il Burj Khalifa perderà la corona, ma Dubai resta avanti

Il re sta per cedere la corona. Ma il re non è mai stato il palazzo.

La Jeddah Tower ha superato i 430 metri ed è a metà strada verso il chilometro. Nel 2028, il Burj Khalifa non sarà più l’edificio più alto del mondo. È la fine di un’era? No. È la conferma che Dubai ha capito qualcosa che l’Arabia Saudita sta ancora imparando: il primato verticale passa. L’ecosistema resta.

C’è un momento preciso in cui Adrian Smith ha realizzato di stare disegnando il successore del proprio capolavoro.

Smith è l’architetto del Burj Khalifa, l’uomo che ha progettato la struttura che dal 2010 domina il cielo di Dubai e il ranking dei grattacieli più alti del mondo. Quando la Jeddah Economic Company lo ha chiamato per disegnare la Jeddah Tower, ha accettato. Ha preso i propri principi progettuali, li ha evoluti e ha disegnato qualcosa di ancora più alto, ancora più ambizioso, ancora più estremo.

Lo stesso studio di architettura che ha progettato il Burj Khalifa, Adrian Smith + Gordon Gill Architecture, ha disegnato la Jeddah Tower, che supererà gli 828 metri del Burj Khalifa e farà sembrare piccolo anche il One World Trade Center di New York.

L’architetto ha fatto quello che fanno i grandi architetti: ha cercato di superare se stesso. Ma nel farlo, ha involontariamente scritto la storia più interessante dell’architettura globale degli ultimi vent’anni. Non la storia di un edificio. La storia di due edifici e di due visioni molto diverse di cosa significhi costruire qualcosa di monumentale.

Prima di parlare di significati, guardiamo ai fatti. Perché i fatti, questa settimana, sono impressionanti.

Kingdom Holding ha confermato il traguardo nei risultati del secondo trimestre 2026. Sono stati versati più di 300.000 metri cubi di calcestruzzo. Circa 6.400 lavoratori sono impiegati nel cantiere di Jeddah. Il principe Alwaleed bin Talal, presidente di Kingdom Holding, ha ispezionato i team di costruzione mentre i lavori verticali continuavano. Ha dichiarato che le squadre avrebbero completato “la torre più alta del mondo”.

La Jeddah Tower, con una data di completamento prevista nel 2028, sarà il primo edificio al mondo a superare i 1.000 metri, eclissando il Burj Khalifa di Dubai. La costruzione ha subito significativi ritardi a causa di carenze di manodopera, arresti di alto profilo e della pandemia di Covid-19, interrompendo i lavori per quasi cinque anni. Dopo la ripresa nel 2025, la costruzione ha accelerato rapidamente, con la torre che è passata da 63 a 100 piani in soli tre mesi.

Un piano a settimana. A quella velocità, con 570 metri ancora da costruire, l’apertura nel 2028 è credibile, anzi, è l’obiettivo dichiarato con la massima serietà istituzionale.

Nell’estate 2026, la costruzione della Jeddah Economic Company Tower sembra aver superato i 430 metri di altezza, rendendola attualmente più alta del 23 Marina di Dubai. Già oggi, ancora incompleta, la Jeddah Tower è più alta di quasi ogni edificio del pianeta. Tra due anni, sarà più alta di tutti.

Per capire cosa sta succedendo a Jeddah, è utile mettere i due edifici l’uno accanto all’altro, non solo in altezza, ma in tutto quello che li definisce.

Il Burj Khalifa è stato completato nel 2010 dopo sei anni di costruzione. È costato circa 1,5 miliardi di dollari. Conta 163 piani, 828 metri e ospita uffici, residenze, l’Armani Hotel Dubai, che occupa i primi 39 piani, e i celebri osservatori ai piani 124, 125 e 148. Attrae 1,8 milioni di visitatori all’anno ai propri osservatori.

