Mario Abbadessa, noto per essere stato amministratore delegato per l’Italia e responsabile degli investimenti europei della multinazionale americana Hines, ha fondato ADD Capital, piattaforma che unisce il private equity all’ investimento immobiliare. Per la prima volta parla con la stampa.
D. Parliamo di questa nuova realtà.
R. Sono tre i pilastri su cui abbiamo deciso di impostare la nostra società, dopo aver identificato tre innovazioni utili al mercato e all’industria del real estate. La prima nasce dalla constatazione che oggi in Europa la maggior parte degli investitori sono di natura americana basati a Londra. Sono pochissimi i cosiddetti GP, i general partner europei basati in Sud Europa. La stragrande maggioranza sono americani e sono tutti parte di grandi gruppi. Il secondo punto è che oggi abbiamo un mercato polarizzato fra i grandi fondi di private equity, che hanno finanza disponibile in maniera discrezionale, e gli operating partner, quindi i soggetti locali che hanno competenze, personale e mezzi per effettuare i progetti. La nostra proposta è stata di unire queste due anime e avere le conoscenze finanziarie, quindi il nostro background, con del capitale molto profondo, discrezionale.
Con un team tecnico, che poi sono i professionisti con cui ho lavorato negli ultimi 10 anni abbiamo creato la cassetta degli attrezzi per mettere effettivamente a terra questo capitale, disintermediando tutta la filiera e creando un modello di fatto nuovo.
Il terzo pilastro, forse quello più innovativo, è andare oltre il singolo edificio. Infatti il nostro fondo è un fondo di private equity real estate. Cosa significa? Significa che noi non investiremo in un singolo immobile, ma vogliamo creare delle aziende che al loro interno avranno la componente immobiliare con team dedicati che lo gestiscono soprattutto per la parte operativa. Per esempio, in uno studentato il vero valore è in parte nelle mura, ma soprattutto nella società di gestione.
Su questi tre pilastri noi abbiamo basato la nostra nuova società che ha avuto la fortuna di avere due investitori ancor importantissimi: Mubadala, uno dei fondi sovrani più grandi al mondo e Cassa Depositi e Prestiti. E da qui poi abbiamo fatto partire la raccolta con l’obiettivo di raggiungere 1 miliardo. Siamo arrivati a 2,3 miliardi.
D. È stato definito uomo del governo sul piano casa, cosa c’è di vero in questo? Governo che ha iscritto la sua iniziativa come di interesse strategico nazionale, dove investirete?
R. Il nostro veicolo è un veicolo al 100% privato che non ha sussidi, non ha finanziamenti e non ha nessun tipo di natura pubblica o di interrelazione con finanza pubblica o denaro pubblico. È andato a raccogliere capitale privato con due obiettivi, uno sociale e uno di ritorni agli investitori. Infatti abbiamo due fondi separati e distinti. Uno da 1.3 miliardi, assolutamente a mercato opportunistico che seguirà tutta l’Europa e un fondo tematico esclusivamente per l’Italia pari a 1 miliardo che ha fatto istanza per il Piano Casa, il terzo pilastro, che ha l’obiettivo di realizzare alloggi in Italia per i lavoratori, principalmente in affitto al 30% di sconto rispetto al mercato.
Non mi piacciono definizioni come “l’uomo del Piano Casa”. Sicuramente in Italia c’è un’emergenza abitativa per la fascia dei lavoratori e l’unico modo per soddisfarla è creare nuova offerta. Il nostro fondo ha questo obiettivo, si è agganciato al Piano Casa fatto dal governo, che è un piano molto più ampio che riguarda anche elementi pubblici ma per quanto riguarda la finanza è interamente privato e sinceramente concordo col fatto che sia un’iniziativa strategica perché sostanzialmente in questo momento si parla di carovita, di inflazione, si parla di occupazione, ma il vero tema è quello dell’alloggio. Sostanzialmente gli stipendi italiani non crescono dal 2000 e se andiamo a vedere l’offerta e i valori immobiliari sia di affitto sia in vendita sono aumentati nelle città di successo. Milano è una città di successo per il lavoro, abbiamo un’emergenza abitativa. Napoli, Roma sono esplose col turismo, abbiamo un’esigenza abitativa. Per esempio: un insegnante a Milano guadagna 1700 euro netti. La media di un bilocale nuovo nel comune di Milano, è di 1250 euro al mese. Un tempo l’affitto o il mutuo pesavano per il 30%, adesso pesano il 70% del proprio reddito ed è insostenibile. Cosa succede? Insegnanti, infermieri, giovani medici non scelgono più le grandi città, ma vanno altrove dove invece il costo abitativo è più basso. Noi dobbiamo cercare di colmare questo gap, appunto, creando una nuova offerta a canone calmierato.
D. In che modo si svilupperà la vostra società?
R. Come dicevo, noi abbiamo due veicoli. Uno è un veicolo tematico solo in Italia e si occuperà esclusivamente di alloggi a canone calmierato o per gli studenti o per le famiglie. Mentre l’altro fondo, che è uno strumento invece assolutamente a mercato di private equity, ha identificato quattro temi su cui noi crediamo molto, sui quali vogliamo investire in quattro ambiti a livello pan europeo e l’orgoglio sarà che per la prima volta queste piattaforme partiranno dall’Italia per poi andare in Spagna, in Francia, per esempio, a integrare quei mercati. La prima piattaforma è quella dello studentato, la seconda è quella abitativa, oltre al residenziale a canone calmierato abbiamo la grande ambizione di realizzare alloggi anche per il mercato libero però sempre coadiuvata da una società sostanzialmente di gestione.
Il terzo è nell’ospitalità di accesso. Ostelli, campeggi, budget hotel. Questi hotel da 90- 100 euro a posto letto nelle nostre città sono fondamentali per creare una vera integrazione. Per il quarto, noi siamo ancora convinti che l’Italia abbia necessità di una piattaforma logistica industriale, soprattutto logistica di ultimo miglio dove sostanzialmente ampliare la propria offerta.
Vogliamo essere estremamente focalizzati su questi quattro verticali creando piattaforme che saranno di scala europea, considerando che con la leva possiamo investire oltre 5 miliardi. La nostra ambizione è di essere una società imprenditoriale molto flessibile ma con delle dimensioni molto rilevanti. Se dall’alto vediamo la mappa dell’Europa, in tutte le giurisdizioni c’è una società specializzata in residenziale quotata in Borsa che supera il miliardo di euro. L’unico Paese assente è l’Italia nonostante i privati abbiano i risparmi più alti al mondo e quasi tutti con presenza negli immobili residenziali. Quindi c’è una grande opportunità e stiamo cercando di fare un prodotto industriale che si servirà della finanza su larga scala.
(Video in elaborazione)
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