Il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 6448/2026, esamina il diniego di un permesso di costruire in sanatoria relativo a un manufatto realizzato in difformità dal titolo edilizio e situato in area vincolata. I giudici chiariscono che la sopravvenuta possibilità di realizzare oggi un intervento analogo, per effetto di una disciplina urbanistica più favorevole, non è sufficiente a sanare un’opera abusiva già definitivamente accertata. Il Consiglio di Stato precisa inoltre che il Decreto Salva Casa non può essere applicato retroattivamente agli abusi già interessati da una sentenza passata in giudicato.
La pronuncia ribadisce anche che, in caso di domanda di sanatoria su un ordine di demolizione, la richiesta di accertamento di conformità non annulla né rende definitivamente inefficace l’ingiunzione già adottata, ma ne sospende soltanto temporaneamente l’efficacia. In caso di rigetto della sanatoria, l’ordine di demolizione torna quindi a produrre i suoi effetti.
Il caso
La vicenda riguarda un intervento di ristrutturazione di un fabbricato e di un annesso rustico esistenti, assentito con concessione edilizia nel 1991. Nel 1992 il proprietario aveva presentato una variante al progetto per realizzare una pergola con colonne in muratura e copertura in travi di legno, autorizzata dal Comune nel 1995.
Durante l’esecuzione dei lavori, però, la pergola era stata trasformata in un manufatto chiuso, dotato di copertura in coppi e pareti perimetrali, destinato a garage e magazzino pertinenziale dell’abitazione. A seguito di un sopralluogo, nel 1996 il Comune aveva ordinato la demolizione dell’opera perché realizzata in difformità rispetto al titolo edilizio. La successiva domanda di sanatoria era stata respinta per contrasto con la normativa urbanistica comunale.
Il proprietario aveva quindi impugnato l’ordine di demolizione davanti al TAR Veneto, ma il ricorso era stato respinto con una sentenza divenuta definitiva. Nonostante ciò, il Comune non aveva dato seguito alla demolizione. Nel 1998 il proprietario aveva inoltre chiesto l’applicazione di una sanzione pecuniaria in alternativa al ripristino, ma anche tale istanza era stata respinta dall’Amministrazione.
Negli anni successivi, il proprietario aveva sostenuto che il manufatto, alla luce delle modifiche intervenute nella disciplina urbanistica e del Piano Casa regionale, avrebbe potuto essere realizzato con le medesime caratteristiche e dimensioni. Nel 2013 aveva quindi presentato una nuova domanda di permesso di costruire relativa al manufatto. Il Comune, tuttavia, nel 2014 aveva respinto l’istanza, ritenendo che il Piano Casa non potesse essere utilizzato per sanare un edificio abusivo e che permanesse un interesse pubblico alla demolizione, anche in considerazione della tutela paesaggistica dell’area.
Il diniego è stato impugnato davanti al TAR Veneto, che ha respinto il ricorso. Secondo il giudice, l’abusività del manufatto era stata definitivamente accertata dalla precedente sentenza e non poteva essere superata né dalle successive modifiche urbanistiche né dalla mancata esecuzione dell’ordine di demolizione. Il TAR ha inoltre escluso che il semplice decorso del tempo e l’inerzia dell’Amministrazione potessero generare un affidamento tutelabile o sanare l’abuso, ritenendo altresì non applicabile il Piano Casa agli edifici abusivi soggetti a demolizione.
La controversia è quindi approdata al Consiglio di Stato, dove il proprietario ha contestato, tra l’altro, l’esclusione del Piano Casa e la necessità della demolizione di un manufatto che, secondo la disciplina urbanistica successivamente intervenuta, avrebbe potuto essere realizzato con le stesse caratteristiche.
La domanda di sanatoria rende inefficace l’ordine di demolizione?
Il Consiglio di Stato ha esaminato l’appello proposto dal proprietario contro la sentenza del TAR Veneto, che aveva confermato il diniego del Comune alla regolarizzazione del manufatto abusivo.
Il Consiglio di Stato ha respinto le argomentazioni del ricorrente. In primo luogo, ha chiarito che la presentazione di una domanda di accertamento di conformità ex art. 36 del D.P.R. 380/2001 non fa venir meno l’ordine di demolizione precedentemente adottato: ne determina soltanto una temporanea sospensione dell’efficacia. In caso di rigetto della sanatoria, l’ordine di demolizione riacquista efficacia e riprende a decorrere il termine per l’esecuzione, senza necessità di una nuova ingiunzione o della concessione di un nuovo termine di 90 giorni.
Il giudice ha poi escluso la possibilità di applicare il Piano Casa al caso concreto. L’abusività del manufatto era infatti già stata definitivamente accertata con una sentenza passata in giudicato e l’art. 9, comma 1, lett. e), della L.R. Veneto 14/2009, nel quadro della disciplina regionale sul Piano Casa successivamente modificata dalla L.R. Veneto 32/2013, escludeva dai benefici gli edifici anche parzialmente abusivi soggetti all’obbligo di demolizione.
Il Salva Casa può consentire la sanatoria di un abuso edilizio già giudicato?
Il Consiglio di Stato ha inoltre escluso che la conformità dell’intervento alla disciplina urbanistica sopravvenuta possa superare l’accertamento definitivo dell’abuso. Il Collegio richiama, in questo quadro, anche il principio secondo cui il Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024, convertito nella L. 105/2024) non può essere applicato retroattivamente agli abusi già interessati da una sentenza passata in giudicato.
Infine, nel caso concreto, il Consiglio di Stato ha escluso anche la possibilità di ricorrere all’accertamento di compatibilità paesaggistica ex art. 167 del D.Lgs. 42/2004, in ragione del carattere totalmente abusivo dell’edificio e della creazione di nuovi volumi e superfici.
Alla luce di queste considerazioni, il Consiglio di Stato ha confermato il diniego comunale e ha respinto definitivamente l’appello.
Approfondimenti
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