La Jeddah Tower è progettata come una città verticale a uso misto. Le sezioni inferiori ospiteranno spazi commerciali e uffici, un hotel di lusso con circa 200 camere occuperà i piani superiori, mentre sopra si trovano appartamenti serviti, residenze premium, sky lobby e osservatori.

La struttura portante di entrambi segue lo stesso principio ingegneristico fondamentale: il sistema a “pinnacolo con contrafforti”, che distribuisce i carichi laterali del vento attraverso una serie di ali che si riducono progressivamente verso l’alto. Ma la Jeddah Tower porta questo principio a un livello di sofisticazione ingegneristica senza precedenti, perché pompare calcestruzzo a un chilometro di altezza, installare facciate a quella quota e far funzionare gli ascensori su distanze verticali mai tentate prima sono problemi tecnici che il Burj Khalifa non ha mai dovuto risolvere.

I requisiti ingegneristici si intensificano man mano che la costruzione sale. Il pompaggio del calcestruzzo, l’accesso alla facciata, la logistica verticale e il movimento della forza lavoro richiedono cicli operativi più lunghi all’aumentare della quota. Ogni piano aggiunto sopra i 500 metri è più difficile, più costoso e più lento del precedente. È la fisica che impone i propri limiti e l’ingegneria che li supera, a costo di risorse enormi.

Quando la Jeddah Tower aprirà nel 2028, come previsto, accadrà qualcosa che non è mai successo nella storia recente dell’architettura globale: il Burj Khalifa cederà il titolo di edificio più alto del mondo.

Dal 2010 a oggi, per quasi vent’anni, quella vetta è stata di Dubai. Di quella singola struttura di acciaio e vetro che si vede dall’aereo quando si arriva in città, che brilla di notte sul profilo dello skyline, che è diventata l’immagine più riconoscibile degli Emirati nel mondo.

Perderlo sarà un momento simbolico enorme. E sarebbe disonesto minimizzarlo.

Ma c’è una domanda che vale la pena porre prima di concludere che quella perdita sia davvero una sconfitta: cosa ha fatto, esattamente, il primato verticale del Burj Khalifa per Dubai?

L’idea principale dietro la costruzione del Burj Khalifa era creare un landmark che avrebbe ancorato Downtown Dubai e attirato l’attenzione globale.

Questa è la frase chiave. Il Burj Khalifa non è mai stato un fine. Era un mezzo. Un catalizzatore. Una calamita progettata per attirare su Dubai l’attenzione del mondo e poi usare quell’attenzione per costruire qualcosa di molto più grande e molto più duraturo di un record di altezza.

E ha funzionato, in modo quasi miracoloso.

Il turismo di Dubai ha rappresentato circa il 13% del PIL nazionale, sostenendo quasi 925.000 posti di lavoro. Il Dubai Mall ha accolto 100 milioni di visitatori nel 2024, il centro commerciale più visitato al mondo. L’aeroporto internazionale di Dubai ha registrato 95,2 milioni di passeggeri nel 2025, il record mondiale. I prezzi del real estate a Downtown Dubai sono tra i più alti del Medio Oriente.

Tutto questo, o almeno la componente che dipende dalla visibilità globale di Dubai, è stato innescato da una struttura di acciaio e calcestruzzo alta 828 metri inaugurata nel gennaio del 2010.

Il Burj Khalifa ha fatto il proprio lavoro. Ha trasformato una città in un’icona. E ora quell’icona non ha bisogno del primato verticale per rimanere iconica.

Qui sta la differenza fondamentale tra il Burj Khalifa e la Jeddah Tower e tra Dubai e Jeddah come destinazioni globali.

Il Burj Khalifa non è mai stato solo un edificio. È stato la punta di diamante di Downtown Dubai, uno dei progetti di sviluppo urbano più ambiziosi e meglio eseguiti della storia moderna. Emaar Properties ha costruito attorno al grattacielo un intero quartiere: il Dubai Mall, la Dubai Fountain, la più grande fontana danzante del mondo, i canali, le residenze, gli hotel, i ristoranti, le piazze, i percorsi pedonali.

