Mutuo a tasso fisso o variabile dopo il nuovo rialzo della BCE? Quale (e come) scegliere

Meglio il mutuo a tasso fisso o variabile dopo il rialzo tassi della BCE?

La Banca Centrale Europea ha alzato i tassi per la seconda volta quest’anno in occasione della riunione del 10 settembre, in cui il Consiglio direttivo ha aumentato di 25 punti base i tre tassi di riferimento. Dal 16 settembre il tasso sui depositi sale al 2,50%, quello sulle operazioni di rifinanziamento principali al 2,65% e quello sul rifinanziamento marginale al 2,90%. Il primo rialzo era arrivato a giugno, quando il tasso sui depositi era salito al 2,25%; alla riunione luglio i tassi erano rimasti fermi.

Francoforte non si è impegnata sulle prossime mosse. Deciderà riunione per riunione, in base ai dati, ma il quadro non lascia molto spazio all’ottimismo. Le nuove proiezioni collocano l’inflazione al 3,0% nel 2026, al 2,5% nel 2027 e al 2,1% nel 2028. Ad agosto, secondo la stima preliminare di Eurostat, i prezzi nell’Eurozona sono cresciuti del 3,3% su base annua, spinti dall’energia (+14,3%).

Per chi sta per accendere un mutuo la situazione è cambiata parecchio rispetto all’inizio dell’estate. A giugno il variabile aveva un vantaggio netto sul fisso, ma oggi quel margine si è ridotto e i mercati scommettono che possa ridursi ancora.

Euribor, dove siamo oggi?

Il tasso variabile segue l’Euribor, che di solito si muove prima delle decisioni della BCE. Il 9 settembre, il giorno prima della riunione, l’Euribor a 1 mese era al 2,369%, quello a 3 mesi al 2,626% e quello a 6 mesi al 2,800%. Il 5 settembre 2025 gli stessi indici erano all’1,880%, al 2,053% e al 2,100%. Per l’Euribor a 6 mesi la media di giugno era stata del 2,596%, quella di agosto del 2,713%.

Nel frattempo è salito anche il fisso. Secondo l’Osservatorio di MutuiOnline.it, ad agosto il TAN medio richiesto per i mutui a tasso fisso a 20 e 30 anni è arrivato al 3,46%, contro il 3,35% di luglio. A spingerlo sono stati soprattutto i rendimenti dei Bund tedeschi a 30 anni, arrivati ai livelli più alti degli ultimi quindici anni. Il variabile medio, nello stesso mese, era al 2,80% e le offerte migliori partivano dal 2,58%.

MutuiOnline.it stima che il TAN medio del variabile salga al 3,05% e che il divario con il fisso scenda da 66 a 41 punti base. Tra le offerte a tasso fisso rilevate il 10 settembre, in una simulazione per un mutuo prima casa da 100.000 euro a 30 anni, il TAN più basso è quello di Crédit Agricole Italia al 3,15%, seguito da Banco di Desio al 3,25%.

Cosa si aspettano i mercati

Secondo i futures sull’Euribor, aggiornati alla prima settimana di settembre, l’Euribor a 3 mesi arriverà al 3,10% entro giugno 2027, dal 2,67% di inizio mese. La stessa analisi indica che il mercato si aspetta almeno un altro rialzo entro la metà del 2027, e forse un terzo entro la fine del 2027. Le curve forward citate da MutuiOnline.it vanno nella stessa direzione per i prossimi mesi: l’Euribor a 1 mese passerebbe dal 2,32% al 2,69% entro fine 2026, quello a 3 mesi dal 2,65% al 2,90%.

In termini pratici sono circa 43 punti base in più sull’Euribor a 3 mesi entro giugno 2027. Quanto di questo aumento arriverà sui nuovi mutui dipende però da quanto del rialzo di settembre fosse già nei prezzi. A inizio mese l’indice era al 2,67%, contro una media di agosto del 2,51%.

Quale conviene di più tra mutuo a tasso fisso e variabile?

Per misurare il vantaggio del variabile abbiamo calcolato la rata di un mutuo da 150.000 euro a 20 anni con i tassi medi indicati sopra: fisso al 3,46%, variabile al 3,05%. Le simulazioni si basano su un’ipotesi semplificata: il variabile si sposta subito del valore indicato e resta fermo per tutta la durata del mutuo.

