#Finsubito news dalla rete – conviene ancora? Tassi e calcoli

La surroga del mutuo a fine 2026 conviene ancora, ma non più a tutti. Le migliori offerte a tasso fisso partono dal 3,35% (BPER Banca, TAEG 3,55%), contro il 2,9-3,4% di luglio, perché l’IRS a 20 anni è salito al 3,63% dopo il secondo rialzo BCE dell’anno. Su un debito residuo di 120.000 euro in 20 anni, chi ha un fisso del 2023 al 4,5% risparmia 72 euro al mese, oltre 17.000 euro in totale. Chi ha un variabile con Euribor più 1,2% risparmia 30 euro al mese oggi e si protegge da nuovi rialzi. Chi ha un fisso del 2020-2021 sotto il 2% deve restare dov’è. Avviando la pratica a novembre, la firma cade tra dicembre e gennaio.

Il funzionamento della surroga, dai documenti alle tempistiche, è spiegato nella guida alla surroga del mutuo; qui ci concentriamo sui numeri di fine 2026 e su chi ha davvero un motivo per muoversi adesso.

Sommario

Surroga del mutuo a fine 2026: conviene ancora?

Conviene a due categorie: chi ha un fisso acceso nel 2023 sopra il 4% e chi ha un variabile con spread superiore all’1%. Per tutti gli altri il margine si è ridotto o è sparito. La finestra d’oro delle surroghe si è chiusa a inizio 2025: secondo l’Osservatorio MutuiOnline citato da MilanoFinanza, la quota delle surroghe sulle richieste è scesa dal 37,6% al 16,6% in un anno, perché chi aveva i mutui più cari del 2023 li ha già spostati tra il 2024 e il 2025.

Ma la finestra non è chiusa del tutto. Per chi è rimasto indietro, il 2026 pone una domanda nuova: con la BCE che ha alzato i tassi due volte, a giugno e a settembre, conviene fissare oggi un tasso prima che salga ancora? Per molti mutuatari a tasso variabile la risposta è sì, ed è il caso più sottovalutato dai comparatori.

Quanto si risparmia con la surroga: 5 casi a confronto

Il risparmio dipende quasi solo dalla differenza tra il tasso che paghi oggi e il 3,35% delle migliori offerte. Abbiamo calcolato la rata su un debito residuo di 120.000 euro con 20 anni ancora da pagare, confrontandola con una surroga a tasso fisso al 3,35%.

Debito residuo 120.000 euro, 240 rate mensili, rata alla francese. Rata con surroga al 3,35%: 686,74 euro. Euribor 3 mesi al 2,632% (fixing del 12 ottobre 2026). Il calcolo usa il TAN: il TAEG delle offerte, che include l’assicurazione incendio e scoppio, è più alto di circa 0,2 punti.

Il caso del variabile: cosa succede se la BCE alza ancora

Per chi ha un variabile, il risparmio di oggi è solo metà del conto. Se l’Euribor salisse di altri 0,50 punti, cioè l’equivalente di due rialzi BCE, la rata del variabile con spread all’1,2% passerebbe a 748,34 euro: 61,60 euro al mese più della surroga a tasso fisso. Passare al fisso oggi è come comprare un ombrello quando il cielo è già grigio: costa poco, e serve proprio quando nessuno ne trova più.

Il mercato, peraltro, sta già scommettendo su un rialzo. L’Euribor a 12 mesi (3,177%) è più alto di oltre mezzo punto di quello a 3 mesi (2,632%): una curva così inclinata indica che gli operatori si aspettano tassi a breve più alti nei prossimi mesi. Cos’è l’Euribor e come si muove è spiegato nella guida all’Euribor.

Le migliori offerte di surroga del mutuo di ottobre 2026

Le offerte migliori sono tutte a tasso fisso e vanno dal 3,20% al 3,56% di tasso nominale. Il variabile, che a luglio partiva dal 2,3%, è quasi sparito dai comparatori: le banche spingono il fisso con spread più bassi, e i clienti lo preferiscono.

Fonte: Facile.it, Mutui.it e MutuiOnline, rilevazioni dal 1° al 15 ottobre 2026. * Rata riproporzionata su 100.000 euro dalla simulazione su 50.000 euro. Le versioni “Green” richiedono un immobile in classe energetica alta.

Attenzione a confrontare il TAEG e non solo il tasso: BdM ha il tasso più basso (3,20%) ma un TAEG quasi identico a quello di BPER (3,54% contro 3,55%), segno di costi accessori più alti. L’archivio delle offerte di inizio anno è nella nostra guida alla migliore surroga mutuo 2026.

Perché i tassi della surroga sono saliti da luglio

Perché il tasso fisso segue l’IRS, e l’IRS a 20 anni è salito di quasi 0,3 punti in tre mesi. Era al 3,34% a metà luglio secondo i dati di MutuiSupermarket ripresi da Teleborsa, ed è arrivato al 3,63% il 12 ottobre. Sulla nostra surroga da 120.000 euro, quei 0,29 punti in più valgono circa 18 euro al mese, oltre 4.200 euro in 20 anni.

Dietro il rialzo ci sono la BCE, che ha portato il tasso sui depositi al 2,50% il 10 settembre, e un’inflazione italiana risalita al 4,2% a settembre per effetto dell’energia. I rendimenti dei titoli di Stato, che hanno toccato i massimi dal 2007, spingono nella stessa direzione. Come funzionano i tassi d’interesse e perché si muovono insieme è spiegato nella guida ai tassi di interesse.