Il mercato immobiliare di Dubai ha registrato un aumento del 12% su base annua nelle vendite di unità miste legate al turismo nel terzo trimestre 2025. I developer che integrano licenze di affitto a breve termine nelle torri residenziali possono ottenere un premium del 15-20% rispetto a unità comparabili.

Downtown Dubai genera flussi economici che non dipendono dal fatto che il Burj Khalifa sia il più alto del mondo. Dipendono dall’ecosistema che è stato costruito attorno ad esso. Un ecosistema che include il più grande centro commerciale del pianeta, la fontana più famosa del mondo, migliaia di appartamenti abitati tutto l’anno, decine di hotel che competono ai più alti livelli di lusso e una connettività con il resto della città, metro, taxi e rete stradale, costruita decennio dopo decennio.

Quando la Jeddah Tower aprirà e prenderà il record di altezza, Downtown Dubai continuerà a esistere esattamente come esiste oggi. Il Burj Khalifa continuerà ad attirare 1,8 milioni di visitatori ai suoi osservatori, non perché è il più alto, ma perché è Dubai, e Dubai ha costruito un’esperienza complessiva che il solo primato verticale non può replicare.

È qui che la Jeddah Tower deve dimostrare qualcosa che il Burj Khalifa non ha dovuto dimostrare, o almeno non nella stessa misura.

La Jeddah Economic City punta a diversificare l’economia di Jeddah oltre il suo ruolo tradizionale come porta d’accesso per i pellegrini dell’Hajj, posizionando la città come destinazione di business e turismo sul Mar Rosso in competizione con Dubai, Doha e altre città del Golfo.

È un’ambizione nobile. Ma la differenza tra un’ambizione e una realtà è esattamente ciò che ha reso il Burj Khalifa ciò che è. Emaar non si è limitata a costruire il grattacielo più alto del mondo: ha costruito il quartiere attorno ad esso. Ha pianificato il Dubai Mall prima che il Burj Khalifa fosse terminato. Ha progettato la fontana. Ha venduto appartamenti off-plan usando il rendering del grattacielo come garanzia di valore futuro. Ha creato, in sintesi, un sistema che si autoalimentava.

La Jeddah Economic City esiste come progetto da oltre un decennio. I suoi piani sono ambiziosi: 5,3 milioni di metri quadrati di sviluppo, uffici, residenze, parchi, infrastrutture. Ma il confronto con Downtown Dubai, che in sedici anni è diventato uno dei quartieri più visitati e più abitati del Medio Oriente, resta uno dei più difficili del settore immobiliare globale.

Costruire il palazzo è la parte facile. Costruire la città attorno al palazzo: questa è la vera sfida.

C’è una nota finale in questa storia che aggiunge un ulteriore strato di complessità e che merita di essere raccontata.

La Jeddah Tower potrebbe essere eclissata in futuro dalla Rise Tower di Riyadh, prevista a due chilometri di altezza e con una data di completamento indicata per il 2030.

Due chilometri. Il doppio di Jeddah. Il doppio e mezzo del Burj Khalifa.

Se la Rise Tower dovesse effettivamente realizzarsi, e i “se” in questo settore sono sempre enormi, come dimostra la storia stessa della Jeddah Tower con i suoi cinque anni di sospensione, la Jeddah Tower godrebbe del proprio primato verticale per meno di due anni prima di essere superata da un altro cantiere saudita.

È l’ironia perfetta di questa corsa all’altezza: ogni record nasce già con il proprio successore in cantiere. Il Burj Khalifa lo sapeva quando è stato inaugurato nel 2010: sapeva che sarebbe stato superato prima o poi. Ha avuto sedici anni. La Jeddah Tower potrebbe averne due.

