Una carenza sostanziale del progetto originario non può essere sanata mediante una successiva SCIA, in quanto non è possibile legittimare ex post con SCIA ciò che ex ante richiede il permesso di costruire. Di conseguenza, la SCIA non può trasformarsi in uno strumento di sanatoria implicita.
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In una recente sentenza, il Consiglio di Stato chiarisce che la SCIA non può essere utilizzata per sanare o integrare successivamente un progetto che, nelle condizioni originariamente rappresentate, non avrebbe potuto ottenere il permesso di costruire. Quando manca un requisito urbanistico essenziale, è necessario ricorrere al titolo edilizio previsto dalla legge, affinché l’amministrazione possa effettuare una nuova e completa verifica del progetto modificato.
Il caso: progetto di demolizione e ricostruzione in zona agricola
Possiamo utilizzare una SCIA ‘paracadute’, ovverosia ex post, per correggere un progetto che non avrebbe potuto ottenere il permesso di costruire nelle condizioni ‘originarie’? Detta diversamente: la segnalazione certificata di inizio attività può essere un salvagente quando mancano i requisiti urbanistici necessari per assentire l’intervento?
L’enigma viene risolto dal Consiglio di Stato nella sentenza 6304/2026, relativa a una controversia su un permesso di costruire rilasciato per la demolizione e ricostruzione di un fabbricato rurale, con incremento del 35% della volumetria e trasformazione dell’immobile in un edificio residenziale composto da cinque unità.
L’immobile era collocato in zona agricola e l’intervento era stato assentito applicando la legge regionale Campania n. 19/2009 sul cosiddetto “Piano Casa”. Per gli immobili situati in tali zone, tuttavia, l’art. 6-bis della legge regionale subordinava l’intervento alla destinazione ad uso agricolo di almeno il 20% della volumetria esistente. Tale condizione non era presente nel progetto al momento della richiesta e del rilascio del permesso di costruire.
La successiva SCIA non sana la carenza originaria
Dopo il rilascio del permesso, il proprietario aveva presentato alcune SCIA con l’obiettivo di integrare il progetto e introdurre la quota di volumetria agricola mancante.
Secondo il Consiglio di Stato, però, una carenza sostanziale del progetto originario non può essere sanata mediante una successiva SCIA. Non è infatti possibile «legittimare ex post con s.c.i.a. ciò che ex ante richiede il permesso di costruire».
Nel caso esaminato, le segnalazioni erano state utilizzate per rimediare a un requisito che avrebbe dovuto essere verificato già durante l’istruttoria per il rilascio del titolo originario.
Non si trattava, quindi, di una semplice variante o di una modifica marginale, ma dell’integrazione di un elemento strutturale necessario per verificare la compatibilità urbanistica dell’intervento.
Il titolo corretto deve garantire il controllo dell’amministrazione
La sentenza sottolinea che la qualificazione dell’intervento determina anche il titolo edilizio necessario. Se l’opera richiede il permesso di costruire, non è possibile utilizzare la SCIA per sostituire il procedimento previsto dalla legge.
Diversamente, si finirebbe per sostituire il controllo preventivo dell’amministrazione sul progetto e sulla sua conformità urbanistica con una semplice dichiarazione del privato. La questione non è quindi soltanto formale, ma riguarda direttamente la legittimazione dell’intervento e i poteri di verifica dell’amministrazione.
Il decorso dei termini della SCIA non rende legittimo l’intervento
Particolarmente rilevante è anche la precisazione relativa alla “stabilizzazione” della SCIA. Il fatto che l’amministrazione non eserciti nei termini il proprio potere inibitorio non può rendere efficace una segnalazione utilizzata per un intervento che, per legge, richiede un diverso titolo edilizio.
Il meccanismo della SCIA può infatti operare soltanto per le attività effettivamente assoggettate a tale regime. Non può invece produrre effetti quando viene impiegato per aggirare il sistema dei titoli edilizi previsto dal Testo unico dell’edilizia. Di conseguenza, la SCIA non può trasformarsi in uno strumento di sanatoria implicita.
Il principio: no alla sanatoria ex post del progetto ‘carente’ con la SCIA
Il Consiglio di Stato, in questa pronuncia, afferma quindi un principio netto: se il progetto originario è privo di un requisito urbanistico necessario per ottenere il permesso di costruire, non è sufficiente correggerlo successivamente mediante SCIA e attendere il decorso dei termini per i controlli. Occorre invece acquisire il titolo edilizio richiesto per l’intervento così come modificato, consentendo all’amministrazione di svolgere nuovamente e compiutamente le verifiche di compatibilità urbanistica previste dalla legge.
FAQ TECNICHE: SCIA ex post per sanare le carenze del permesso di costruire | Ingenio
Una SCIA successiva può correggere un progetto originariamente privo di un requisito necessario per il permesso di costruire?
No. La SCIA non può sanare ex post una carenza sostanziale che avrebbe impedito il rilascio del permesso. Se il requisito è essenziale per la conformità urbanistica, occorre utilizzare il titolo edilizio previsto per l’intervento modificato.
Quando una carenza progettuale è considerata sostanziale?
Quando riguarda un elemento indispensabile per verificare la compatibilità urbanistica dell’opera, non una semplice modifica marginale. Nel caso esaminato, mancava la quota minima di volumetria da destinare a uso agricolo prevista per l’intervento in zona agricola.
È possibile presentare una SCIA per integrare successivamente il progetto?
La SCIA può intervenire sulle modifiche che rientrano effettivamente nel suo ambito applicativo, ma non può sostituire il permesso di costruire. Se la modifica incide su un requisito necessario per l’assentibilità dell’intervento, serve un nuovo procedimento con il titolo corretto.
Il decorso dei termini per i controlli rende definitiva una SCIA utilizzata per sanare l’intervento?
No. Il decorso dei termini produce gli effetti propri della SCIA solo quando l’attività è legittimamente assoggettata a questo regime. Non può invece rendere conforme un intervento che richiedeva un diverso titolo edilizio.
Perché la SCIA non può essere usata come sanatoria implicita?
Perché consentirebbe di sostituire il controllo preventivo del Comune con una dichiarazione successiva del privato. Quando l’intervento richiede il permesso di costruire, l’amministrazione deve poter svolgere una nuova e completa verifica sulla conformità urbanistica del progetto modificato.
LA SENTENZA E’ SCARICABILE IN ALLEGATO
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