegueranno i listini e il tasso fisso supererà la barriera del 4%, mentre i tassi variabili varcheranno la soglia del 3,5%.
Quale formula contrattuale conviene scegliere adesso?
Il dilemma tra le due tipologie di prestito impone un calcolo attento del rapporto tra spesa e sicurezza. La convenienza teorica del tasso variabile rischia di rivelarsi illusoria di fronte ai dati numerici attuali.
Se gli istituti di credito manterranno le offerte a sconto sul fisso senza allinearsi all’aumento dell’Eurirs, il risparmio mensile garantito dal variabile scenderà a poche decine di euro. A fronte di questo vantaggio minimo, il cliente assume su di sé un forte rischio tassi per il futuro. Le associazioni degli esperti del settore creditizio sottolineano che il tasso fisso rappresenta la soluzione più efficiente per la stragrande maggioranza delle famiglie italiane.
Il costo per proteggersi da futuri rialzi rimane molto contenuto. Il debitore ottiene in cambio la certezza assoluta della rata e una completa stabilità finanziaria per l’intero piano di rientro. Il contesto economico generale conferma la fine dell’epoca dei finanziamenti a costo zero.
Fino all’anno 2021 i cittadini stipulavano contratti a tasso fisso per durate di trenta anni sotto la soglia dell’1%. In alcuni paesi europei, come la Danimarca, le banche collocavano persino mutui a tassi negativi. La nuova fase storica poggia invece su elementi strutturali differenti. Le tensioni geopolitiche globali, le spese per il riarmo e la forte crescita dei costi energetici per la costruzione delle infrastrutture tecnologiche mantengono alta la spinta sui prezzi. Questa situazione rende i nuovi debiti più costosi rispetto al passato.
Cosa comporta la perdita del potere di mutuo acquisto?
L’aumento generale dei tassi di interesse produce effetti pesanti sulla capacità economica reale di chi cerca una casa. Non si tratta solo di pagare una rata più cara ogni mese, ma di poter richiedere cifre inferiori a parità di stipendio.
La crescita dell’inflazione e il contestuale rialzo dei parametri Euribor ed Eurirs determinano la perdita del cosiddetto potere di mutuo acquisto. I responsabili delle analisi finanziarie di Credipass spiegano che i tassi più alti riducono il capitale massimo erogabile dagli istituti fino al 10% del totale. La banca concede importi più bassi perché la quota mensile non può superare una percentuale fissa dello stipendio netto del richiedente.
Questa limitazione colpisce con particolare durezza le famiglie e i cittadini con redditi medio-bassi. I nuovi acquirenti devono fare i conti con un potere contrattuale ridotto e sono costretti a rivedere al ribasso i propri progetti iniziali.
A parità di risparmi di partenza, le persone devono orientarsi verso immobili con metrature più contenute oppure devono cercare casa nelle zone più periferiche delle città. La stretta bancaria ridisegna così il mercato immobiliare e impone una selezione più rigida all’ingresso per l’accesso al credito.
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