Dubai, che ha vissuto questa storia dall’interno per sedici anni, ha già tratto le conclusioni giuste. Il primato verticale è uno strumento, non un obiettivo. L’obiettivo è la città. L’obiettivo è l’ecosistema. L’obiettivo sono i 100 milioni di visitatori al Dubai Mall, i 95 milioni di passeggeri a DXB, gli 1,8 milioni che salgono ogni anno sull’osservatorio di un edificio che tra due anni non sarà più il più alto del mondo e che continuerà a essere pieno lo stesso.

Il confronto tra Burj Khalifa e Jeddah Tower non è un confronto tra Dubai e Jeddah. È un confronto tra due filosofie di sviluppo urbano.

La prima, quella di Dubai, ha usato il record verticale come leva per costruire un ecosistema. Ha costruito il grattacielo, poi la città attorno al grattacielo, poi l’aeroporto che porta la gente alla città, poi le attrazioni che fanno restare la gente nella città, poi i voli che collegano quella città al mondo intero. Un sistema integrato, costruito in decenni di pianificazione coerente, che genera valore indipendentemente dal fatto che il Burj Khalifa sia il primo o il secondo edificio più alto del pianeta.

La seconda, cioè quella di Jeddah, almeno per ora, sembra puntare principalmente al record. Al numero. Al chilometro. Al titolo di più alto del mondo. È una scommessa che funziona solo se attorno a quel record si costruisce in fretta tutto il resto. E farlo in una città che non ha la storia di hub globale di Dubai, in un contesto culturale e turistico diverso, in tempi che Vision 2030 comprime artificialmente, è una sfida di un ordine di grandezza superiore alla costruzione del grattacielo stesso.

Il Burj Khalifa non ha reso Dubai importante perché era il più alto. Dubai ha reso il Burj Khalifa importante perché era Dubai.

Questa distinzione, semplice da capire e difficilissima da replicare, è la lezione più preziosa che Jeddah potrebbe portarsi a casa dalla storia del suo rivale.

Quando la Jeddah Tower aprirà, e per ora il 2028 come data d’inaugurazione sembra credibile, accadrà qualcosa di interessante e di rivelatore.

Il Burj Khalifa perderà il record. Le fotografie del profilo di Jeddah sostituiranno quelle di Dubai sulle copertine delle riviste di architettura. I grandi media globali faranno i pezzi sul “nuovo re dei grattacieli”. Ci saranno i primi selfie dall’osservatorio della Jeddah Tower, i primi confronti sui social, le prime discussioni su quale vista sia più bella.

E poi, gradualmente, il mondo tornerà alla propria routine. I turisti continueranno ad andare a Dubai perché a Dubai c’è molto più di un grattacielo. Perché ci sono il Dubai Mall, la Fountain, Jumeirah e la Marina, la nuova metro e la Sphere di Abu Dhabi a un’ora di strada, con tanto altro intrattenimento per tutti, e l’aeroporto DXB, che vola verso 240 destinazioni, e i ristoranti stellati, gli hotel e le esperienze che un ecosistema di sedici anni ha costruito strato dopo strato.

È in arrivo un’estensione del ponte di osservazione del Burj Khalifa, un’estensione verticale di 20 piani che dovrebbe aumentare le vendite di biglietti legati alla torre del 40%. Dubai non aspetta che Jeddah le tolga il record: si sta già attrezzando per rimanere rilevante nel mondo in cui il record sarà altrove.

Questo è forse il segnale più chiaro di tutto: non la grandiosità di chi sta costruendo il grattacielo più alto, ma la lucidità di chi sta già pianificando cosa fare quando quel record non sarà più suo.

Come vi ho spiegato, il Burj Khalifa perderà la corona nel 2028. Ma la corona non è mai stata il punto: il punto è sempre stata la città, e questa città è ancora lì, esattamente dove era, più viva che mai nonostante tutto.