Ogni 0,25 punti in più di tasso fisso costano circa 15 euro al mese sulla surroga da 120.000 euro. È il prezzo dell’attesa: chi rimanda la surroga sperando in un calo scommette contro una BCE che, finora, ha fatto il contrario.

Surroga a cavallo dell’anno: tempi e calendario

Una surroga richiede in media 30-60 giorni: chi avvia la pratica a fine ottobre o a novembre firma tra dicembre e gennaio. Il passaggio dell’anno non crea problemi, ma ci sono tre date da tenere d’occhio.

Il punto decisivo è il secondo. Alcune offerte, come quella di MPS, agganciano il tasso all’IRS del giorno della firma: se la firma slitta a gennaio e gli IRS salgono ancora, il tasso finale sarà più alto di quello del preventivo. Altre banche bloccano il tasso alla delibera. In un mercato in rialzo, il tasso bloccato vale più di qualche centesimo di spread.

Per legge la vecchia banca non può far perdere tempo: secondo l’articolo 120-quater del Testo Unico Bancario, la surroga va completata entro 30 giorni lavorativi dalla richiesta della nuova banca, altrimenti la vecchia deve risarcire il cliente con l’1% del mutuo per ogni mese o frazione di ritardo.

Costi, diritti e detrazione degli interessi nella surroga

La surroga è gratuita per legge: niente spese di istruttoria, perizia, notaio o penali a carico del cliente. Il debito residuo e l’ipoteca passano alla nuova banca senza cambiare. Se una banca chiede costi per la surroga, sta violando la norma: la segnalazione va fatta alla Banca d’Italia o all’Arbitro Bancario Finanziario.

I costi che restano sono indiretti: l’assicurazione incendio e scoppio, obbligatoria e già inclusa nel TAEG, ed eventuali polizze facoltative proposte insieme all’offerta. Prima di accettare una polizza vita abbinata alla surroga, confronta il premio con le offerte autonome: le opzioni sono nella guida all’assicurazione casa per il mutuo.

La surroga non fa perdere la detrazione del 19% sugli interessi passivi del mutuo prima casa, purché il nuovo importo non superi il debito residuo. Per l’anno in cui avviene la surroga si sommano gli interessi pagati alle due banche: come compilarli è spiegato nella guida alle spese detraibili nel 730.

Res inter alios acta, dicevano i giuristi romani: un accordo tra altri non può danneggiare chi non vi ha partecipato. La surroga ne è un’applicazione moderna: il passaggio da una banca all’altra avviene tra le due banche, e il cliente non deve pagarne il conto.

L’alternativa: rinegoziare con la propria banca

Prima di cambiare banca, porta il preventivo migliore alla tua e chiedi una rinegoziazione. Spesso la banca preferisce abbassare il tasso piuttosto che perdere il cliente, e la rinegoziazione evita il passaggio da notaio e i tempi della surroga. Se la controproposta non arriva entro una o due settimane, procedi con la surroga.

Domande frequenti sulla surroga del mutuo a fine 2026

Conviene fare la surroga del mutuo a fine 2026?

Sì, se hai un fisso sopra il 4% o un variabile con spread oltre l’1%. Con le offerte al 3,35% un fisso del 2023 al 4,5% risparmia circa 72 euro al mese su 120.000 euro. Sotto il 3,5% il vantaggio è minimo.

Meglio la surroga a tasso fisso o variabile oggi?

Oggi il fisso, perché costa poco più del variabile e protegge dai rialzi. Con l’Euribor a 3 mesi al 2,63% e la BCE in fase di rialzo, un fisso al 3,35% è già sotto la maggior parte dei variabili con spread dell’1%.

Quanto tempo ci vuole per una surroga?

In media 30-60 giorni dalla richiesta. Per legge, dalla richiesta della nuova banca alla vecchia devono passare al massimo 30 giorni lavorativi, pena un risarcimento dell’1% del mutuo per ogni mese di ritardo.

La surroga del mutuo ha dei costi?

No, è gratuita per legge per il cliente. Istruttoria, perizia e notaio sono a carico della banca. Restano l’assicurazione incendio e scoppio, obbligatoria, ed eventuali polizze facoltative.

Con la surroga perdo la detrazione degli interessi?

No, la detrazione del 19% resta, se l’importo surrogato non supera il debito residuo. Nell’anno della surroga si sommano gli interessi pagati alla vecchia e alla nuova banca.

Conviene aspettare che i tassi scendano?

Oggi è una scommessa contro la direzione della BCE. Ogni 0,25 punti in più di tasso fisso costano circa 15 euro al mese su 120.000 euro, e la curva dei tassi indica che il mercato si aspetta un Euribor più alto, non più basso.

Avvertenze e fonti

Le simulazioni hanno finalità informativa e non costituiscono consulenza finanziaria personalizzata. I tassi delle offerte sono stati rilevati tra il 1° e il 15 ottobre 2026 su Facile.it, Mutui.it e MutuiOnline; IRS ed Euribor sono i fixing del 12 ottobre 2026. Le condizioni definitive dipendono dalla banca, dal valore dell’immobile e dal profilo del richiedente: prima di firmare leggi sempre il Prospetto Informativo Europeo Standardizzato (PIES) e il foglio informativo del mutuo. Per la casa che stai finanziando trovi altre informazioni nella guida all’acquisto della casa con mutuo.

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