Il segno meno indica che il variabile costa meno del fisso, il segno più che costa di più.

Non sono comprese spese di istruttoria, perizia e assicurazioni.

Con il fisso la rata è di 866,86 euro e in vent’anni si pagano 58.046 euro di interessi. Il variabile al 3,05% parte da 835,66 euro: 31,20 euro in meno al mese e 7.488 euro in meno sull’intera durata, se il tasso non si muovesse mai.

Il vantaggio però è sottile. Con altri 25 punti base scende a 12,26 euro al mese. La soglia di pareggio è a +41 punti base: oltre quel livello il variabile costa più del fisso.

Se l’Euribor a 3 mesi arrivasse davvero al 3,10% entro giugno 2027, il variabile medio si collocherebbe tra il 3,39% e il 3,48%, a seconda di quanto del rialzo fosse già scontato. Nel primo caso resterebbe un vantaggio di 5,38 euro al mese; nel secondo il variabile costerebbe 1,54 euro più del fisso.

Su un mutuo a 30 anni il meccanismo è lo stesso, ma le cifre crescono. La rata del fisso al 3,46% è di 670,22 euro, con 91.279 euro di interessi complessivi.

Conta di più quanto dura il rialzo

Le tabelle danno un ordine di grandezza, ma i tassi non restano fermi per vent’anni. Per avvicinarci alla realtà abbiamo simulato alcuni percorsi, ricalcolando ogni mese la rata sul debito residuo, sempre sul mutuo da 150.000 euro.

Nel primo scenario l’Euribor sale come indicano i futures fino a giugno 2027 e poi non si muove più. A seconda della base di partenza, il variabile può finire per costare quanto il fisso, con 32 euro di interessi in più su 20 anni e 247 su 30. Oppure può far ancora risparmiare qualcosa: 1.556 euro su 20 anni, 2.379 su 30.

Nel secondo il rialzo è lo stesso, ma i tassi restano alti solo fino alla fine del 2028 e tornano ai livelli attuali nel corso del 2029. Qui il variabile fa risparmiare 5.951 euro su 20 anni e 10.506 euro su 30 anni.

Nel terzo scenario, più severo, il variabile sale di 100 punti base entro la fine del 2027, resta lì fino al 2032 e rientra nel 2033. Su 20 anni il variabile costa 1.165 euro più del fisso; su 30 anni fa ancora risparmiare 2.469 euro, perché dopo la fase di tassi alti restano molti anni per recuperare. Nel frattempo, però, la rata del mutuo a 20 anni sale fino a circa 910 euro, 75 euro più di oggi.

Chi sceglie il variabile oggi non scommette tanto su un nuovo rialzo, che il mercato considera probabile, quanto sulla sua durata. Se la stretta si esaurisce in un paio d’anni il variabile resta conveniente. Se l’inflazione legata all’energia si rivela persistente e i tassi restano alti a lungo, il fisso finisce per costare meno.

Come orientarsi nella scelta

Prima ancora delle previsioni sui tassi conviene fare una verifica sul proprio bilancio. Sul mutuo da 150.000 euro a 20 anni, bisogna chiedersi se si può sostenere per qualche anno una rata di 75 euro più alta di quella iniziale senza andare in difficoltà. Se la risposta è no, il fisso funziona come un’assicurazione e oggi costa circa 31 euro al mese.

Il fisso, peraltro, non è una scelta irreversibile. Se in futuro i tassi dovessero scendere, si può trasferire il mutuo a un’altra banca con la surroga, che per il cliente è gratuita. Resta la condizione che il nuovo istituto approvi il finanziamento. Il variabile ha più senso per chi ha una durata residua breve, un buon margine di reddito o prevede di estinguere in anticipo una parte del debito. In mezzo ci sono soluzioni come il variabile con tetto massimo (cap), che di solito parte da un tasso più alto del variabile puro.

Gli italiani, intanto, hanno già scelto da che parte stare. Nei primi otto mesi del 2026 il tasso fisso ha raccolto il 92,2% delle richieste di mutuo arrivate a MutuiOnline.it, il variabile appena il 3,6%.